[克而瑞]項(xiàng)目利潤不比制造業(yè)，房企在集中供地下的掙扎

??導(dǎo) 讀 

??可以預(yù)期，未來多元化拿地優(yōu)勢房企的盈利能力也會(huì)更高，而對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比高且對(duì)招拍掛拿地方式依賴度高的房企，利潤率將保持在個(gè)位數(shù)，向制造業(yè)靠攏。

??5月14日，濱江集團(tuán)召開公司2020年度網(wǎng)上業(yè)績說明會(huì)，關(guān)于杭州集中供地中獲取的5塊地盈利預(yù)期，董事長戚金興表示努力做到1%-2%的凈利潤水平。照此來看，集中供地下項(xiàng)目利潤不比制造業(yè)，也反映出多數(shù)房企“薄利搶地”甚至“虧損搶地”的尷尬處境，觸發(fā)行業(yè)盈利焦慮。

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??集中供地下房企高溢價(jià)、高自持拿地

??多數(shù)項(xiàng)目面臨盈利困難

??4月底以來，首批集中供地逐步進(jìn)入高峰期，目前22城中已有過半城市完成首批土拍。從競拍情況來看，在北京、深圳、杭州、重慶等熱點(diǎn)城市，地塊競爭尤為激烈，多數(shù)房企不惜犧牲利潤拿到目標(biāo)地塊。

??在杭州首輪集中供地中，“封頂溢價(jià)+自持”成為地塊成交的一大典型特征。此次杭州首批土拍共出讓57宗地塊，其中41宗地塊競價(jià)封頂后轉(zhuǎn)入競自持比例，且有13宗地塊的自持比例超過20%。

??其中濱江集團(tuán)作為此輪土拍最大的贏家之一，以與融信集團(tuán)合作拿地為主，共計(jì)獲取5塊地，總代價(jià)達(dá)到182.58億元。但關(guān)于盈利預(yù)期，董事長戚金興在2020年度網(wǎng)上業(yè)績說明會(huì)上表示努力做到1%-2%的凈利潤水平。而濱江集團(tuán)作為杭州深耕房企，在當(dāng)?shù)鼐邆湄S富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與成本控制優(yōu)勢，且具備規(guī)模支撐，本身盈利能力并不低，因此從其預(yù)估結(jié)果也折射出，其他多數(shù)地塊的盈利將面臨同樣甚至更嚴(yán)峻的困境。

       綜合各城市土拍情況來看，不止杭州，土拍市場越熱的城市，房企一般都要面臨高溢價(jià)，或更為嚴(yán)苛的競拍規(guī)則，而“溢價(jià)”、“自持”、“限價(jià)”也成為成交地塊最大的關(guān)注點(diǎn)。例如重慶，由于未限地價(jià)，溢價(jià)高企，第一批集中供地主城區(qū)推出46宗地塊，整體溢價(jià)率約43%，其中31宗土地溢價(jià)率在40%以上，占比77%，最高溢價(jià)率達(dá)到130%。另有一些城市如北京，即使設(shè)置了地價(jià)上限，但由于轉(zhuǎn)競公租房、自持等環(huán)節(jié)，可售面積減少，拿地成本也隱形抬高。在“房住不炒”總基調(diào)下，這些高溢價(jià)、高自持項(xiàng)目的盈利顯然并不樂觀。

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??房企對(duì)招拍掛項(xiàng)目盈利預(yù)期降低

??熱點(diǎn)城市項(xiàng)目現(xiàn)金流>利潤

??在行業(yè)整體盈利下行趨勢下，集中供地中熱門地塊競爭加劇，高地價(jià)、高自持、限售價(jià)成交地塊頻現(xiàn)，也表明房企對(duì)于招拍掛項(xiàng)目的利潤預(yù)期有所降低。這種“舍利求地”的主要原因可以概括為以下兩點(diǎn)：

??一是，維持規(guī)模增長以及保證核心城市市占率是房企可持續(xù)發(fā)展的保障，這一點(diǎn)從此次集中供地中區(qū)域深耕型房企集中發(fā)力也有所體現(xiàn)。相較于存量地塊、產(chǎn)業(yè)購地等，公開市場招拍掛的一大優(yōu)點(diǎn)即能夠較為快速地推進(jìn)項(xiàng)目入市，形成業(yè)績，這也是房企側(cè)重該種拿地方式的主要原因之一。盡管集中供地在部分城市引發(fā)“搶地?zé)帷?，但?duì)于房企來說，下注搶地的驅(qū)動(dòng)力仍在較大程度取決于城市在企業(yè)布局中所占的權(quán)重以及儲(chǔ)備存量。

