[克而瑞]龍湖集團(tuán)：大力發(fā)展多元化提升未來能力

克而瑞研究中心  房玲、羊代紅

??導(dǎo)讀

??穩(wěn)居綠檔，三條紅線下龍湖財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)盡顯，助力企業(yè)未來規(guī)模增長(zhǎng)，積極發(fā)展多元化擴(kuò)大業(yè)務(wù)版圖。

??【持續(xù)城市深耕，未來計(jì)劃15%-20%的銷售增速】2020年龍湖實(shí)現(xiàn)全口徑銷售合約銷售金額2706億元，同比增長(zhǎng)11.6% ，銷售金額增速位于TOP20房企的平均水平。得益于優(yōu)異的財(cái)務(wù)水平，龍湖在三條紅線調(diào)控下優(yōu)勢(shì)盡顯，未來規(guī)模發(fā)展或?qū)⒌靡蕴崴?，未來預(yù)計(jì)年增長(zhǎng)率達(dá)到15%-20%之間。 

??【三條紅線下資金優(yōu)勢(shì)凸顯，下半年瞄準(zhǔn)時(shí)機(jī)積極拿地】2020年龍湖新增土地121塊，新增土地建面2567萬平方米，權(quán)益地價(jià)約為1050億元，分別同比增長(zhǎng)48%和33%。全年來看，龍湖拿地較為積極，特別是三條紅線之后，龍湖利用自身充足的資金積極拿地，其下半年拿地權(quán)益拿地金額為573億元，是上半年的1.2倍。 

??【結(jié)算單價(jià)有望上升，限價(jià)致利潤(rùn)率下滑】2020年龍湖結(jié)算單價(jià)14235元/平方米，而2018年以來龍湖的銷售單價(jià)在16000元/平方米以上，將有利于龍湖營(yíng)收規(guī)模的上漲。但值得注意的是，2020年龍湖毛利率水平同比下降4.4個(gè)百分點(diǎn)至29%，而龍湖布局城市一直是高能級(jí)城市，這些城市的短期內(nèi)限價(jià)政策不會(huì)松動(dòng)，疊加2018年以來龍湖的銷管費(fèi)用率上升，即使結(jié)算單價(jià)上漲，并不意味著龍湖毛利率水平短期內(nèi)可以快速回升。 

??【償債能力屬于行業(yè)領(lǐng)先水平，穩(wěn)居綠檔企業(yè)】龍湖2020年末持有現(xiàn)金783.97億元，現(xiàn)金短債比4.24，凈負(fù)債率46.46%，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.93%，均未超過“三條紅線”閾值，屬于綠檔企業(yè)，因此，未來龍湖預(yù)計(jì)每年將有15%的有息債增幅的額度，在此情況下，結(jié)合其極為優(yōu)秀的財(cái)務(wù)融資能力以及相對(duì)較好的盈利水平，將有助龍湖發(fā)展提速。 

??【將財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)賦能未來能力上，積極孵化多元化】龍湖多元化業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，2020年龍湖投資性物業(yè)收入75.8億元，物業(yè)管理及其他收入79.0億元，分別同比增長(zhǎng)30.%和53.6%。三條紅線下龍湖的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)盡顯，但管理層透露，不會(huì)在住宅規(guī)模擴(kuò)張上盲目擴(kuò)張，將會(huì)把財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)賦能在未來能力上，加大龍湖在除住宅業(yè)務(wù)外的主航道業(yè)務(wù)上的投入，持續(xù)擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖。

??01 銷售

??持續(xù)城市深耕

??未來計(jì)劃15%-20%的銷售增速

??2020年龍湖實(shí)現(xiàn)全口徑銷售合約銷售金額2706億元，銷售面積1616萬平方米，分別同比增長(zhǎng)11.6%和13.5%，銷售金額增速位于TOP20房企的平均水平，目標(biāo)完成率104%。得益于優(yōu)異的財(cái)務(wù)水平，龍湖在三條紅線調(diào)控下盡顯優(yōu)勢(shì)，未來規(guī)模發(fā)展或?qū)⒌靡蕴崴?，?021年的銷售目標(biāo)為3100億元，目標(biāo)增長(zhǎng)率14.6%，未來預(yù)計(jì)年增長(zhǎng)率達(dá)到15%-20%之間。

