[克而瑞]?長三角一體化發(fā)展座談會召開，釋放哪些信號？

??近日，扎實推進長三角一體化發(fā)展座談會召開，在肯定了長三角一體化戰(zhàn)略實施一年以來取得的積極成效的同時，為長三角未來發(fā)展指明了方向。會議強調(diào)要毫不動搖堅持“房住不炒”定位。經(jīng)此會議，長三角城市房地產(chǎn)政策會有何變化？長三角一體化發(fā)展又會為樓市產(chǎn)生怎樣影響？

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??房住不炒總基調(diào)不變

??堅決防止借機炒作房地產(chǎn)

??8月20日，扎實推進長三角一體化發(fā)展座談會召開。習近平總書記提出“要提升長三角城市發(fā)展質(zhì)量”，并強調(diào)“要堅決防止借機炒作房地產(chǎn)，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。落實長效機制，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

??一方面，表明“房住不炒”的政策主基調(diào)未變。聯(lián)系到近期住建局、央行召開的房地產(chǎn)企業(yè)座談會，以及724房地產(chǎn)工作會議，屢次重申“房住不炒”，彰顯中央調(diào)控房地產(chǎn)決心已定。與此同時，7月以來，杭州、寧波、南京等長三角熱點城市紛紛收緊調(diào)控，顯示地方政府積極落實房地產(chǎn)長效管理機制，不走以房地產(chǎn)刺激短期經(jīng)濟的老路。

??另一方面，“堅決防止借機炒作房地產(chǎn)”等表述，表明決策層對房地產(chǎn)市場風險保持高度警惕，對近期熱點城市出現(xiàn)的局部投機熱現(xiàn)象高度關(guān)注?！皥詻Q防止借機炒作房地產(chǎn)”既要防投機熱潮破壞房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的良好局面，也要防盲目加杠桿引發(fā)的金融風險。

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??長三角疫后樓市率先復蘇

??核心在于購買力強勁、潛在需求充裕

??疫后，長三角城市房地產(chǎn)市場率先復蘇。2020年上半年，長三角城市群商品住宅成交面積同比僅微跌3%，而粵港澳大灣區(qū)、成渝、長江中游城市群累計同比跌幅皆在20%左右，京津冀跌幅更是高達31%。

??長三角地區(qū)房地產(chǎn)市場復蘇動能強勁，核心原因仍在于長三角地區(qū)具備民富基礎(chǔ)，而疫后貨幣環(huán)境相對寬松，居民購房抗通脹需求強烈。

??1-7月，CRIC統(tǒng)計長三角城市商品住宅成交面積總計5074萬平方米，累計同比跌幅收窄至2%，市場基本恢復至疫前水平。半數(shù)城市前7月成交面積累計同比實現(xiàn)回正，杭州累計同比增幅更是超20%。

??南京、杭州、寧波等樓市、地市局部過熱，“萬人搖”頻現(xiàn)，單月商品住宅成交面積屢創(chuàng)新高，單價、總價地王時有出現(xiàn)，引來調(diào)控加碼。

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??受惠于長三角一體化高質(zhì)量發(fā)展

??長三角城市樓市潛力足、韌性強

??長三角城市群是我國經(jīng)濟發(fā)展最活躍、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強的區(qū)域之一，經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量、一體化程度位居五大城市群前列，“一極三區(qū)一高地”的戰(zhàn)略定位明確?？臻g格局上，“一核五圈四帶”的網(wǎng)絡(luò)化布局逐步形成，上海龍頭帶動的核心作用和區(qū)域中心城市的輻射帶動作用逐漸顯現(xiàn)。

??克而瑞研究中心7月30日發(fā)布了《2020年中國城市房地產(chǎn)市場投資前景研究報告》，研究對象覆蓋全國286個地級以上市，綜合運用多種數(shù)學工具，對房地產(chǎn)市場前景進行定量化研究，對不同城市能級的前景來源予以剖析，并對前景較優(yōu)城市的指標特征進行歸納總結(jié)。

??研究結(jié)果顯示，隨著長三角一體化的持續(xù)推進，長三角城市排名顯著提升。13個長三角城市入圍房地產(chǎn)發(fā)展前景TOP50城市名單，TOP10城市中半數(shù)皆為長三角城市，購買力較佳的長三角城市領(lǐng)跑全國。尤其是杭州、寧波等城市投資前景快速提升，受惠于長三角一體化建設(shè)，人口機械流入持續(xù)增加，新增人口帶來不菲的增量購房需求。而嘉興、常州、湖州等，通過承接核心城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，吸引人口回流，房地產(chǎn)市場前景也愈發(fā)明晰。

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??“一體化”降低人口、資金流動壁壘
助力房地產(chǎn)市場長遠發(fā)展

??長三角一體化戰(zhàn)略實施兩年以來，一體化水平持續(xù)提升，體現(xiàn)在交通、產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)多個領(lǐng)域。具體來說：

??第一，交通一體化，鐵路、公路等基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通。6月，貫通長三角東西區(qū)域的大動脈——滬蘇湖鐵路正式開工，7月滬蘇通鐵路貫通，加速蘇中、蘇北地區(qū)融滬、融長。預計到2020年末，長三角鐵路營業(yè)里程將達到1.3萬公里，其中高鐵達5300公里以上，運營鐵路網(wǎng)將覆蓋“三省一市”范圍內(nèi)除舟山市以外所有的地級以上城市。此外，交通一體化還體現(xiàn)在打通斷頭路、開通跨省公交、地鐵二維碼互通、取消省界收費站等多個方面。

??第二，產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。一市三省產(chǎn)業(yè)聯(lián)動機制不斷完善，產(chǎn)業(yè)錯位發(fā)展格局也在不斷深化。尤其是在集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能等重點領(lǐng)域，三省一市積極合作，譬如G60科創(chuàng)走廊，吸引了越來越多的科技、產(chǎn)業(yè)、資本、人才在此集聚。

??第三，公共服務(wù)一體化，從2018年長三角“一網(wǎng)通辦”電子政務(wù)系統(tǒng)開通，探索建立異地門診費用結(jié)算，到疫情期間三省一市健康碼互認，再到8月20日長三角住房公積金一體化戰(zhàn)略合作框架協(xié)議簽訂，醫(yī)保一卡通2.0版在“青嘉吳”率先開通，長三角公共服務(wù)一體化持續(xù)推進。未來，還可能在戶籍準入、醫(yī)療保障等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)同城化互認。

??事實上，“一體化”的關(guān)鍵就是要打破行政壁壘、提高政策協(xié)同。而打破行政管理壁壘本質(zhì)上就是降低人口、資金流入壁壘，一方面有利于促進勞動力要素合理配置、提升經(jīng)濟運行效率。另一方面，對于房地產(chǎn)市場而言，在人口總量趨于穩(wěn)定的大背景下，唯有吸引人口流入才能創(chuàng)造增量購房需求。也正因為此，我們認為長三角房地產(chǎn)市場中長期前景可高看一線。

??總的來說，長三角一體化發(fā)展座談會進一步明確了長三角的戰(zhàn)略定位，釋放出積極信號。我們認為，長三角是中國五大城市群中經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量、一體化程度最高的區(qū)域，未來也極有可能成為區(qū)域一體化發(fā)展的示范標桿。就房地產(chǎn)市場而言，短期來看，居民購買力充裕是長三角樓市疫后迅速復蘇的主要原因，中長期來看，長三角一體化進程一定程度上打破了行政管理壁壘，也降低了人口、資金流入壁壘，有利于創(chuàng)造增量購房需求，長三角城市房地產(chǎn)市場前景依舊可期。