[克而瑞]佳兆業(yè)：持續(xù)鞏固灣區(qū)優(yōu)勢(shì)，城市更新提供動(dòng)力

??核心觀點(diǎn)

??【完成近半全年目標(biāo)，線上貢獻(xiàn)20%的銷售額】2021年上半年，實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額638.5億元，同比增長(zhǎng)率高達(dá)77.2%，增速高于百?gòu)?qiáng)房企40%的增幅。積極拓展數(shù)字營(yíng)銷線上平臺(tái)，這部分銷售額貢獻(xiàn)達(dá)20%。全年目標(biāo)權(quán)益銷售額約1300億元，前六月的目標(biāo)完成率為49.1%，完成目標(biāo)壓力不大。珠三角銷售額占比48%，仍是主力軍。

??【穩(wěn)健補(bǔ)充土儲(chǔ)，城市更新貢獻(xiàn)超3成】上半年佳兆業(yè)新增土儲(chǔ)權(quán)益建面246.4萬平方米，其中城市更新貢獻(xiàn)率相比2020年同期增長(zhǎng)9個(gè)百分點(diǎn)達(dá)33%。拿地穩(wěn)健，權(quán)益口徑拿地銷售比達(dá)0.39。廣州石溪城市更新項(xiàng)目體量大、投資額高。但是相比周邊5萬/平方米的商品房售價(jià)，廣州石溪項(xiàng)目仍存在良好的利潤(rùn)空間。

??【城市更新轉(zhuǎn)化加速，持續(xù)提供動(dòng)力】截止至2021年6月30日，共擁有總土儲(chǔ)建面3114萬平方米，較期初上升8.3%。若按照當(dāng)前銷售面積和去化增速計(jì)算，可以滿足2-3年的需求，未來應(yīng)當(dāng)保持積極的納儲(chǔ)或城市更新轉(zhuǎn)化力度。上半年轉(zhuǎn)化3個(gè)項(xiàng)目約113萬方，主要集中在深圳、廣州兩個(gè)城市。未納入土儲(chǔ)的城市更新項(xiàng)目?jī)?chǔ)備累計(jì)已達(dá)213個(gè)，占地面積超約5370萬平方米，預(yù)計(jì)最終可以轉(zhuǎn)化約1.1億平方米的建筑面積。

??【營(yíng)收增速超30%，毛利率高于行業(yè)平均水平】上半年?duì)I收300.7億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入276.7億元，均同比上升約34%。此外，多元業(yè)務(wù)逐步恢復(fù)到疫情前水平。毛利潤(rùn)為92.8億元，同比增長(zhǎng)23.1%，整體毛利率約為30.9%，相較于2020年同期下降約3個(gè)百分點(diǎn)，但高于行業(yè)平均水平。凈利率和歸母凈利率分別為10.2%和10.0%，同比降0.3和2.4個(gè)百分點(diǎn)。

??【短期無償債壓力，去杠桿效果顯著】截止至2021年6月30日，現(xiàn)金短債比1.91，長(zhǎng)短債比3.95，整體綜合融資成本8.7%。凈負(fù)債率為93.4%，相比于2020年底繼續(xù)下降了2.6個(gè)百分點(diǎn)，低于三道紅線100%的閾值。若將13.5億元的永續(xù)債作為負(fù)債，凈負(fù)債率為96.6%，也處可控范圍。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)70%。

??01

??銷售

??完成近半全年目標(biāo)

??線上貢獻(xiàn)20%的銷售額

??上半年權(quán)益金額同比增速約77%。2021年上半年，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額638.5億元，同比增長(zhǎng)率高達(dá)77.2%，相比2020年同期3.9%的增幅，有了明顯提升，亦高于百?gòu)?qiáng)房企40%的增速。權(quán)益銷售面積為380.6萬平方米，同比增長(zhǎng)79.6%，權(quán)益銷售均價(jià)則同比下降1.3%至16778元/平方米。

