[中房研協(xié)]物業(yè)公司上市熱潮升溫 募資首要用途是規(guī)模擴(kuò)張

??【熱點(diǎn)聚焦】

??在疫情防控、“三道紅線”、房企利潤增長瓶頸等因素的疊加驅(qū)動(dòng)下，物業(yè)公司上市再掀熱潮，僅在2020年就有18家物業(yè)公司成功上市。2021年以來，中小型物業(yè)公司開始追趕物業(yè)IPO的末班車，截至2021年1月29日，已有榮萬家、宋都服務(wù)、星盛商業(yè)成功上市，另有新希望服務(wù)、德信服務(wù)、世紀(jì)金源服務(wù)、朗詩綠色生活服務(wù)、禹佳生活及融信服務(wù)已提交上市申請或招股書。據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，除南都物業(yè)、新大正、招商積余3家在A股上市外，目前共有45家物業(yè)公司在港股上市，多為房企旗下物業(yè)公司。

??【熱點(diǎn)評析】

??融資環(huán)境收緊成為物企上市的直接驅(qū)動(dòng)

??2020年，在疫情防控的影響下，物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值凸顯，物業(yè)管理行業(yè)在整個(gè)社會服務(wù)職能中的重要性使物業(yè)公司的地位和價(jià)值也隨之上升。物業(yè)板塊因其具備輕資產(chǎn)、非周期、抗通脹、現(xiàn)金流相對穩(wěn)定等特點(diǎn)，具備更強(qiáng)的防御能力，也備受投資機(jī)構(gòu)青睞。

??2020年成功上市的公司以房企旗下物業(yè)公司上市為主，上市的時(shí)間集中在下半年，這個(gè)時(shí)間與“三道紅線”的出臺緊密相連。2020年8月底，監(jiān)管層對房企提出三道紅線的要求，引導(dǎo)企業(yè)降杠桿。在“三道紅線”壓力下，融資環(huán)境收緊，房地產(chǎn)利潤增長遇到瓶頸，降低債務(wù)規(guī)模成為房企不得不面對的一大課題，部分開發(fā)企業(yè)把分拆業(yè)務(wù)板塊視為一種去杠桿的辦法。通過股權(quán)融資將會顯著改善企業(yè)杠桿水平，特別是資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率的表現(xiàn)。這既是房企在“三條紅線”下借道融資的有效途徑，又是搶占物業(yè)賽道的行業(yè)訴求。

??此外，港交所新規(guī)也是中小型物業(yè)企業(yè)自2020年底開始集中赴港上市的一大原因，新規(guī)要求企業(yè)一年利潤高于6000萬港幣，在物業(yè)行業(yè)相當(dāng)于年收入高于6億港幣。新規(guī)對中小型物業(yè)公司將產(chǎn)生直接影響，很多小型物業(yè)公司需要搶在新規(guī)落地前遞表，收并購市場競爭愈加白熱化。

??規(guī)模擴(kuò)張是物企募資的首要用途

??未來房地產(chǎn)市場逐漸從增量市場轉(zhuǎn)為存量市場，物業(yè)服務(wù)的價(jià)值想象空間巨大。對物業(yè)企業(yè)來講，面對未來巨大的存量物業(yè)服務(wù)市場，盡快提高市占率就顯得非常關(guān)鍵和緊迫，規(guī)模是發(fā)展的基礎(chǔ)，規(guī)模擴(kuò)張是發(fā)展的核心。從各家物企的上市募資用途來看，通過收并購來擴(kuò)大規(guī)模是上市的首要目標(biāo)，其根源在于物業(yè)公司對管理規(guī)模和市場占有率的訴求，希望通過融資來擴(kuò)大管理規(guī)模。物業(yè)企業(yè)通過對接資本市場，獲得資金支持后，行業(yè)龍頭不斷兼并收購中小型物業(yè)公司，成為規(guī)模擴(kuò)張最有效的方式。由此，物業(yè)管理行業(yè)集中度將加速提升，擁有規(guī)模房企背景的龍頭公司將更具品牌影響力和市場競爭力。

??其次，打造生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)品多元化發(fā)展、完成品牌構(gòu)建也均成為推動(dòng)物業(yè)企業(yè)上市募資的動(dòng)力。在防疫“常態(tài)化”背景下，業(yè)主對多元服務(wù)提出新的要求，醫(yī)療健康、養(yǎng)老看護(hù)等專業(yè)服務(wù)需求增加，但人工及分包成本持續(xù)攀升成為企業(yè)盈利能力的一大挑戰(zhàn)。物企上市融資有助于改善物業(yè)企業(yè)現(xiàn)金流，綜合提高經(jīng)營效率。

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