[克而瑞]房企單月銷售同環(huán)比下降，投資規(guī)模收縮（7月）

??內(nèi)容提要>>>

??7月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年和歷史同期

??熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)減少，長(zhǎng)三角區(qū)域持續(xù)領(lǐng)跑

??7月房企新增融資總額環(huán)比下降10.9%

??7月房企營(yíng)銷相對(duì)平淡，讓利分化依然明顯

??遲峰辭任藍(lán)光總裁劉平接任保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)

??華潤(rùn)、大悅城擇新城打造商業(yè)，商管物業(yè)潮或?qū)㈤_(kāi)啟

??01

??合約銷售

??7月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)

??不及上半年和歷史同期

??核心觀點(diǎn)

??2021年7月，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額8611.7億元，環(huán)比降低33%，降幅水平較往年有所擴(kuò)大，同比降低8.3%。受房企貨量供應(yīng)不足、部分城市市場(chǎng)調(diào)整、政策調(diào)控升級(jí)等多方面因素影響，二季度以來(lái)百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)?cè)鏊俪史啪徻厔?shì)。從累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，1-7月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額增速較1-6月也有明顯降低，但較2019年和去年同期分別增長(zhǎng)32.5%和29%。

??從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，7月40家典型上市房企有6成以上同環(huán)比雙降。其中，絕大部分單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，包含Top10房企在內(nèi)不少企業(yè)的環(huán)比降幅超過(guò)35%，僅融信、碧桂園、佳兆業(yè)等少數(shù)幾家企業(yè)實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，分別為6.8%、2.9%、2.8%。此外，40家典型上市房企單月同比增長(zhǎng)企業(yè)數(shù)量不及4成，超9成TOP30房企7月單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。

??我們預(yù)計(jì)8月，多數(shù)房企仍將留力備戰(zhàn)“金九銀十”，供貨節(jié)奏并不會(huì)明顯加快。而在供應(yīng)未見(jiàn)大幅改善的情況下，預(yù)計(jì)成交較難實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。外加近期企業(yè)投、融兩端監(jiān)管不斷升級(jí)，未來(lái)降杠桿將成行業(yè)主基調(diào)。目前房企，一方面需積極供貨、深化營(yíng)銷，將既有貨量有效轉(zhuǎn)化為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，以提升現(xiàn)金回流、加快資金周轉(zhuǎn)效率。另一方面，則要更加關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)、加強(qiáng)產(chǎn)品打造，在未來(lái)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷提升自身品牌的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

??02

      企業(yè)拿地

??熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)減少

       長(zhǎng)三角區(qū)域持續(xù)領(lǐng)跑

??核心觀點(diǎn)

??22城集中供地首輪集中供地暫告段落，7月份投資力度下降，量?jī)r(jià)齊跌。本月30家典型房企新增土儲(chǔ)總建面為1868萬(wàn)平方米，環(huán)比下降45%；新增土地成交價(jià)格1145億元，環(huán)比下降49%；平均樓板價(jià)6128元/平方米，與上月相比下降6%。雖然量?jī)r(jià)齊跌但均價(jià)企穩(wěn)主要原因是本月22城已經(jīng)結(jié)束首輪集中供地，典型房企拿地?zé)岫葴p少，但南通、湖州等長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市集中拍地維持本月均價(jià)水平。

??在目前供地政策影響下，本月三四線城市拿地金額占比65%，區(qū)域方面基本面較好的長(zhǎng)三角區(qū)域達(dá)到56%，仍為投資主力。整體來(lái)看，30家典型房企本月土儲(chǔ)成交結(jié)構(gòu)中，三四線城市占比較高，拿地金額占比達(dá)到65%，7月集中供地的南通投資額居首。區(qū)域分布方面，30家典型房企投資額56%位于長(zhǎng)三角區(qū)域，主要是由于南通、金華、湖州等城市迎來(lái)集中供地，以及上海有多宗商辦用地入市。

??7月企業(yè)拿地意愿不高，但集中供地公告陸續(xù)發(fā)布，8月熱點(diǎn)區(qū)域供地或?qū)⒄{(diào)動(dòng)企業(yè)積極性。7月由于22城均已完成首輪集中供地，供地量有所降低且大都是三四線城市土地，加上上半年企業(yè)積極拿地，目前大部分企業(yè)土地儲(chǔ)備較為充足，拿地意愿不高，30家典型房企中有超10家沒(méi)有新增拿地。但隨著天津、福州、蘇州和杭州等22城第二輪集中供地公告逐步發(fā)布，預(yù)計(jì)8月熱點(diǎn)城市供地荒現(xiàn)象有望得到緩解。另外本月出臺(tái)新規(guī)買地金額不得超過(guò)年度銷售額40%，且這一比例限制包含收并購(gòu)支出。在投比管控下，部分之前投資力度過(guò)強(qiáng)的房企將受到影響。

??03

       企業(yè)融資

       7月房企新增融資總額環(huán)比下降10.9%

??核心觀點(diǎn)