??線上銷售交易額占比20%，目標(biāo)完成率49.1%。上半年佳兆業(yè)積極拓展數(shù)字營(yíng)銷線上平臺(tái)，1月佳兆業(yè)天貓好房直播平臺(tái)創(chuàng)下單日30.8萬觀覽量，刷新了單日拍券數(shù)2220組、對(duì)應(yīng)貨值金額約人民幣25.6億元，此外置業(yè)佳APP自研平臺(tái)完成上線。線上平臺(tái)的完善推動(dòng)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，這部分銷售額占總銷售的比重達(dá)20%。從銷售目標(biāo)來看，佳兆業(yè)全年目標(biāo)權(quán)益銷售額約1300億元，前六月的目標(biāo)完成率為49.1%。按以往房企上下半年4：6的銷售比重來看，佳兆業(yè)的銷售節(jié)奏提前，全年完成目標(biāo)壓力不大。

??珠三角仍貢獻(xiàn)近五成銷售，中西部銷售額占比提升9個(gè)百分點(diǎn)。2021年上半年，珠三角銷售額占比雖相比2020年下降11個(gè)百分點(diǎn)至48%，仍是銷售主力軍。長(zhǎng)三角地區(qū)銷售額占比23%，成為貢獻(xiàn)第二的區(qū)域。中西部和環(huán)渤海地區(qū)銷售額占比較低，分別為16%和13%。整體來看，從深圳起家的佳兆業(yè)，仍然呈現(xiàn)以珠三角為核心的戰(zhàn)略布局。

??02

??投資

??穩(wěn)健補(bǔ)充土儲(chǔ)

??城市更新貢獻(xiàn)超3成

??上半年新增15幅土地，全口徑樓面地價(jià)11036元/平方米。根據(jù)企業(yè)披露，2021年上半年佳兆業(yè)共新增15幅土地，新增土儲(chǔ)全口徑建面313.0萬方，拿地金額345.5億元。

??拿地較為積極，城市更新貢獻(xiàn)33%新增土儲(chǔ)權(quán)益建面。新增土儲(chǔ)權(quán)益建面246.4萬平方米，其中城市更新貢獻(xiàn)率相比2020年同期增長(zhǎng)9個(gè)百分點(diǎn)達(dá)33%。此外，按企業(yè)公布的新增土儲(chǔ)明細(xì)算得權(quán)益比例約79%，相比2020年的61%升高了18個(gè)百分點(diǎn)。整體來看，佳兆業(yè)投資穩(wěn)健，權(quán)益口徑拿地銷售比達(dá)0.39。

??持續(xù)鞏固灣區(qū)優(yōu)勢(shì)，提升城市能級(jí)。從區(qū)域分布來看，佳兆業(yè)始終堅(jiān)持深耕大灣區(qū)及灣區(qū)外延城市的布局策略，2021年上半年珠三角區(qū)域新增權(quán)益建面占整體比重達(dá)63%，與2020年持平，且區(qū)域內(nèi)只在廣東省拿地。中西部區(qū)域權(quán)益面積占比次之，雖相比2020年占比下降13個(gè)百分點(diǎn)，仍有18%的比重，主要分布在成都和重慶。長(zhǎng)三角和環(huán)渤海的納儲(chǔ)力度有所提升，分別達(dá)12%和7%。從城市能級(jí)來看，繼續(xù)加大在一線城市的投資力度，新增權(quán)益建面在一線城市的占比為31%，相比2020年增長(zhǎng)了約8個(gè)百分點(diǎn)，主要分布大灣區(qū)的廣州和深圳。此外，二線和三四線城市的新增土儲(chǔ)權(quán)益建面占比分別為35%和33%，各能級(jí)城市的納儲(chǔ)力度趨于平衡。

