[克而瑞]萬科地產(chǎn)：保持審慎投資態(tài)度，新增土地權(quán)益占比降至51.5%

??導(dǎo)讀：       

??保持審慎投資態(tài)度，堅(jiān)持“現(xiàn)金為王，手有余糧”穩(wěn)健經(jīng)營。

??【上半年銷售3204.8億元，累計(jì)降幅收窄】2020年上半年，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3204.8億元，同比降低4%。5月以來單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，累計(jì)業(yè)績(jī)降幅持續(xù)收窄。上半年，上海區(qū)域銷售金額1322.6億元，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)較高達(dá)41.3%，較2019年提升8.8個(gè)百分點(diǎn)。北方區(qū)域和中西部區(qū)域的銷售金額貢獻(xiàn)度也分別達(dá)到了20%左右。全國9個(gè)城市銷售金額破百億，杭州超200億。

??【上半年新獲取項(xiàng)目55個(gè)，權(quán)益占比降至51.5%】2020年上半年，萬科繼續(xù)堅(jiān)持理性審慎的投資態(tài)度，上半年新增土地投資規(guī)模同比有所降低。上半年累計(jì)新獲取項(xiàng)目55個(gè)，權(quán)益地價(jià)總額約321.3億元；總規(guī)劃建筑面積980.2萬平方米。截至上半年末，在建及規(guī)劃中的土地儲(chǔ)備面積達(dá)15719.7萬平方米，其中權(quán)益土儲(chǔ)9980.9萬平方米。

??【項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)率回落，凈負(fù)債率維持行業(yè)低位】2020年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1463.5億元，同比提升5%。受結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率回落影響，上半年萬科毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)分別同比降低7.8%和3.4%。毛利率較2019年36.2%的高位回落近4.4個(gè)百分點(diǎn)至31.8%。上半年，萬科持續(xù)保持穩(wěn)健經(jīng)營，凈負(fù)債率27%、融資成本5.8%，均維持在行業(yè)低位。

??【踐行“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”戰(zhàn)略】2019年上半年，萬科繼續(xù)踐行“城鄉(xiāng)建設(shè)和生活服務(wù)商”戰(zhàn)略，多元業(yè)務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展。其中，萬科物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入67.0億元，同比增長(zhǎng)26.8%，開啟“三駕馬車”發(fā)展戰(zhàn)略；住宅租賃新增開業(yè)1.89萬間，成熟期項(xiàng)目出租率93.7%；萬科商業(yè)營業(yè)收入30.5 億元，整體出租率90.6%；物流倉儲(chǔ)服務(wù)累計(jì)開業(yè)建筑面積616萬平方米，穩(wěn)定期出租率89.1%。

??1銷售

??上半年合同銷售3204.8億元

??上海區(qū)域業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)超40%

??2020年上半年，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3204.8億元，銷售面積2077萬平方米，分別同比下降4%和3.4%；銷售均價(jià)較2019年全年略有提升，達(dá)到15430元/平方米。雖然今年上半年，行業(yè)整體的銷售、交付、開復(fù)工受疫情影響較為顯著，但萬科堅(jiān)持積極銷售，加快線上營銷的探索與實(shí)踐。隨著市場(chǎng)逐步地企穩(wěn)回升，萬科的認(rèn)購、簽約和回款金額也在逐月恢復(fù)，自5月以來實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)且不斷提升、累計(jì)業(yè)績(jī)降幅持續(xù)收窄。

??2020年上半年，在萬科銷售金額前10的城市中，有9個(gè)城市的銷售金額已經(jīng)超過了100億元，其中杭州的銷售金額超過200億元。分區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，上半年對(duì)萬科業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)最高的上海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售金額1322.6億元，銷售金額和面積占比分別達(dá)到了41.3%和31.8%，占比較2019年提升分別提升8.8和3.4個(gè)百分點(diǎn)。北方區(qū)域和中西部區(qū)域的銷售金額貢獻(xiàn)度也分別達(dá)到了20%左右。

       2投資

??堅(jiān)持審慎的投資態(tài)度

??上半年新增投資規(guī)模同比降低

??2020年上半年，鑒于土地市場(chǎng)熱度較高，萬科繼續(xù)堅(jiān)持理性審慎的投資態(tài)度，上半年新增土地投資規(guī)模同比有明顯降低。上半年累計(jì)新獲取項(xiàng)目55個(gè)，權(quán)益地價(jià)總額約321.3億元，同比下降50.6%；總規(guī)劃建筑面積980.2萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積504.6萬平方米，樓面均價(jià)為6368元/平方米。上半年新增投資權(quán)益占比51.5%，較2019年有所回落。

??在總土地儲(chǔ)備規(guī)模上，截至2020年上半年萬科在建及規(guī)劃中的土地儲(chǔ)備面積達(dá)15719.7萬平方米（在建項(xiàng)目11023.5 萬平方米、規(guī)劃中項(xiàng)目4696.1 萬平方米），其中權(quán)益土儲(chǔ)9980.9萬平方米。同時(shí)萬科還積極參與舊改，截至上半年末，舊改項(xiàng)目的權(quán)益規(guī)劃建筑面積合計(jì)約582.5 萬平方米。

