[克而瑞]三盛控股：優(yōu)化內(nèi)生驅(qū)動不斷加強，財務(wù)狀況持續(xù)改善

??核心觀點

??【上半年企業(yè)銷售主要依靠內(nèi)生增長，銷售區(qū)域分布更趨均衡】2021年上半年三盛控股已簽約但未確認銷售的金額約為311.62億元人民幣，同比增加了113.83%。三盛控股的業(yè)績增長在過去兩年有較大部分是依靠母公司三盛集團的資產(chǎn)注入，而上半年三盛集團并沒有對三盛控股的資產(chǎn)注入，企業(yè)主要是依靠自身項目的銷售實現(xiàn)內(nèi)生的增長。從銷售規(guī)模的區(qū)域分布來看，三盛控股的銷售區(qū)域分布更趨于均衡，企業(yè)走出福建的努力已經(jīng)取得了一定的效果，降低了對大本營的依賴。未來隨著企業(yè)在多個城市的擴張，其銷售分布可能會更加平衡。

??【拿地力度有所放緩，全國化布局初顯成效】上半年三盛控股共新增了4個項目，總建面約為85.1萬平米，同比減少了52.4%；土地總價約為29.5億元，同比減少了70.2%，企業(yè)的拿地力度有所放緩，拿地銷售比由2020年0.81降至0.09。而在總土儲方面，截至2021年中期三盛控股的總土地儲備建面約為1062.7萬平方米，總土儲的權(quán)益比例約為69.7%。在區(qū)域分布上整體來看三盛控股在全國各大區(qū)域的總土儲越來越均衡，但是企業(yè)的目前的發(fā)展重心仍在海西和長三角地區(qū)。

??【凈利率因所得稅影響大幅提升，盈利能力有待提升】上半年三盛控股實現(xiàn)營業(yè)收入51.32億元，同比大幅增加了199%，企業(yè)的毛利率則同比降低了18.65個百分點至21.56%，主要是因為企業(yè)上半年交付的物業(yè)項目的毛利率較低。相較之下，企業(yè)的凈利率和歸母凈利率則繼續(xù)逆勢提升，分別達到了12.7%和12.2%，這主要是因為上半年企業(yè)的物業(yè)公允價值變動相較于去年同期由負轉(zhuǎn)正，同時所得稅抵免也產(chǎn)生了較大影響。整體來看企業(yè)的盈利能力仍然有待提升。

??【凈負債率和資產(chǎn)負債率持續(xù)降低，未來需繼續(xù)改善】截至2021年中期，三盛控股持有現(xiàn)金（含受限制現(xiàn)金）較于年初增加10%，總有息負債減少了10.4%，企業(yè)的權(quán)益增加了28.85%，因此企業(yè)的凈負債率較于年初繼續(xù)降低了82個百分點至126%，未來仍有繼續(xù)優(yōu)化的空間。在負債結(jié)構(gòu)方面，企業(yè)的現(xiàn)金短債比為1.73，長短債比為2.82，企業(yè)的負債結(jié)構(gòu)較為安全。而在剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率方面，三盛控股由年初的83%降至78%，企業(yè)計劃在1-2年內(nèi)將凈負債率降至100%以下，2-3年內(nèi)讓資產(chǎn)負債率達標。

??01

??銷售

??上半年企業(yè)銷售主要依靠內(nèi)生增長

??銷售區(qū)域分布更趨均衡

??2021年上半年三盛控股已簽約但未確認銷售的金額約為311.62億元人民幣，同比增加了113.83%；已簽約建筑面積約為243.6萬平方米，同比增加了107.65%。銷售規(guī)模的大幅增加，主要是因為母公司三盛集團在2020年11月對三盛控股進行了大筆資產(chǎn)注入，去年上半年則由于沒有這些注入的項目而顯得銷售規(guī)模偏小，若是去除掉這些項目的銷售，2021年上半年三盛控股已簽約但未確認銷售的金額為261.23億元，同比增加了79.26%，仍然保持著較快的增長速度。整體來看，三盛控股的業(yè)績增長在過去兩年有較大部分是依靠母公司三盛集團的資產(chǎn)注入，而今年上半年三盛集團并沒有對三盛控股的資產(chǎn)注入，企業(yè)主要是依靠自身項目的銷售實現(xiàn)內(nèi)生的增長。

??上半年三盛控股一共在26個城市有銷售貢獻，相比于2020年全年的18個又有增加。從銷售規(guī)模的區(qū)域分布來看，三盛控股在長三角的銷售占比在上半年超過了大本營的海西地區(qū)，達到了45%，相比于2020年全年的占比提高了12個百分點，相較之下企業(yè)在海西地區(qū)的銷售占比由2020年的57%下降了16個百分點至41%。整體來看三盛控股的銷售區(qū)域分布更趨于均衡，企業(yè)走出福建的努力已經(jīng)取得了一定的效果，降低了對大本營的依賴。未來隨著企業(yè)在多個城市的擴張，其銷售分布可能會更加平衡。