??尤其在企業(yè)核心布局城市，戰(zhàn)略權(quán)重與業(yè)績占比高，如果房企選擇不拿地或錯(cuò)過拿地時(shí)機(jī)，一方面，由于補(bǔ)貨等待期拉長，企業(yè)推貨量和推貨時(shí)點(diǎn)也會(huì)受到影響，不利于業(yè)績的實(shí)現(xiàn)和規(guī)模的增長，另一方面，市場份額面臨稀釋，削弱企業(yè)在該城市深耕的競爭力。因此，面對(duì)激烈的土拍競爭，為了維持規(guī)模增長、穩(wěn)住市占率，房企不得不降低盈利預(yù)期。

??二是，一二線熱點(diǎn)城市需求表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺，去化更有保障，相較于利潤實(shí)現(xiàn)，更多承擔(dān)補(bǔ)充現(xiàn)金流的作用。在“三條紅線”、“貸款集中度”等政策調(diào)控下，房企資金面整體收緊，銷售回款成為房企最重要的資金來源渠道。近兩年，隨著三四線城市棚改退潮，需求難以支撐，項(xiàng)目去化預(yù)期也走低，房企投資回歸一線城市和熱點(diǎn)二線城市，而這類城市投資門檻以及拿地成本雙高，特別是北京、上海、杭州等城市政策管控力度強(qiáng)，項(xiàng)目本身利潤空間非常有限，但由于需求預(yù)期向好，房企更看重市場帶動(dòng)現(xiàn)金回流。

??在集中供地下，土拍熱度也在一定程度反映了市場預(yù)期，市場預(yù)期好意味著未來去化速度和去化率也更有保障，利好于現(xiàn)金回流，維持正常運(yùn)營，因此房企愿意以更低的利潤甚至少量虧損爭奪目標(biāo)地塊。

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??多元化拿地是企業(yè)平滑利潤率的一大出口

??公開市場招拍掛下，項(xiàng)目盈利難已經(jīng)成為普遍現(xiàn)狀，集中供地下，多數(shù)房企面臨“薄利搶地”甚至“虧損搶地”的尷尬處境，也觸發(fā)行業(yè)盈利焦慮。而對(duì)于房企來說，單一的招拍掛拿地方式顯然已經(jīng)難以滿足盈利需求，帶來較大的經(jīng)營壓力。

??在這種趨勢下，多元化拿地的重要性將更加凸顯，房企通過拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力是平滑利潤率的一大出口。其實(shí)，近年來，房企也越來越重視多元化拿地，不斷提升多元化拿地比重，以減少對(duì)公開市場招拍掛的依賴，同時(shí)達(dá)到成本控制、提升盈利的目的。

??例如旭輝，2020年通過一二線聯(lián)動(dòng)、收并購、商業(yè)勾地等多元化拿地方式獲得的項(xiàng)目貨值占比由2019年的33%提升至51%。此外，越秀也不斷完善、豐富“6+1”的多元土地獲取模式，包括TOD、城市更新、“住宅+配建”、國企合作、收并購、產(chǎn)業(yè)勾地和公開市場競拍，在2020年新增投資中通過非公開市場獲取的地塊占比達(dá)到54.1%，TOD、“住宅+配建”、國企合作增儲(chǔ)模式分別占新增土儲(chǔ)的18.5%、25.2%和10.4%。

??從目前來看，收并購、城市更新、產(chǎn)業(yè)勾地是最為常見的多元化拿地方式，尤其是城市更新，由于成本低、利潤高，已經(jīng)成為很多企業(yè)業(yè)績?cè)鲩L的新引擎?？梢灶A(yù)期，未來多元化拿地優(yōu)勢房企的盈利能力也會(huì)更高，而對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比高且對(duì)招拍掛拿地方式依賴度高的房企，利潤率將保持在個(gè)位數(shù)，向制造業(yè)靠攏。

??總結(jié)：濱江集團(tuán)董事長戚金興表示集中供地中所獲取地塊努力做到1%-2%的凈利潤水平，反映出當(dāng)前招拍掛項(xiàng)目低盈利水平現(xiàn)狀。而集中供地下，熱門地塊競爭加劇，在維持規(guī)模增長、穩(wěn)住核心城市市場以及補(bǔ)充現(xiàn)金流等訴求下，房企不惜“舍利求地”，盈利預(yù)期也有所降低。

??在公開市場招拍掛項(xiàng)目盈利難的局面下，單一的招拍掛拿地方式經(jīng)營壓力顯然加劇，多元化拿地的重要性凸顯出來，成為平滑利潤率的一大出口。未來多元化拿地渠道多、能力強(qiáng)的房企，盈利水平會(huì)更高一些，而對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比高且對(duì)招拍掛拿地方式依賴度高的房企，利潤率將保持在個(gè)位數(shù)，向制造業(yè)靠攏。