[克而瑞]龍湖集團(tuán)：財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)突出，多元化發(fā)展全面開花

??導(dǎo)讀：       

??銷售增速高于同規(guī)模企業(yè)；財(cái)務(wù)基本面優(yōu)秀，融資成本進(jìn)一步下降。

??【銷售恢復(fù)較快，3月即實(shí)現(xiàn)同比回正】2020年上半年龍湖全口徑實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1111億元，分別同比增長5.19%，銷售金額增速高于TOP10房企平均水平。銷售的增長，主要得益于龍湖疫情期間銷售恢復(fù)較好，其自3月起便已經(jīng)實(shí)現(xiàn)單月銷售同比增長，恢復(fù)快于其他房企。

??【拿地積極，TOD模式成為獲地重要方式之一】2020年上半年龍湖拿地銷售金額比為0.63，拿地較為積極。在拿地方式上，龍湖積極利用多元拿地方式進(jìn)行土地的獲取，避開房企公開市場(chǎng)的拿地高峰，通過TOD模式拿地獲取較為優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)，上半年通過收并購拿地占比達(dá)到13%。

??【營收大幅增長，利潤率下降但仍屬行業(yè)中上水平】2020年上半年龍湖實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入同比增長32.6%，保持了較高的增速。從利潤率水平來看，由于合聯(lián)營收入增長不及預(yù)期，及由于城市的限價(jià)政策不放松原因，加上今年上半年?duì)I銷及行政費(fèi)用的上漲，龍湖利潤率均有不同程度下降，但仍維持行業(yè)中上水平。

??【財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)突出，平均融資成本進(jìn)一步下降】龍湖上半年現(xiàn)金短債比4.55，長短債比8.79，債務(wù)平均年限為6.45年，龍湖持續(xù)保持極為優(yōu)秀的償債能力。龍湖上半年抓住融資窗口期積極發(fā)債，并實(shí)現(xiàn)平均融資成本較期初下降0.04個(gè)百分點(diǎn)至4.50%。

??【多元化發(fā)展多面開花，物業(yè)暫無上市計(jì)劃】龍湖的多元化持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，多面開花。商場(chǎng)、租賃住房、智慧服務(wù)的收入均實(shí)現(xiàn)了較大的增幅，同時(shí)維持在這些多元化上的投入，年底預(yù)計(jì)儲(chǔ)備100個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，開業(yè)10萬間租賃住房，但是面對(duì)房企的物業(yè)公司上市潮龍湖物業(yè)短期內(nèi)無上市計(jì)劃。

??1銷售

??銷售恢復(fù)較快

??3月即實(shí)現(xiàn)同比回正

??2020年上半年龍湖全口徑實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1111億元，銷售面積654.6萬平方米，分別同比增長5.19%和0.6%，銷售金額增速高于TOP10房企的-1.45%平均水平。銷售的增長，主要得益于龍湖疫情期間銷售恢復(fù)較好，其自3月起便已經(jīng)實(shí)現(xiàn)單月銷售同比增長，恢復(fù)快于其他房企。

??截至2020年上半年，年度目標(biāo)完成率42.7%，高于已公布目標(biāo)的房企的平均水平。而根據(jù)下半年的推貨計(jì)劃：計(jì)劃推貨211個(gè)項(xiàng)目，主力全新項(xiàng)目46個(gè)，老盤新一期項(xiàng)目124個(gè)，且有6個(gè)新的城市貢獻(xiàn)銷售，新推貨源占比達(dá)到80.6%，將有利于龍湖的去化，年內(nèi)目標(biāo)完成問題不大。

??由銷售金額區(qū)域分布來看，龍湖2020年上半年在長三角區(qū)域的占比最大為37.0%，同比增長3.7個(gè)百分點(diǎn)；此外華南區(qū)域也實(shí)現(xiàn)了同比增長，同比增長5.1個(gè)百分點(diǎn)至12.0%，隨著近幾年龍湖加大在華南區(qū)域的布局，該區(qū)域也將成為龍湖業(yè)績?cè)鲩L的重要區(qū)域，同時(shí)吳亞軍在業(yè)績會(huì)上表示，未來隨著區(qū)域布局的完成，華中+華南區(qū)域的業(yè)績貢獻(xiàn)也將有望突破千億。

??2020年上半年，龍湖銷售金額主要仍來自于一二線高能級(jí)城市，占比達(dá)到86.8%，同比上升2.8個(gè)百分點(diǎn)。從龍湖的銷售城市的貢獻(xiàn)度來看，單城市產(chǎn)能逐年下降，龍湖在加大城市布局的同時(shí)應(yīng)注意城市深耕，保持原有城市的優(yōu)勢(shì)銷售地位，龍湖1H2020平均單城市產(chǎn)能約21.78億元，同比繼續(xù)下降13.4%，2020年上半年龍湖單城市銷售25億元以上的城市有15個(gè)，同比下降2個(gè)，銷售貢獻(xiàn)率達(dá)到74%。具體城市來看，重慶、蘇州、成都是集團(tuán)內(nèi)部銷售的前三甲，分別是97億元、95億元、92億元，重慶仍是位居第一。

??2

??投資拿地積極

      TOD模式成為獲地重要方式之一

??2020年上半年龍湖新增土地55個(gè)項(xiàng)目，新增土地建面1101.29萬平方米，總地價(jià)約696.1億元，分別同比增長19.1%和下降3.3%，拿地銷售金額比為0.63，拿地較為積極。在拿地方式上，龍湖積極利用多元拿地方式進(jìn)行土地的獲取，在1-3月上旬積極參與公開市場(chǎng)拿地，3月中公開市場(chǎng)土地?zé)岫壬仙龝r(shí)則避開鋒芒推進(jìn)收并購拿地，同時(shí)通過TOD模式拿地獲取較為優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)，上半年通過收并購拿地13塊，占比達(dá)到13%。1H2020龍湖新增項(xiàng)目權(quán)益建面占比68.5%，同比下降5.2個(gè)百分點(diǎn)。