??2021年龍湖可售貨源4700億元，去化66%即可完成目標(biāo)，根據(jù)其推貨計(jì)劃，主力項(xiàng)目將達(dá)到271個(gè)，其中65個(gè)為全新項(xiàng)目，167個(gè)項(xiàng)目將推出新一期新業(yè)態(tài)產(chǎn)品，有利于龍湖的去化，年內(nèi)目標(biāo)完成問題不大。

??由銷售金額區(qū)域分布來看，長(zhǎng)三角區(qū)域銷售金額達(dá)到843.9億元，同比增長(zhǎng)2%，是龍湖銷售貢獻(xiàn)最高的區(qū)域，占比達(dá)到31.2%。而西部、環(huán)渤海、華南、以及中部區(qū)域的銷售占比分別為24.7%、22.7%、15.2%以及6.3%。環(huán)渤海、西部以及華南區(qū)域銷售金額均實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)，其中華南區(qū)域得益于龍湖近幾年加大布局，2020年該區(qū)域貢獻(xiàn)銷售金額達(dá)到410.6億元，同比大幅增長(zhǎng)56%，是各個(gè)區(qū)域增幅最高區(qū)域，同時(shí)占比也增長(zhǎng)4.4個(gè)百分點(diǎn)至15.2%，隨著龍湖在該區(qū)域TOD拿地、舊改等多方面的推動(dòng)，未來有望持續(xù)在該區(qū)域?qū)崿F(xiàn)更大的規(guī)模。值得注意的是，2020年龍湖華中區(qū)域銷售金額同比下降了24%，且銷售占比同比降低了2.9個(gè)百分點(diǎn)，主要在于2020年武漢因疫情影響銷售金額同比減少27億元，長(zhǎng)沙由于此前土地儲(chǔ)備量相對(duì)較少，2020年銷售金額不到2019年的一半。在全國(guó)城市輪動(dòng)發(fā)展的情況下，華中區(qū)域的發(fā)展仍然具有一定的前景，未來龍湖應(yīng)持續(xù)推動(dòng)全國(guó)各個(gè)城市群深耕。

??龍湖堅(jiān)持在高能級(jí)一二線城市及熱點(diǎn)三四線城市深耕的策略。2020年龍湖銷售金額來自高能級(jí)的一二線城市占比達(dá)到83.7%，同比微降0.7個(gè)百分點(diǎn)；2020年貢獻(xiàn)銷售的城市達(dá)到59個(gè)，同比增長(zhǎng)10個(gè)城市，單城市產(chǎn)能為 46億元，貢獻(xiàn)度較高，此外龍湖單城市貢獻(xiàn)在50億元以上的城市有18個(gè)，其中重慶、成都、北京這三個(gè)城市是銷售前三，分別貢獻(xiàn)銷售金額264億元、225億元、158億元。

??02 投資
??三條紅線下資金優(yōu)勢(shì)凸顯

??下半年瞄準(zhǔn)時(shí)機(jī)積極拿地

??2020年龍湖新增土地121塊，新增土地建面2567萬平方米，權(quán)益地價(jià)約為1050億元，分別同比增長(zhǎng)48%和33%。全年來看，龍湖拿地較為積極，特別是三條紅線之后，龍湖積極利用自身充足的在手現(xiàn)金積極拿地，其下半年拿地權(quán)益拿地金額為573億元，是上半年的1.2倍。2020年龍湖持續(xù)保持較高的權(quán)益水平，新增土地建面權(quán)益占比為72.0%。

