[克而瑞]8月樓市“淡季不淡”，高檔、低檔“兩頭熱”

??7月，新房供求環(huán)比因6月基數(shù)原因階段性回調(diào)，但同比已然由負轉(zhuǎn)正，延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢，重點15城二手房成交更是創(chuàng)近年來單月新高。基于此，杭州、寧波、深圳、南京和東莞等多城相繼升級調(diào)控，規(guī)范購房、遏制投機，防止過多資金流入房地產(chǎn)。時至今日，一月有余，究竟樓市成交的火熱態(tài)勢是否會在8月戛然而止？哪些城市會獨占鰲頭，哪些項目還將持續(xù)熱銷呢？

??01

??8月成交環(huán)比微降、同比增18%

??成都、寧波等高熱不退、重慶等跌幅收窄

??從成交層面來看，8月較7月延續(xù)小幅微降態(tài)勢，不過顯著好于去年同期。據(jù)CRIC監(jiān)測的20個核心一二線城市的新房成交數(shù)據(jù)，以前23天預(yù)估全月數(shù)據(jù)，總成交量為1808萬平方米，環(huán)比小幅微降4%，同比增長18%，顯著高于去年同期。不同城市差異分化較為顯著：成都、寧波等成交熱度延續(xù)，同環(huán)比漲幅均在50%以上，相較而言，重慶、福州等市場回落較為顯著，但跌幅顯著收窄。

      02

??寧波、深圳剛需、改善齊發(fā)力

??助推高端、中低檔高性價比項目“兩頭熱”

??分城市來看，首先聚焦到前期出臺政策的深圳、寧波，成交熱度有增無減，8月成交量同環(huán)比均大幅上升，寧波成交量同比增幅有望達到136%。主要得益于本地高凈值人群眾多，購買力相對堅挺，疊加信貸資金整體充裕，剛需和改善型需求都將得以穩(wěn)步釋放。

??以寧波為例，據(jù)CRIC監(jiān)測，寧波8月前23日推盤套數(shù)達到了4954套，平均去化率在77%，熱銷項目大體可以分為以下兩類，一是城市均價附近高性價比的剛需小戶型項目，這類項目多集中在供應(yīng)顯著放量，剛需集中地的奉化區(qū)域，譬如榮安林語春風(fēng)、綠城桂語朝陽項目，8月中旬開盤，推盤套數(shù)均在500套以上，面積段集中在90平左右，基本都可實現(xiàn)開盤即售罄的佳績。二是市區(qū)核心的中高端項目，120平以上基本滿足了高凈值人群的改善需求。典型代表為鄞州的潤璽道、江北的華潤星湖灣、海曙的綠城曉風(fēng)印月，開盤售價均已逼近4萬元/平方米，城市均價2倍有余，精裝高配也使得其去化率均在90%以上。

??03

      濟南、成都高檔產(chǎn)品去化一般

??中低檔依托剛需購買力驅(qū)動保持熱度

??成都、濟南雖未出臺調(diào)控加碼新政，不過當(dāng)前市場熱度也較高，成都8月同環(huán)比增幅均在50%以上，濟南同比增幅也高達155%。剛需客戶較為活躍，位于政策利好區(qū)域，價格相對適中的高性價比中低檔樓盤持續(xù)熱銷。

??以成都為例，人口基數(shù)較大，“虹吸”效應(yīng)顯著，吸引了眾多外來務(wù)工人員，買房自住居多，加之部分區(qū)域因政府限價原因一二手倒掛，不乏一些高性價項目獲得購房者的青睞。我們選取了8月以來成交面積TOP10項目，政策利好區(qū)域天府新區(qū)項目占比近一半，值得關(guān)注的當(dāng)屬TOP1項目錦城峰薈，作為首個面向人才進行租售的新建人才公寓項目，開盤均價僅為18304元/平方米，8月以來成交面積便已突破13萬平方米，成交套數(shù)破千套，遙遙領(lǐng)先第二名。

??結(jié)合8月以來克而瑞的開盤監(jiān)測數(shù)據(jù)，我們也可看出，部分供應(yīng)扎堆、周邊配套相對缺乏的高價項目依舊去化不佳。典型代表為青羊區(qū)新力曦悅，雖地處一圈層，但開盤價達到了23261-28874元/平方米，單價打破目前該區(qū)域內(nèi)天花板，地緣性客戶接受尚需時日，而在跳出區(qū)域限制后，以相同置業(yè)成本，在大成都內(nèi)均有較大的選擇面，致使認購率僅為7%，項目首開遇冷。而部分諸如溫江區(qū)英才佳園，新都區(qū)朗詩觀山樾項目也因周邊待開項目扎堆，客戶選擇面較多或自身推盤量較大等原因，整體認購率均不足50%。

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??南京、杭州去化率回落

??低性價比剛需盤“乏人問津”,中高端仍開盤售罄

??南京、杭州當(dāng)前呈現(xiàn)出整體回穩(wěn)態(tài)勢，成交熱度有所回調(diào)。杭州8月中旬半數(shù)樓盤流搖，去化驟降20%，市場降溫也較為顯著，一方面源于供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一，剛需、剛改類項目大量入市，同類競爭加劇，分流現(xiàn)象較為顯著，從而削弱去化；另一方面受搖號新政影響，現(xiàn)階段的房票變得更為珍貴，不排除部分購房者持觀望態(tài)度，將房票留給熱門樓盤的可能性。

??而針對南京，據(jù)CRIC監(jiān)測，南京8月迄今的平均去化率僅為39%，除城北燕子磯的少量中高端項目諸如萬象天地·九悅、燕熙臺實現(xiàn)開盤售罄之外，中低檔項目去化均有了不同程度的下滑，以江寧區(qū)域的上東逸境、金地新力云靖花園、湯山頤和府為典型代表，項目銷售均價基本都在城市均價附近，但是去化率均低于15%，剛需購買力難以為繼。

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??總結(jié)：政策加碼難抑成交熱情

??8月 “淡季不淡”,9月或?qū)⒀永m(xù)高位

??從當(dāng)前的市場成交表現(xiàn)來看，雖然中央一再強調(diào)“房住不炒”，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，嚴防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。地方層面，寧波、東莞、杭州、深圳、南京等多個城市也出臺了新政加碼調(diào)控，但是整體市場成交熱度高位維持，有增無減。

??預(yù)判9月，我們認為，這樣的成交熱度還將延續(xù)，整體規(guī)模有望高位維持。不過考量到去年9月成交基數(shù)偏高的原因，下月成交同比或?qū)⒎€(wěn)步回落。不同城市間分化持續(xù)加劇，核心一二線需求相對堅挺，隨著剛需和改善需求的持續(xù)釋放，整體成交持穩(wěn)延續(xù)上行趨勢。而廣大缺乏基本面的三四線城市復(fù)蘇進程仍是“道阻且艱”，即便政府出臺紓困房企，刺激交易的利好新政，收入壓縮致剛需購買力受限仍是制約樓市成交增長的主要短板。