[克而瑞]中國奧園：土儲充裕、購地審慎，城市更新加速轉化

??核心觀點

??【上半年合同銷售675.8億元，目標完成率45.1%】2021年上半年，中國奧園累計實現合同銷售金額675.8億元，完成全年1500億元業(yè)績目標的45.1%。管理層預計，下半年貨值去化率達54%即可完成全年業(yè)績目標。分區(qū)域來看，截至6月末奧園各區(qū)域銷售金額占比最高的為華東區(qū)域達34%，較2020年全年上升3個百分點；華南、中西部、環(huán)渤海則分別占到29%、26%、10%。

??【土儲充裕、購地審慎，控制投銷比在20%以內】2021年上半年，奧園新增土地投資可開發(fā)建筑面積約107萬平方米，新增可售貨值逾178億元。同時，奧園也積極發(fā)揮收并購及城市更新優(yōu)勢， 2021年上半年轉化可售貨值135億元。截至上半年末，奧園土地儲備總建筑面積達5358萬平方米，計入城市更新項目后的總貨值約13482億元，可滿足未來四至五年的發(fā)展。

??【盈利指標有所下滑，以三條紅線達標為優(yōu)先】2021年上半年，奧園實現營收325.1億元，同比增長15.1%。毛利潤81.3億元、凈利潤28.4億元、毛利率25.0%、凈利率8.7%，在房企盈利能力降低的行業(yè)背景下盈利指標略有下滑。截至上半年末，奧園持有現金683億元、凈負債率80.7%、現金短債比1.32、剔除預收賬款的資產負債率78.5%。奧園目前僅一個指標未達標，有望在 2022 年底前邁入綠檔房企行列。

??【一業(yè)為主、縱向發(fā)展，非房業(yè)務賦能房地產板塊】目前，奧園持續(xù)深化“一業(yè)為主，縱向發(fā)展”戰(zhàn)略，不斷完善組織架構的優(yōu)化。從幸福人居（房地產業(yè)務）板塊到悅康生活（非房業(yè)務）板塊，延展“構筑健康生活”的品牌理念。特別是非房板塊的業(yè)務發(fā)展，通過助推提升整體競爭力，為房地產板塊三舊改造、土地獲取、產業(yè)布局充分賦能。此外，奧園也持續(xù)提升產品力、客戶體驗與滿意度，實現經營效益的穩(wěn)步增長。

??01銷售

??上半年合同銷售675.8億元

??目標完成率45.1%

??2021年上半年，中國奧園累計實現合同銷售金額675.8億元，目標完成率達45.1%；實現合同銷售面積596.3萬平方米，分別同比增長33%與17%；平均售價約11333元/平方米。管理層預計，下半年貨值去化率達54%，即可完成全年1500億元的銷售目標。

??分區(qū)域來看，截至6月末奧園各區(qū)域銷售金額占比最高的為華東區(qū)域達34%，較2020年全年上升3個百分點。華南、中西部、環(huán)渤海分別占29%、26%、10%，其中華南地區(qū)占比較2020年上升5個百分點，而中西部、環(huán)渤海地區(qū)則有所下降。2021年以來，奧園已進入深耕3.0時代，預計將建立25家城市公司、優(yōu)化架構，打造年銷售100至200億元級核心城市公司，非核心城市公司年銷售50億元或以上。

??02投資

??土儲充裕、購地審慎控制投銷比在20%以內

??2021年上半年，奧園新增可開發(fā)建筑面積約107萬平方米，權益比65%，權益地價約42億元，新增可售貨值逾178億元。整體來看，相比近幾年來奧園積極擴容土地儲備，今年上半年奧園拿地規(guī)模較少。在“三道紅線”監(jiān)管的背景下，奧園將保持審慎購地、平衡土儲和財務指標，將年購地預算控制在當年合同銷售額20%以內。

??同時，奧園也積極發(fā)揮收并購及城市更新優(yōu)勢，城市更新加速轉化。2021年上半年轉化可售貨值135億元，2021年至2024年預計轉化可售貨值2420億元，將顯著增厚土地儲備。其中，奧園的城市更新標桿項目——廣州番禺氮肥廠項目及珠海香洲翠微村項目，定位為高端“學苑”系，將于2021年三季度開盤預售。

??截至上半年末，奧園土地儲備總建筑面積達5358萬平方米（權益比67%），已確權總貨值約5939億元。其中，華南、華東、中西部核心區(qū)、環(huán)渤海等四大核心區(qū)的貨值分別為35%、22%、21%和18%。計入城市更新項目后的總貨值約13482億元，可滿足未來四至五年的發(fā)展。其中華南區(qū)域占比最重達70%，大灣區(qū)可售資源約7487億元。

      03財務

??盈利指標有所下滑

       以三條紅線達標為優(yōu)先

??2021年上半年，奧園實現營業(yè)收入325.1億元，同比增長15.1%。物業(yè)發(fā)展收益、經營酒店等獲得的其他收益以及物業(yè)投資收益各占94.5%、5.2%和0.3%；毛利潤81.3億元，凈利潤28.4億元。

??從盈利指標來看，在房企盈利能力整體降低的行業(yè)背景下，奧園上半年的毛利率和凈利率分別由去年同期的29.3%和10.1%下降至25.0%和8.7%。核心凈利潤率和歸母核心凈利潤率分別為8.8%和6.6%，也分別有不同程度的下滑。但展望全年，管理層表示有信心維持歸母核心凈利潤率在7%-8%左右，將不低于去年的水平。

??截至上半年末，奧園持有現金683億元，凈負債率從2020年的82.7%降至80.7%，實現穩(wěn)中有降；現金短債比1.32，長短期債務比1.15，均略有下降；剔除預收賬款的資產負債率為78.5%，略高于70%的紅線。奧園表示，目前公司以三道紅線達標為優(yōu)先任務，對回款和買地都制定了詳細的考核政策，在確?；乜顚崿F基礎上有節(jié)奏的拿地，有信心在 2022 年底前邁入綠檔房企行列。

??此外，2021年上半年奧園平均借貸成本從2020年的7.2%下降至7%。奧園緊抓市場窗口期，提前安排再融資審慎資金管理，公開發(fā)行三筆合共7.38億美元境外債及人民幣18.2億元境內公司債，獲12家商業(yè)銀行提供境外銀團貸款逾21億港元，目前已悉數贖回今年內到期的公募境外債。

??04

??多元化

??一業(yè)為主、縱向發(fā)展

??非房業(yè)務賦能房地產板塊

??目前，奧園不斷完善組織架構的優(yōu)化，從幸福人居（房地產業(yè)務）板塊到悅康生活（非房業(yè)務）板塊，持續(xù)深化“一業(yè)為主，縱向發(fā)展”戰(zhàn)略，不斷延展“構筑健康生活”的品牌理念。特別是非房板塊的業(yè)務發(fā)展，通過助推提升整體競爭力，為房地產板塊三舊改造、土地獲取、產業(yè)布局充分賦能。

??此外，奧園也持續(xù)提升產品力、客戶體驗與滿意度，實現經營效益的穩(wěn)步增長。通過引入標桿房企產品團隊，建立奧園A+產品力戰(zhàn)略及體系，標準化與研發(fā)創(chuàng)新并進，形成學苑、云峯及ONE系三大高端產品系，銷售均價穩(wěn)步提升，產品力全面升級，獲境內外多項行業(yè)大獎。2021年上半年獲RTF全球建筑設計大獎、倫敦杰出地產大獎、法國DNA、法國雙面神大獎等14項境內外大獎。