??從拿地的城市能級(jí)分布來看，一二線城市占比84.9%，同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，值得注意的是一線城市占比同比大幅下降了13.4個(gè)百分點(diǎn)，城市能級(jí)的結(jié)構(gòu)的變化，導(dǎo)致今年上半年的拿地均價(jià)同比下降了18.8%至6322元/平方米。與此同時(shí)龍湖持續(xù)加大城市布局。與此同時(shí)，龍湖持續(xù)擴(kuò)大城市布局，截至7月，2020年新進(jìn)入6個(gè)城市，分別是：唐山、肇慶、淄博、臺(tái)州、莆田和晉中，皆為三四線城市，繼龍湖2018年完善二線城市的布局之后，繼續(xù)加大核心三四線城市的布局，為企業(yè)區(qū)域深耕打基礎(chǔ)。

??區(qū)域分布來看，龍湖上半年的拿地占比最高為中西部區(qū)域，達(dá)到39.7%，同時(shí)也是增幅最大的區(qū)域，同比增長了16.2個(gè)百分點(diǎn)。拿地占比其次的為環(huán)渤海區(qū)域，占比達(dá)到21.2%，上半年龍湖的區(qū)域分布占比較為均衡。體現(xiàn)企業(yè)在全國化深耕方面的戰(zhàn)略的持續(xù)。 

??截至上半年末，龍湖總土儲(chǔ)約為7354萬平方米，較期初增長8%，權(quán)益建面5128萬平方米，權(quán)益比69.7%，總貨值超過1萬億元。按貨值算，可保障龍湖未來3-4年的發(fā)展，土地儲(chǔ)備充足?？偼恋鼐鶅r(jià)5829元/平方米，約占同期銷售價(jià)格34.34%，未來利潤空間也有一定的保障。

?? 營收大幅增長

        利潤率下降但仍屬行業(yè)中上水平

??4償債表現(xiàn)

??財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)突出

??平均融資成本持續(xù)下降

??2020年上半年龍湖持續(xù)保持較高的回款率，超過90%，得益于此龍湖2020年上半年末持有現(xiàn)金較期初增長了28.6%至783.97億元，現(xiàn)金短債比4.55，長短債比8.79，整體來看，龍湖債務(wù)平均年限為6.45年，龍湖償債能力優(yōu)秀。而且根據(jù)其融資計(jì)劃來看，進(jìn)一年內(nèi)無境外債償還壓力，手上仍有境內(nèi)多筆債券的融資額度，體現(xiàn)企業(yè)較為寬裕的融資額度，也是未來其規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張的重要保障。

??2020上半年末龍湖凈負(fù)債率51.37%，基本與期初持平，維持行業(yè)較低水平，此外，龍湖持續(xù)發(fā)揮其優(yōu)秀的融資能力，抓住機(jī)會(huì)，發(fā)行了58億元的公司債、17億元中票、6.5億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，同時(shí)首次發(fā)行46.5億元資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，優(yōu)先級(jí)利率僅為3.63%。從而使得上半年末實(shí)現(xiàn)平均融資成本較期初下降0.04個(gè)百分點(diǎn)至4.50%。

??5多元化

??多元化發(fā)展多面開花

??物業(yè)暫無上市計(jì)劃 

??2020年上半年龍湖多元化物業(yè)持續(xù)增長，表現(xiàn)亮眼?？偟膩砜?，投資性物業(yè)收入34億元，物業(yè)管理及其他收入25億元，分別同比增長30.8%和38.9%。

??

??在商業(yè)（C2航道）方面，龍湖上半年在進(jìn)行租戶租金補(bǔ)貼的前提下，商場(chǎng)租金收入26.7億元，同比增長21.9%。上半年受疫情影響僅開業(yè)一間購物中心，截至上半年末，龍湖商場(chǎng)已開業(yè)商場(chǎng)達(dá)到40個(gè)，累計(jì)開業(yè)面積達(dá)到387萬平方米，整體出租率95%，出租率較期初下降4個(gè)百分點(diǎn)但仍屬高位。目前商場(chǎng)已經(jīng)成為龍湖多元化發(fā)展的重要組成部分，其規(guī)模發(fā)展也居行業(yè)前列，同時(shí)，龍湖持續(xù)加大在該方面的布局，持續(xù)保持銷售回款的10%投入商業(yè)，年底預(yù)估將儲(chǔ)備100個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

??在租賃住房（C3航道）方面，根據(jù)管理層透露：今年已實(shí)現(xiàn)盈利，助力龍湖的盈利增長。上半年末龍湖租賃住房累計(jì)在30余座城市開業(yè)約7.9萬間房間，規(guī)模穩(wěn)居達(dá)到行業(yè)前三，預(yù)計(jì)2020年底開業(yè)房間數(shù)達(dá)到10萬間。租賃住房2020年上半年租金收入7.3億元，同比增長63%，開業(yè)6月以上租賃住房的出租率為89%。

       在物業(yè)管理（C4航道）方面，龍湖智慧服務(wù)實(shí)際管理面積1.32億平方米，其中51%為外拓面積。2020年上半年收入同比增長42%到24.9億元，毛利率保持較高水平約為27.5%，未來企業(yè)目標(biāo)保持40%以上的增長，暫時(shí)無上市計(jì)劃。