[中房研協(xié)]從房企中期業(yè)績(jī)透視房地產(chǎn)行業(yè)之變

2021-09-06 10:35:16

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2021-09-06
  • 報(bào)告類型:企業(yè)監(jiān)測(cè)分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):中房研協(xié)

??熱點(diǎn)聚焦

??在剛剛過去的8月,各房企的中期業(yè)績(jī)報(bào)告陸續(xù)發(fā)布。今年以來國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策以“房住不炒”為準(zhǔn)繩推出了一系列政策措施,各城市間不斷變化和調(diào)整的政策又給市場(chǎng)增加了新的變量。房企在這半年中,業(yè)績(jī)究竟如何?政策頻出之下,房企如何在穩(wěn)步增長(zhǎng)與控負(fù)債、降杠桿之間尋求平衡?各家房企策略又有何調(diào)整?

房企

??熱點(diǎn)評(píng)析

??龍頭房企繼續(xù)上演強(qiáng)者恒強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)

??半年報(bào)成績(jī)單中,龍頭房企的銷售榜單格外受人關(guān)注。碧桂園2021年上半年實(shí)現(xiàn)總收入2349.3億元,同比增長(zhǎng)27%,合同銷售額約為人民幣3030.9億元,同比增長(zhǎng)14%;中海21年上半年合同銷售額2072.1億元,同比增長(zhǎng)20.5%;核心凈利潤(rùn)192.3億元,同比增長(zhǎng)10.9%;融創(chuàng)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額958.2億元,同比增長(zhǎng)23.9%;銷售額達(dá)到3208億元,增長(zhǎng)率高達(dá)64%。業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的背后,是龍頭房企在戰(zhàn)略布局,營(yíng)銷創(chuàng)新,打造產(chǎn)品力,降低運(yùn)營(yíng)成本等方面用足了功夫,同時(shí)把握實(shí)際需求,狠抓銷售,回籠資金,以信心開啟下半年。

??此外,半年報(bào)中也有不少房企降檔效果顯著,迎來了階段性成果驗(yàn)收,財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健的房企則繼續(xù)保持“三道紅線”的綠檔要求。例如世茂上半年表現(xiàn)" 三道紅線 " 零踩線,資產(chǎn)負(fù)債率(扣預(yù)收款)68%、凈負(fù)債率 50.9%,現(xiàn)金短債比1.9;佳兆業(yè)上半年凈負(fù)債率為93.7%,現(xiàn)金短債比1.53倍,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%,“三道紅線”均處于綠檔。除了已經(jīng)“轉(zhuǎn)綠”達(dá)標(biāo)的房企,碧桂園等頭部開發(fā)商也紛紛釋放出降擋提速的信號(hào)。未來房企會(huì)更加依賴經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入,堅(jiān)持加大營(yíng)銷、緊抓回款,保持良好的經(jīng)營(yíng)局面是爭(zhēng)取資金支持的關(guān)鍵。

??房企多元業(yè)務(wù)平穩(wěn)發(fā)展,物業(yè)管理成追捧熱點(diǎn)

??一直以來,房企“多元化”都是備受爭(zhēng)議的話題。一方面,眾多房企通過多元化開辟第二賽道,為公司未來發(fā)展鋪設(shè)新的利潤(rùn)點(diǎn);另一方面,跨界經(jīng)營(yíng)由于盈利空間受限,“理想很豐滿,現(xiàn)實(shí)很骨感”成為不少企業(yè)多元業(yè)務(wù)的真實(shí)寫照。

??在今年半年報(bào)中,部分頭部房企的“副業(yè)”開始實(shí)現(xiàn)盈利。在碧桂園中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,總裁莫斌對(duì)于新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)的提問回應(yīng)稱,創(chuàng)投業(yè)務(wù)已經(jīng)給公司帶來了盈利,期待建筑機(jī)器人和千璽機(jī)器人餐廳盡早實(shí)現(xiàn)盈利,農(nóng)業(yè)和碧優(yōu)選也在正常的發(fā)展之中。

??從房企布局的多元化產(chǎn)業(yè)的具體業(yè)務(wù)內(nèi)容來看,作為房企地產(chǎn)開發(fā)的延伸,物業(yè)管理具備穩(wěn)定收益,資本化成功率高,增速較快,物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)成為新追捧熱點(diǎn)。

??房地產(chǎn)受限格局正在形成,利潤(rùn)率降低是行業(yè)發(fā)展的必然階段

??開發(fā)企業(yè)需要明白,固然市場(chǎng)存在短周期運(yùn)作機(jī)會(huì),但是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期管控的態(tài)度不會(huì)改變,隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的逐步建立和落地,未來房地產(chǎn)受限發(fā)展的格局正在形成。

??今年以來,中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全局性的管控政策體系正在逐漸補(bǔ)全,國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策以“房住不炒”為準(zhǔn)繩推出了一系列政策措施,包括針對(duì)房企的“三條紅線”、針對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的“兩條紅線”、針對(duì)土地供應(yīng)的“兩集中供地”等,正在牽引房地產(chǎn)市場(chǎng)深刻變局。不斷變化和調(diào)整的政策又給市場(chǎng)增加了新的變量,而行業(yè)利潤(rùn)率的持續(xù)下降已經(jīng)在各房企半年報(bào)中有所體現(xiàn)。房企增收不增利已成為行業(yè)普遍現(xiàn)象,頭部房企亦無法幸免:萬科上半年凈利潤(rùn)出現(xiàn)12年來首次同比下滑;金地集團(tuán)上半年歸母凈利潤(rùn)同比下降38.79%;華夏幸福上半年歸母凈利潤(rùn)為-94.80億元,成為A股上市公司中虧損最多的企業(yè)之一。

??穩(wěn)健樂觀房企具備更大發(fā)展空間

??面對(duì)行業(yè)變局,房企的投資經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變,無論市場(chǎng)如何變化,那些經(jīng)營(yíng)水平優(yōu)良,產(chǎn)品實(shí)力強(qiáng)勁,抗風(fēng)險(xiǎn)能力突出,且具有良好市場(chǎng)品牌和口碑的品質(zhì)型房企將獲得新一輪的發(fā)展提速期,并迎來廣闊發(fā)展空間。正如中海在半年報(bào)中這樣說道:政策與市場(chǎng)將給予財(cái)務(wù)健康、遵循盛業(yè)邏輯的企業(yè)更大的發(fā)展空間。

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