??融資總量：2021年7月100家典型房企的融資總量為1018.26億元，環(huán)比下降10.9%，同比下降47.0%，值得注意的是，自2020年11月份以來(lái)，房企的單月融資已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月均呈現(xiàn)同比下降，“三條紅線”調(diào)控體系下，房企渠道融資持續(xù)收緊，降杠桿壓力持續(xù)下，房企融資限制仍然頗多，本月房企融資水平仍屬于較低水平。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，境內(nèi)債權(quán)融資572.15億元，環(huán)比下降4.5%，同比下降31.7%；境外債權(quán)融資302.68億元，環(huán)比下降3.5%，同比下降56.8%；本月無(wú)企業(yè)進(jìn)行永續(xù)債以及股權(quán)融資的發(fā)行，資產(chǎn)證券化融資143.42億元，環(huán)比下降35.6%，同比下降47.7%。

??融資成本：2021年截至7月100家典型房企新增債券類1融資成本5.46%，較2020年下降0.61個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本達(dá)6.79%，下降1.04個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本4.33%，較2020年下降0.10個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，7月房企融資成本4.72%，環(huán)比下降1.47個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.47個(gè)百分點(diǎn)。其中境外融資成本6.02%，環(huán)比下降2.35個(gè)百分點(diǎn)；境內(nèi)融資成本4.06%，環(huán)比下降0.37個(gè)百分點(diǎn)。其中，多數(shù)發(fā)行境外債的房企融資利率相對(duì)較低，最低的可達(dá)2.70%，超過(guò)10%以上的境外債僅一筆；而境內(nèi)債方面，房企的境內(nèi)融資利率在2.50%-7.30%之間，在4%以下的利率區(qū)間的融資量占比達(dá)到62%，發(fā)行企業(yè)主要以國(guó)企央企為主，從而拉低了成本。

??企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最高的企業(yè)為碧桂園，融資總量約99.39億元，主要發(fā)行了2億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，以及進(jìn)行了60.76億港元及5.59億美元的雙幣定期貸款融資。從企業(yè)梯隊(duì)來(lái)看，2021年1-7月平均額最大為TOP10房企，平均融資額207.3億元，4個(gè)梯隊(duì)的融資額均同比下降，TOP31-50梯隊(duì)同比降幅最大。成本來(lái)看，4個(gè)梯隊(duì)均較2020年全年下降，其中TOP10梯隊(duì)的融資成本最低，為4.23%，也是下降幅度最大的梯隊(duì)。

??04

??營(yíng)銷策略

??7月房企營(yíng)銷相對(duì)平淡

       讓利分化依然明顯

??核心觀點(diǎn)

??7月房企營(yíng)銷活動(dòng)相對(duì)平淡，由于沒(méi)有營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，因此房企在“造節(jié)營(yíng)銷”的基礎(chǔ)上，開(kāi)始圍繞“司慶”、“周年慶”等事件做宣傳，整體折扣力度平穩(wěn)，但分化明顯。7月而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降12%和11%，其中一線城市仍處高位，受供應(yīng)量影響，7成二三線城市成交同比轉(zhuǎn)降。在6月沖刺業(yè)績(jī)之后，房企本月?tīng)I(yíng)銷活動(dòng)相對(duì)平淡，折扣力度也有限。

??月月有活動(dòng)趨勢(shì)未變，“造節(jié)營(yíng)銷”基礎(chǔ)上房企又推出“司慶、周年慶”。從CRIC監(jiān)測(cè)的房企營(yíng)銷活動(dòng)來(lái)看，整個(gè)上半年房企基于“造節(jié)營(yíng)銷”推出了不少集團(tuán)性的營(yíng)銷活動(dòng)。步入下半年以后，房企“造節(jié)營(yíng)銷”仍在繼續(xù)，與此同時(shí)不少房企持續(xù)創(chuàng)新，像綠地舉行“司慶月”、華潤(rùn)“萬(wàn)象十年感恩回饋”等。

??市場(chǎng)分化明顯，房企營(yíng)銷讓利隨市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化。從市場(chǎng)來(lái)看，7月區(qū)域市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)分化特征，長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)逐漸恢復(fù)理性，京津冀強(qiáng)、弱兩極分化，環(huán)京壓力較大，中西部運(yùn)行平穩(wěn)，山東半島由升轉(zhuǎn)降，東北、北部灣等地區(qū)市場(chǎng)難言樂(lè)觀。相應(yīng)的房企在營(yíng)銷設(shè)置上也是動(dòng)態(tài)分化，像金科在山東區(qū)域推出特價(jià)房最高優(yōu)惠可達(dá)18萬(wàn)元，折扣力度達(dá)到9折左右，讓利幅度較大，而華東、華南區(qū)域則以一些到訪禮、抽獎(jiǎng)等為主，四川、重慶等雖有讓利，但幅度有限，以特價(jià)房和萬(wàn)元優(yōu)惠為主。