       3財(cái)務(wù)

??項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)率回落

??凈負(fù)債率持續(xù)維持行業(yè)低位

??2020年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1463.5億元，同比提升5%，其中來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入1381.4億元。雖然營收規(guī)模有所增長(zhǎng)，但目前行業(yè)整體的利潤(rùn)增長(zhǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，盈利水平面臨下行壓力。同時(shí)，萬科今年以來結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率趨低，上半年的利潤(rùn)規(guī)模和利潤(rùn)率指標(biāo)均有所降低。2020年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)465.5億元、凈利潤(rùn)186.3億元，分別同比降低7.8%和3.4%。毛利率31.8%，較2019年36.2%的高位回落4.4個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率和凈利率水平均有不同程度降低。

??2020年上半年，萬科持續(xù)保持穩(wěn)健經(jīng)營、堅(jiān)持“現(xiàn)金為王，手有余糧”的資本經(jīng)營戰(zhàn)略。連續(xù)11年保持經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，即使在疫情影響下上半年萬科也實(shí)現(xiàn)了226億的正現(xiàn)金流。截至上半年末，萬科持有現(xiàn)金及銀行存款1942.9億元，較年初增加281億元；有息負(fù)債總額2729.8億元，較年初增加151.3億元；現(xiàn)金短債比和長(zhǎng)短期債務(wù)比分別為2.01和1.82。凈負(fù)債率27%，比年初再下降6.9個(gè)百分點(diǎn)，未來也將堅(jiān)持控制在40%以下的水平。同時(shí)，2020年上半年萬科繼續(xù)保持了行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，加權(quán)平均借貸利率5.8%；凈負(fù)債率和融資成本均保持在行業(yè)低位。

      4多元化

??踐行城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商戰(zhàn)略

??各板塊發(fā)展穩(wěn)步推進(jìn)

??除了在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)持續(xù)鞏固提升基本盤，在多元業(yè)務(wù)板塊，2020年上半年萬科繼續(xù)踐行“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”在戰(zhàn)略，在萬科物業(yè)、住宅租賃、商業(yè)開發(fā)運(yùn)營、物流倉儲(chǔ)服務(wù)等業(yè)務(wù)板塊也都實(shí)現(xiàn)了有質(zhì)量的發(fā)展。

??其中，萬科物業(yè)截至上半年累計(jì)簽約建筑面積6.8億平方米，已經(jīng)接管面積5.2億平方米。報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入67.0億元，同比增長(zhǎng)26.8%，其中55%來自于萬科以外的項(xiàng)目。上半年，萬科加快“物業(yè)城市”業(yè)務(wù)發(fā)展，新增廈門鼓浪嶼、青島動(dòng)車小鎮(zhèn)等項(xiàng)目，持續(xù)拓寬城市空間業(yè)務(wù)發(fā)展格局。截至目前，“物業(yè)城市”業(yè)務(wù)已拓展至7個(gè)城市。

??在租賃住宅業(yè)務(wù)上，上半年萬科在33個(gè)城市累計(jì)開業(yè)泊寓12.73萬間，新增開業(yè)1.89萬間，規(guī)劃和在建中泊寓尚有5.77萬間。已開業(yè)項(xiàng)目整體出租率為88%，成熟期項(xiàng)目（開業(yè)半年及以上）的出租率為93.7%。截至上半年末，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)營業(yè)收入10.5億元。

??商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營板塊，截止2020年上半年末萬科（含印力集團(tuán)）累計(jì)開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目面積836萬平方米，同比增加11.1%。商業(yè)（含非并表項(xiàng)目）業(yè)務(wù)營業(yè)收入30.5 億元，同比增長(zhǎng)0.3%；整體出租率90.6%，其中開業(yè)3年以上的商業(yè)項(xiàng)目出租率91.8%。此外，規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積543萬平方米。

??在物流倉儲(chǔ)服務(wù)領(lǐng)域，2020年上半年萬科物流倉儲(chǔ)服務(wù)累計(jì)開業(yè)建筑面積616萬平方米。其中，高標(biāo)庫開業(yè)582萬平方米，穩(wěn)定期出租率89.1%；冷庫開業(yè)34萬平方米，穩(wěn)定期使用率81.5%。物流倉儲(chǔ)合計(jì)服務(wù)客戶涵蓋電商、快遞快運(yùn)、制造業(yè)、餐飲、零售商超等各個(gè)領(lǐng)域。截至上半年末，萬緯物流所管理項(xiàng)目（含非并表項(xiàng)目）業(yè)務(wù)營業(yè)收入8.3億元，同比增長(zhǎng)36.9%；其中高標(biāo)庫租金收入5.7億元，冷庫租金及服務(wù)收入2.6億元。