??從拿地的城市能級(jí)分布來看，一二線城市占比82%，同比持平，值得注意的是一線城市占比同比大幅下降了5個(gè)百分點(diǎn)，城市能級(jí)的結(jié)構(gòu)的變化，導(dǎo)致今年的拿地均價(jià)同比下降了8%至5687元/平方米。區(qū)域分布來看，200年龍湖加大在環(huán)渤海區(qū)域的占比，該區(qū)域拿地金額超過400億元，同比增長(zhǎng)69%，中西部區(qū)域的拿地金額也同比達(dá)到了51%；從區(qū)域占比來看，龍湖2020年各個(gè)區(qū)域拿地較為均勻，其中拿地占比最高為環(huán)渤海區(qū)域，達(dá)到30%，拿地占比其次的為中西部區(qū)域，占比達(dá)到29%。

??截至2020年末，龍湖總土儲(chǔ)約為7400萬平方米，同比增長(zhǎng)9%，權(quán)益建面5279萬平方米，權(quán)益比71.3%，權(quán)益比相對(duì)較高，有利于企業(yè)對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷的管控，保證盈利空間。就總土儲(chǔ)分布來看，2020年龍湖土地分布在全國(guó)的63個(gè)城市，其中建筑面積的36.1%位于環(huán)渤海區(qū)域，其次為西部區(qū)域，占比達(dá)到25.8%?？傌浿?375萬億元，按貨值算，可保障龍湖未來3-4年的發(fā)展，土地儲(chǔ)備充足?？偼恋鼐鶅r(jià)5569元/平方米，約占同期銷售價(jià)格33.2%，未來利潤(rùn)空間也有一定的保障。

??03 盈利

??結(jié)算單價(jià)有望上升
??限價(jià)致利潤(rùn)率下滑

??2020年龍湖實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1845億元，同比增長(zhǎng)22.20%；其中，物業(yè)銷售收入1710億元，同比增長(zhǎng)21.24%。而從利潤(rùn)水平來看，龍湖多個(gè)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，其中2020年毛利潤(rùn)540.31億元，同比增長(zhǎng)6.37%，核心凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)19.82%至186.39億元。值得注意的是，龍湖2020年結(jié)算單價(jià)為14235元/平方米，而2018年以來龍湖的銷售單價(jià)在16000元/平方米以上，未來隨著這些項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期，將有利于龍湖營(yíng)收規(guī)模的上漲。

??從利潤(rùn)率水平來看，龍湖利潤(rùn)率均有不同程度下降。2020年龍湖的毛利率、歸母凈利率分別為29.3%和10.8%，分別同比下降4.4和1.3個(gè)百分點(diǎn)。主要由于城市的限價(jià)政策不放松，特別是龍湖一直布局城市為高能級(jí)城市，項(xiàng)目的盈利空間被壓縮，同時(shí)營(yíng)銷及管理費(fèi)用率自2018年以來連年上漲也是利潤(rùn)率下降的因素之一，所以即使結(jié)算單價(jià)上漲，并不意味著龍湖毛利率水平短期內(nèi)可以快速回升。

??04 償債

??能力屬于行業(yè)領(lǐng)先水平
??穩(wěn)居綠檔企業(yè)

??龍湖2020年末持有現(xiàn)金較期初增長(zhǎng)了28.6%至783.97億元，主要得益于龍湖持續(xù)保持較高的回款率，超過90%?，F(xiàn)金短債比4.24，長(zhǎng)短債比8.13，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康，償債能力優(yōu)秀；此外，根據(jù)三條紅線其他兩個(gè)考核指標(biāo)來看，2020年末龍湖凈負(fù)債率46.46%，同比下降1.92個(gè)百分點(diǎn)，維持行業(yè)較低水平。2020年龍湖剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.93%，離監(jiān)管的70%仍有一定距離。整體來看，龍湖的現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率、剔除預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率均未超過“三條紅線”閾值，屬于綠檔企業(yè)。

??得益于歷史以來龍湖優(yōu)秀的融資水平，龍湖近幾年的融資優(yōu)勢(shì)愈發(fā)凸顯，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，尋求更低成本的資金。2020年龍湖發(fā)行了58億元的公司債、30億元的住房租賃債、17億元中票、6.5億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，成本介于3.55%-4.50%之間，年限最長(zhǎng)的高達(dá)12年。由此，龍湖的平均融資成本下降1.5個(gè)百分點(diǎn)至4.35%，且債務(wù)平均年限為6.59年，均屬于行業(yè)極低水平。