      02  

       投資

??拿地力度有所減弱

       全國化布局初顯成效

??上半年三盛控股共新增了4個項目，總建面約為85.1萬平米，同比減少了52.4%；土地總價約為29.5億元，同比減少了70.2%。三盛控股的拿地力度明顯有所減弱，拿地銷售比由2020年0.81降至0.09，這一方面是因為土地集中供應(yīng)政策的影響，企業(yè)在土地市場上更加謹慎；一方面也是因為三盛控股堅持“4-3-3”的投資策略，即新增土儲來源40%為勾地、30%為收并購、30%為招拍掛土地，企業(yè)的拿地重心在于勾地和收并購，在沒有好的并購機會之時不會出手。未來三盛仍然不會為了規(guī)模盲目進行投資，將聚焦深耕，根據(jù)土地市場的變化更加謹慎拿地。

??上半年三盛控股的新增土儲主要位于環(huán)渤海和大灣區(qū)，而在企業(yè)傳統(tǒng)上重點布局的海西和長三角地區(qū)沒有拿地，拿地的城市中惠州和威海都是新進入城市，煙臺和汕頭雖然都有項目在售但企業(yè)在此已開發(fā)的項目數(shù)量仍然較少。三盛控股近年來正在努力推進全國化，更加重視傳統(tǒng)大本營以外的市場以分散風險，讓企業(yè)的銷售能更加穩(wěn)定地增長。

??截至2021年中期，三盛控股的總土地儲備建面約為1062.7萬平方米，足夠企業(yè)3-4年的開發(fā)?？偼羶Φ臋?quán)益比例約為69.7%，處于較為平均的水平。從土儲建面區(qū)域分布來看，三盛控股的總土儲在海西地區(qū)的占比約為34%，雖然仍是占比最高的區(qū)域，但是相較于2020年又繼續(xù)下降了4個百分點；排名第二的長三角地區(qū)的總土儲占比也降低了3個百分點。整體來看，三盛控股的總土儲在全國各大區(qū)域的分布越來越均衡，但是企業(yè)的目前的發(fā)展重心仍在海西和長三角地區(qū)，未來將會繼續(xù)推進全國化布局分散風險。

??03

??盈利

??凈利率因所得稅影響大幅提升

??盈利能力有待提升

??上半年三盛控股實現(xiàn)營業(yè)收入51.32億元，同比大幅增加了199%，其中物業(yè)銷售收入為49.66億元，占比達到了97.7%。企業(yè)的毛利潤同比增加了60%至11.06億元，毛利率則同比降低了18.65個百分點至21.56%，主要是因為企業(yè)上半年交付的物業(yè)項目的毛利率較低。

??雖然毛利率有所下降，但是企業(yè)的凈利率和歸母凈利率卻繼續(xù)逆勢提升，分別達到了12.7%和12.2%，這主要是因為上半年企業(yè)的物業(yè)公允價值變動相較于去年同期由負轉(zhuǎn)正，同時所得稅抵免也產(chǎn)生了較大影響，去年同期的所得稅支出為2.7億元，而今年上半年的所得稅則變?yōu)閮袅魅?.05億元。若是去除所得稅影響按稅前利潤計算，三盛控股在上半年的稅前利潤率為12.6%，去年同期則達到了23.4%，整體來看企業(yè)的盈利能力仍然有待提升。

??04

??負債

??凈負債率和資產(chǎn)負債率持續(xù)降低

??未來需繼續(xù)改善

??截至2021年中期，三盛控股持有現(xiàn)金（含受限制現(xiàn)金）約為82.56億元，較于年初增加10%；總有息負債為182.22億元，較于年初減少10.4%；企業(yè)的權(quán)益則較于年初增加了28.85%，主要是因為非控股權(quán)益大幅增加了30.4%，可能是因為項目的合作增加。因此三盛控股的凈負債率較于年初繼續(xù)降低了82個百分點至126%，未來仍有繼續(xù)優(yōu)化的空間。

??在負債結(jié)構(gòu)方面，2021年中期三盛控股的現(xiàn)金短債比（含受限制現(xiàn)金）為1.73，長短債比為2.82，企業(yè)的負債結(jié)構(gòu)較為安全，短期的償債壓力不大，也滿足了三條紅線對于現(xiàn)金短債比的要求。與此同時，三盛控股上半年的平均融資成本相比于去年同期降低了2個百分點至8.4%，未來仍可以繼續(xù)改善。而在剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率方面，三盛控股由年初的83%降至78%。三條紅線中企業(yè)一共踩線兩條，企業(yè)計劃在1-2年內(nèi)將凈負債率降至100%以下，2-3年內(nèi)讓資產(chǎn)負債率達標。