[克而瑞]集中供地下房企熱點(diǎn)區(qū)域合作突圍之道

??在當(dāng)前房企競(jìng)爭(zhēng)壓力持續(xù)下，房企合作拿地的現(xiàn)象越來(lái)越普遍。在集中供地中，部分房企選擇在部分區(qū)域上進(jìn)行集團(tuán)層面的戰(zhàn)略合作，主要是為了緩解在多地鋪開拿地的資金壓力，以及降低新開拓城市的風(fēng)險(xiǎn)，選擇與其他房企在部分區(qū)域的拿地開發(fā)上進(jìn)行合作，共享資源，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

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??集中供地下為提高拿地成功率

       房企積極在集團(tuán)層面達(dá)成戰(zhàn)略合作責(zé)

??首輪22城集中供地已經(jīng)落下帷幕，市場(chǎng)表現(xiàn)結(jié)果來(lái)看，22個(gè)重點(diǎn)城市首批集中供地的熱度較高，部分核心區(qū)位或者熱點(diǎn)地塊溢價(jià)率居高不下，其中，2021年4月全國(guó)土拍成交溢價(jià)率達(dá)到26.8%，達(dá)到去年以來(lái)的月度最高值，房企的競(jìng)爭(zhēng)壓力加大。

??與此同時(shí)，大規(guī)模集中供地，對(duì)房企前期資金籌集、調(diào)配能力提出更大挑戰(zhàn)，如何在有限資金池和規(guī)則框架內(nèi)增加參拍頻率，提高拿地成功率，同時(shí)又能減少對(duì)自有資金的占用，是橫亙?cè)诜科笱矍耙坏离y題；此外，在競(jìng)爭(zhēng)壓力加大利潤(rùn)空間被壓縮下，對(duì)后期的項(xiàng)目建設(shè)研發(fā)以及成本控制上也提出更大的要求。

       在此情況下，在部分重點(diǎn)城市中，如廣州、重慶、北京、南京等，房企進(jìn)行聯(lián)合拿地，同時(shí)也有部分房企為應(yīng)對(duì)集中供地，與其他房企在集團(tuán)層面達(dá)成了進(jìn)行戰(zhàn)略合作。如越秀4月以來(lái)，分別與濱江集團(tuán)、龍光集團(tuán)、仁恒置地以及紫薇地產(chǎn)達(dá)成戰(zhàn)略合作，以應(yīng)對(duì)越來(lái)越激烈的土地市場(chǎng)；武漢城建則分別聯(lián)手首創(chuàng)置業(yè)、招商蛇口、中國(guó)金茂達(dá)成了戰(zhàn)略合作；在7月12日，綠地控股與保利置業(yè)進(jìn)行簽約。

       02

??合作聚焦在長(zhǎng)三角、粵港澳及部分中西部熱點(diǎn)城市

??從房企的合作情況來(lái)看，主要聚焦各自優(yōu)勢(shì)區(qū)域的合作，區(qū)域主要以長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、以及部分中西部熱點(diǎn)城市等為主。如越秀與龍光、濱江、仁恒的合作區(qū)域主要聚焦在粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角區(qū)域，與紫薇地產(chǎn)合作則在中西部熱點(diǎn)城市西安；首創(chuàng)、招商、金茂和武漢城建的合作聚焦在以武漢為基礎(chǔ)，外拓全國(guó)市場(chǎng)；綠地控股和保利置業(yè)的合作聚焦在以上海為代表的長(zhǎng)三角區(qū)域。

??表：4月以來(lái)，部分房企達(dá)成戰(zhàn)略合作情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理

??03

       房企在優(yōu)勢(shì)區(qū)域合作互補(bǔ)

