[貝殼研究院]中國金茂年報：主張科學(xué)至上與城市運營

??2020年，中國金茂（下文簡稱：金茂）業(yè)績快速增長，超額完成目標，為其2023年沖擊3000億目標夯實基礎(chǔ)，“三道紅線”全部達標，成功躋身“綠檔”房企之列。貝殼研究院認為，擁有央企背景的金茂，更容易獲取更多的資源，如在融資層面、土地資源方面等，在同梯隊房企中優(yōu)勢較為明顯。結(jié)合此次年報內(nèi)容，需關(guān)注金茂歸母凈利潤下降以及聯(lián)營合營公司的負債情況等。

??業(yè)績表現(xiàn)：超額達成目標，業(yè)績增速44%，2021年沖擊2500億勢頭強勁

??報告期內(nèi)，金茂實現(xiàn)合約銷售約2311億元，同比增長約44%，增速較2019年26%增長18個百分點，首次跨越2000億規(guī)模，完成年初2000億目標的116%。合約銷售面積1129萬平方米，同比增長51%，合約銷售均價20469元/平方米，同比減少5%。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2020年上半年受疫情影響，金茂大力促銷、以價換量，1-6月合約銷售均價約為18779元/平方米，下半年市場快速修復(fù)，銷售均價逐步拉升回到2萬元水平。

??金茂于2020年提出“3年3000億”的短期目標，拆解到2021年、2022年業(yè)績目標分別為2500億、3000億，預(yù)期增速分別為25%與20%。在當前行業(yè)新形勢下，金茂沖擊規(guī)模勢頭仍然保持強勁。

??財務(wù)水平：增收不增利且毛利率大幅下降，資金流動性得到補充，償債能力提升

??營收：2020年金茂實現(xiàn)營業(yè)收入600.54億元，同比增長39%；其中城市運營及物業(yè)開發(fā)收入543.67億元，同比增長44%，主要由于地產(chǎn)交付結(jié)算較去年增加，城市運營與物業(yè)開發(fā)收入占比整體收入91%，占比較上年增長4個百分點，主營板塊地位加固。

??利潤：2020年金茂毛利為121.14億元，同比下降5%，整體毛利率為20%，較上年同期29%下降9個百分點，主要是城市運營及物業(yè)開發(fā)板塊毛利率下降所致。城市運營及物業(yè)開發(fā)板塊毛利率18%，較2019年同期27%大幅下降9個百分點至行業(yè)較低盈利水平。早期金茂獲得部分“地王”級項目入市期間，多數(shù)城市出臺限價調(diào)控政策，導(dǎo)致盈利下滑。另，2020年金茂歸母凈利潤38.81億元，同比下降40%；若扣除投資物業(yè)公平值收益（已扣除遞延稅項），公司所有者應(yīng)占溢利為32.3億元，同比下降47%。幾近減半的歸母凈利潤與出售股權(quán)降低經(jīng)營權(quán)益有一定的相關(guān)性，需引起關(guān)注。

??償債：截至2020年末，金茂現(xiàn)金及銀行結(jié)余（不含受限制現(xiàn)金結(jié)余）約為434.56億元，同比大幅增長142.1%，金茂利用增發(fā)新股、出售股權(quán)、債券融資等多方式實現(xiàn)快速補充資金流動性。同時，通過聯(lián)營合營等方式降低表內(nèi)債務(wù)，2020年其非受限現(xiàn)金短債比為1.56，較上年同期改善提升約0.89，現(xiàn)金流管理效果顯著。

??土地策略：為降負少拿地、控成本，而意愿尚存，預(yù)2021年仍將積極土儲

??根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計金茂報告期內(nèi)主要在14個城市新增項目31個，獲取土地建筑面積約675萬平方米（可售），同比減少33.0%，權(quán)益取地金額約352.6億元，同比減少27.9%。在降負債的實際壓力下，取地投入減少，取地成本進一步降低，2020年新增土儲平均成本約6274元/平方米，較2019年下降約8%。為實現(xiàn)跨越3000億目標的金茂，取地意愿尚存，2021年在集中供地改革中，預(yù)計金茂將發(fā)揮央企信用與實力，積極投入土地市場之中。

??另，2020年新進包括太原、煙臺、石家莊和泰州四個城市，截至2020年末金茂在全國累計進入51城，持有約270個項目。同時，2020年獲取7個城市運營項目，累計達27個，通過城市運營獲取優(yōu)質(zhì)土地成為金茂在土儲策略中的重要方式之一。

??發(fā)展戰(zhàn)略：發(fā)展步入新階段，向3000億沖擊并長期看好城市運營

??金茂在跨入簽約銷售2000億規(guī)模的新階段后，金茂提出“堅持科學(xué)至上，堅持城市運營”的發(fā)展理念。金茂長期看好城市運營模式，并不斷夯實其中國領(lǐng)先城市運營商的戰(zhàn)略定位，通過聚焦“雙輪雙翼”核心業(yè)務(wù)，重點關(guān)注“雙驅(qū)動與雙升級”，以實現(xiàn)其整體實力的不斷提升。

??融資新規(guī)：現(xiàn)金流大幅改善，全速降檔，躋身“零踩線”綠檔房企之列

??據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，依照“三道紅線”融資新規(guī)，金茂剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為66%，較上年同期下降8個百分點至達標；凈負債率下降為53%，較上年同期大幅下降32個百分點；非受限現(xiàn)金短債比為1.56，較上年同期改善提升約0.89至達標。由此，金茂2020年“三道紅線”全部達標，提至“零踩線”房企行列。由于流動現(xiàn)金的大幅增長，較大程度緩解其債務(wù)壓力，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到進一步優(yōu)化，2020年金茂成功實現(xiàn)全速降檔。