??未來，三條紅線下作為綠檔企業(yè)的龍湖，預(yù)計(jì)每年將有15%的有息債增幅的額度，在此情況下，結(jié)合其極為優(yōu)秀的財(cái)務(wù)融資能力以及相對(duì)較好的盈利水平，將有助龍湖發(fā)展提速。

??05 多元化

??將財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)賦能未來能力上
??積極孵化多元化

??得益于龍湖每年住宅銷售回款的10%的投入，龍湖多元化業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，2020年龍湖包含購(gòu)物中心和租賃住房的投資性物業(yè)收入75.8億元，物業(yè)管理及其他收入79.0億元，分別同比增長(zhǎng)30.%和53.6%。值得注意的是，三條紅線下龍湖的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)盡顯，但管理層透露，不會(huì)在住宅規(guī)模擴(kuò)張上盲目擴(kuò)張，將會(huì)把財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)賦能在未來能力上，持續(xù)加大龍湖在除住宅業(yè)務(wù)外的主航道業(yè)務(wù)上的投入，持續(xù)擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖。

??在商業(yè)（C2航道）方面，龍湖在進(jìn)行租戶租金補(bǔ)貼的前提下，商場(chǎng)租金收入58.2億元，同比增長(zhǎng)23%。2020年龍湖新開業(yè)10家購(gòu)物中心，截止2020年底龍湖商場(chǎng)已開業(yè)商場(chǎng)達(dá)到49個(gè)，累計(jì)開業(yè)面積達(dá)到481萬平方米，整體出租率97%，出租率同比下降2個(gè)百分點(diǎn)但仍屬高位。目前商場(chǎng)已經(jīng)成為龍湖發(fā)展的重要壓艙石，其規(guī)模發(fā)展也居行業(yè)前列，同時(shí)，龍湖持續(xù)加大在該方面的布局，2020年底已儲(chǔ)備100個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，未來幾年仍屬于龍湖商業(yè)的高速發(fā)展期，2023年預(yù)計(jì)開業(yè)面積達(dá)千萬方。值得注意的是，龍湖商業(yè)方面開放了輕資產(chǎn)輸出合作，未來也將助力龍湖增添新的盈利點(diǎn)，同時(shí)擴(kuò)大品牌知名度。

??在租賃住房（C3航道）方面，受疫情影響，冠寓發(fā)展略微受阻，2020年底累計(jì)在30余座城市開業(yè)約9萬間房間，規(guī)模穩(wěn)居達(dá)到行業(yè)前三，未能達(dá)到起先2020年底開業(yè)10萬間的目標(biāo)水平。2020年租金收入為18.1億元，同比增長(zhǎng)54.7%，開業(yè)6月以上租賃住房的出租率為93%。

??在物業(yè)管理（C4航道）方面，龍湖智慧服務(wù)實(shí)際管理面積1.72億平方米，2020年收入同比增長(zhǎng)36%到58.4億元，毛利率保持較高水平約為24.2%。同時(shí)，針對(duì)目前行業(yè)的物業(yè)上市潮，龍湖2020年也發(fā)起了幾起較大的收并購(gòu)業(yè)務(wù)，如收購(gòu)億達(dá)服務(wù)，獲取了1300萬平方米的管理面積，2021年龍湖計(jì)劃將多元化投資的更多份額投入C4航道，助力該航道業(yè)務(wù)有質(zhì)量擴(kuò)張。

??值得注意的是，2021年1月26日，龍湖官宣推出全新品牌——塘鵝，并由此正式開啟了龍湖的C5及C6兩大主航道：房屋租售、房屋裝修。這兩大業(yè)務(wù)自C4航道的主要增值業(yè)務(wù)孵化出來，服務(wù)及產(chǎn)品覆蓋房屋租售、裝配式整裝、家居裝飾等。