??總土儲(chǔ)權(quán)益67%，未來需保證納儲(chǔ)力度。截止至2021年6月30日，佳兆業(yè)共擁有總土儲(chǔ)建面3114萬平方米，相較期初上升8.3%。土儲(chǔ)權(quán)益比為67%，與2020年持平，由此權(quán)益土儲(chǔ)建面約2086萬平方米，若按照當(dāng)前銷售面積和去化增速計(jì)算，可以滿足2-3年的需求，未來應(yīng)當(dāng)保持一定的納儲(chǔ)力度。

??城市更新儲(chǔ)備超1億平方米，持續(xù)為銷售提供動(dòng)力。截止至2021年6月30日，如果按照佳兆業(yè)統(tǒng)計(jì)的土儲(chǔ)貨值計(jì)算，其中城市更新轉(zhuǎn)化占比約為47%，相比2020年提升9個(gè)百分點(diǎn)。此外，未納入土儲(chǔ)的城市更新項(xiàng)目?jī)?chǔ)備累計(jì)已達(dá)213個(gè)，占地面積超約5370萬平方米，預(yù)計(jì)最終可以轉(zhuǎn)化約1.1億平方米的建筑面積。經(jīng)驗(yàn)逐漸豐富，疊加政策利好，近幾年城市更新項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化加快，2017年以來共轉(zhuǎn)化26個(gè)城市更新項(xiàng)目，建面逾500萬方，其中2021年上半年轉(zhuǎn)化3個(gè)項(xiàng)目總建面可達(dá)113萬方。在城市更新項(xiàng)目的布局方面，仍以大灣區(qū)為主，可售建面占比高達(dá)99%，主要集中在深圳、廣州兩個(gè)城市，占比分別為41%和29%，仍在積極尋求異地復(fù)制的機(jī)會(huì)。

??04

??盈利

??營(yíng)收增速超30%

??利潤(rùn)率同比下滑

??營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，多元業(yè)務(wù)逐步恢復(fù)。2021年上半年佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入300.7億元，同比增長(zhǎng)34.8%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入276.7億元，同比上升約34%。此外，多元業(yè)務(wù)逐步恢復(fù)到疫情前水平，酒店及餐飲業(yè)務(wù)，戲院、百貨店及文化中心業(yè)務(wù)營(yíng)收分別同比上升93.8%和171.5%。物管方面，上半年?duì)I收為9.8億元，同比增幅77.2%，表現(xiàn)同樣亮眼。

??盈利水平保持穩(wěn)健，毛利率有所下滑。2021年上半年佳兆業(yè)毛利潤(rùn)為92.8億元，同比增長(zhǎng)23.1%，整體毛利率約為30.9%，相較于2020年同期下降約3個(gè)百分點(diǎn)，但高于行業(yè)平均水平。在平均樓面地價(jià)上升的情況下，未來毛利率可能會(huì)承壓。同時(shí)，凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)分別為30.8億元和30.0億元，較去年同期上升 30.5%和8.5%。凈利率和歸母凈利率分別為10.2%和10.0%，同比降0.3和2.4個(gè)百分點(diǎn)。

??05

??負(fù)債

??短期無償債壓力

??去杠桿效果顯著

??短期無償債壓力，長(zhǎng)短債比3.95。截止至2021年6月30日，佳兆業(yè)共持有流動(dòng)現(xiàn)金477.4億元，較于期初增長(zhǎng)了4%，但短債相比2020 年底上升8.4%至250.2億元，所以現(xiàn)金短債比由1.99微降至1.91，但現(xiàn)金仍可以覆蓋短債，短期內(nèi)無償債壓力。長(zhǎng)短債比方面，2年以上債務(wù)987.6億元，與債務(wù)總額占比57%，長(zhǎng)短債比3.95。

??融資利率8.7%，凈負(fù)債率持續(xù)下降。截止至2021年6月30日，佳兆業(yè)整體綜合融資成本8.7%，與期初持平。凈負(fù)債率為95.0%，相比于2020年底繼續(xù)下降了2.7個(gè)百分點(diǎn)，低于三道紅線100%的閾值。若將13.5億元的永續(xù)債作為負(fù)債，凈負(fù)債率為93.4%，也處可控范圍。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)70%。