??05

??人事變動(dòng)

??遲峰辭任藍(lán)光總裁

??劉平接任保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)

??核心觀點(diǎn)

??7月，房企高層人事動(dòng)態(tài)信息數(shù)量較上月減少，從108家監(jiān)測(cè)企業(yè)的人事變動(dòng)情況來(lái)看，7月也有不少房企對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，高層變動(dòng)頻率和數(shù)量同比上升，環(huán)比下降。

??7月5日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布公告稱，遲峰因公司整體工作安排原因申請(qǐng)辭去公司總裁（法定代表人）職務(wù)，歐俊明因公司整體工作安排原因申請(qǐng)辭去公司首席財(cái)務(wù)官（財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人）職務(wù)。遲峰、歐俊明辭去上述職務(wù)后，仍繼續(xù)擔(dān)任公司第八屆董事會(huì)董事職務(wù)。根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，經(jīng)董事長(zhǎng)提名，同意聘任楊武正為公司總裁（法定代表人）；另經(jīng)公司總裁提名，同意聘任楊偉良為公司首席財(cái)務(wù)官（財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人）。

??7月29日，保利地產(chǎn)公告稱，同意宋廣菊因年齡原因辭去公司董事長(zhǎng)、董事職務(wù)。宋廣菊1993年加入公司，2002年擔(dān)任公司總經(jīng)理，2010年擔(dān)任公司董事長(zhǎng)，是公司的初創(chuàng)者和領(lǐng)軍者之一。在宋廣菊帶領(lǐng)下，公司確立“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，致力打造“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)”。此外，董事會(huì)同意選舉劉平擔(dān)任公司董事長(zhǎng)，任期自董事會(huì)審議通過(guò)之日起至公司第六屆董事會(huì)任期屆滿之日止。

??06

??戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)

??華潤(rùn)、大悅城擇新城打造商業(yè)

       商管物業(yè)潮或?qū)㈤_(kāi)啟

??核心觀點(diǎn)

??本月房企多元化業(yè)務(wù)主要集中在城市更新、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理和商業(yè)管理板塊。城市更新方面，有企業(yè)持續(xù)參與其中，本月華潤(rùn)置地、佳兆業(yè)和碧桂園服務(wù)均有涉及。商業(yè)地產(chǎn)方面，大悅城控股和華潤(rùn)置地有動(dòng)態(tài)，選擇新城擴(kuò)展項(xiàng)目。物業(yè)管理方面，綠地和雅生活確立往后的合作關(guān)系，碧桂園則涉足機(jī)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。商業(yè)管理方面，花樣年和彩生活，以及瑞安房地產(chǎn)，都擬拆分旗下商管業(yè)務(wù)獨(dú)立上市，未來(lái)有望迎來(lái)商管物業(yè)分拆上市潮。

??擇新城打造項(xiàng)目，大悅城、華潤(rùn)商業(yè)版圖擴(kuò)張。7月8日，大悅城控股與紹興國(guó)周集團(tuán)達(dá)成正式合作，雙方將共同打造紹興國(guó)金大悅城。該項(xiàng)目是大悅城布局浙江的首個(gè)，也是全國(guó)第6個(gè)輕資產(chǎn)管理輸出的大悅城購(gòu)物中心，標(biāo)志著大悅城控股“輕重并舉、深耕浙江”的戰(zhàn)略決心。此外，華潤(rùn)萬(wàn)家大賣場(chǎng)升級(jí)品牌“萬(wàn)家CiTY”天津首店于7月9日正式開(kāi)業(yè)。這是萬(wàn)家CiTY的第3家門店，前兩家分別在蘇州和嘉興。萬(wàn)家CiTY屬于華潤(rùn)萬(wàn)家推出的“中超”業(yè)態(tài)，定位介于Ole’精品超市和華潤(rùn)萬(wàn)家大賣場(chǎng)之間，目標(biāo)群體聚焦在年輕人群。

??花樣年和彩生活計(jì)劃分拆商管物業(yè)上市，商管物業(yè)潮或?qū)㈤_(kāi)啟。7月26日，花樣年、彩生活發(fā)布聯(lián)合公告稱，正考慮尋求將各自商業(yè)及綜合用途的物業(yè)管理業(yè)務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行分拆，于聯(lián)交所主板單獨(dú)上市。同日，有消息稱瑞安房地產(chǎn)也將分拆旗下負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的中國(guó)新天地上市。相比普通物業(yè)管理賽道，當(dāng)前商業(yè)管理賽道熱度和估值均較高，且已上市企業(yè)較少，故早期上市更有優(yōu)勢(shì)。7月初，中駿商管成功在港交所上市，成為繼寶龍商業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、星盛商管之后，第四家重點(diǎn)發(fā)力“商管”賽道的物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)商。反觀之，還有部分規(guī)模房企的商管業(yè)務(wù)規(guī)模已相對(duì)成熟且具備上市潛力，未來(lái)有望迎來(lái)商管物業(yè)分拆上市潮。