??可助力城市深耕及降低成本

??房企進(jìn)行區(qū)域性合作時(shí)，可以利用各自在區(qū)域布局上的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。一方面，在融資難的情況下，國(guó)企央企具有較好的財(cái)務(wù)水平，為企業(yè)合作提供較好的財(cái)務(wù)支持；另一方面，區(qū)域性龍頭房企在當(dāng)?shù)鼐邆湟欢ǖ恼藤Y源、產(chǎn)品打造經(jīng)驗(yàn)以及成本管控優(yōu)勢(shì)，新進(jìn)房企與之合作有利于該區(qū)域熟悉客群及產(chǎn)品打造，為將來(lái)在區(qū)域深耕積累經(jīng)驗(yàn)。

??濱江、龍光、仁恒置地分別在杭州、粵港澳和長(zhǎng)三角區(qū)域具有深耕經(jīng)驗(yàn)，土儲(chǔ)和產(chǎn)品溢價(jià)能力均有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在當(dāng)?shù)爻杀究刂葡鄬?duì)較好，如濱江過(guò)往在杭州的毛利率達(dá)到40%以上，在杭州具備成本、產(chǎn)品打造的優(yōu)勢(shì)，越秀與之合作將有利于加深自身對(duì)杭州市場(chǎng)的深耕，也利于成本管控；而對(duì)于越秀而言，國(guó)企加成與自身穩(wěn)健的財(cái)務(wù)水平，使越秀當(dāng)下的融資成本較低，其2020年三條紅線均達(dá)標(biāo)，屬于綠檔企業(yè)，且其平均融資成本自2016年以來(lái)一直低于5%，融資能力優(yōu)秀，利用大本營(yíng)粵港澳布局優(yōu)勢(shì)及資金優(yōu)勢(shì)，與目標(biāo)外拓城市的本土優(yōu)勢(shì)房企結(jié)盟，將有利于越秀地產(chǎn)擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。

??而武漢城建作為本土排名第一的房企，同時(shí)在舊城改造、棚改等方面具備較強(qiáng)的資源，招商、首創(chuàng)、金茂等與之合作，合作方向聚焦在城市更新、產(chǎn)城發(fā)展、醫(yī)療養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等方面，在項(xiàng)目推進(jìn)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等方面也有較大的優(yōu)勢(shì)。

??但值得注意的是，房企之間的合作還是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，如7月21日宋都股份發(fā)布公告稱，放棄競(jìng)得的杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊的土地使用權(quán)，繳納的5000萬(wàn)元預(yù)約申請(qǐng)保證金不予返還，根據(jù)公告顯示，今年5月7日，宋都股份全資子公司杭州紹輝以上限價(jià)17.83億元競(jìng)得該地，溢價(jià)率29.86%，此次宋都退地，可能在于宋都拍地之后此前的合作方變卦，算不過(guò)賬的宋都最終決定退地。此外，即使拿地成功，在后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)上也可能存在一定的問(wèn)題。一方面 ，合作各方就項(xiàng)目公司的成本、利潤(rùn)、銷售等方面可能存在較大的爭(zhēng)議；另一方面，項(xiàng)目股東內(nèi)部的審批流程及管理方面需要磨合，同時(shí)股東內(nèi)部的管理問(wèn)題如國(guó)企審批效率的問(wèn)題也會(huì)一定程度影響項(xiàng)目的推進(jìn)。

??總的來(lái)說(shuō)，集中供地下房企在熱點(diǎn)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，房企進(jìn)行合作可以增大拿地優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)抱團(tuán)取暖，也可以抵御風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，利用各自的產(chǎn)品打造經(jīng)驗(yàn)、資源優(yōu)勢(shì)、財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)可更好地助力產(chǎn)品銷售、降低項(xiàng)目開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)“1+1>2”。但值得注意的是，房企之間的合作優(yōu)勢(shì)多多，但應(yīng)警惕合作方臨時(shí)變卦，項(xiàng)目開發(fā)溝通存在分歧，因磨合不善導(dǎo)致的項(xiàng)目推進(jìn)速度緩慢等多種問(wèn)題。