[克而瑞]弘陽地產(chǎn)：銷售業(yè)績?cè)鲩L56%，“三道紅線”穩(wěn)居綠檔

??“三道紅線”維持在綠檔水平。地產(chǎn)板塊聚焦深耕江蘇大本營。雙輪驅(qū)動(dòng)，商住協(xié)同發(fā)展，打造差異化優(yōu)勢(shì)。

??◎  作者 / 沈曉玲 查明儀

??核心觀點(diǎn)

??【目標(biāo)完成近半，長三角貢獻(xiàn)七成業(yè)績】 上半年銷售額491.5億元，同比增速55.7%，排名較2020年上升4位至第45名。已完成銷售目標(biāo)49%，全年可售貨值1550億元，去化率約64%便可完成目標(biāo)。長三角銷售額占比71%，江蘇達(dá)51%。從江蘇單城市的市場地位來看，企業(yè)在鹽城進(jìn)入前十強(qiáng)，位于第3位，而在發(fā)家地南京的排名為第15位。常州和徐州分別為13和17位。

??【做透大江蘇，土儲(chǔ)布局與銷售分布互補(bǔ)】 2021年上半年弘陽地產(chǎn)堅(jiān)持“做透大江蘇，深耕都市圈，做強(qiáng)中心城”的戰(zhàn)略布局。新增21幅土地，新增土地計(jì)容建面245萬平方米，拿地金額約270.4億元，平均樓面地價(jià)為11038元/平方米，從新增土儲(chǔ)的貨值分布來看，在江蘇省投資力度最大，新增土儲(chǔ)貨值占比過半，達(dá)57%。從總土儲(chǔ)布局來看，與銷售分布形成互補(bǔ)，即銷售貢獻(xiàn)大的區(qū)域，土儲(chǔ)資源更為豐富。長三角土儲(chǔ)建面占比超7成，其中江蘇省土儲(chǔ)占比過半，達(dá)56%。

??【營收同比增長34.7%，盈利水平有待提升】 上半年?duì)I業(yè)收入為129.6億元，同比增長34.7%。毛利潤27.3億元，同比上升12.1%，但毛利率下降4.2個(gè)百分點(diǎn)至21.1%，主要是由于高毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)變少。凈利率和歸母凈利率下跌至7.6%和5.7%。管理層在業(yè)績會(huì)上表示，雙輪驅(qū)動(dòng)的運(yùn)營模式、商場租金收入的提升以及成本端的管控，都將對(duì)整體利潤率有提振作用。

??【債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，維持綠檔】 截止至2021年6月30日，現(xiàn)金短債比升至1.7，長短債比升至2.3，現(xiàn)金短債比和長短債比均呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。在境外資本市場取得了突破，擴(kuò)寬融資渠道。1月發(fā)行了集團(tuán)史上單筆發(fā)行金額最大、票面利率最低、年期最長的美元優(yōu)先票據(jù)；5月又發(fā)行了集團(tuán)第一筆綠色債券。凈負(fù)債率為53.9%，仍低于行業(yè)平均水平。此外，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)69.4%，維持2020年水平，屬于監(jiān)管認(rèn)定的“綠檔”。

??【地產(chǎn)商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，協(xié)同發(fā)展】 2021年上半年商業(yè)經(jīng)營板塊實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2.9億元，同比增長37%；酒店經(jīng)營板塊有所恢復(fù)，同比增長77%，實(shí)現(xiàn)營收0.23億元。商業(yè)和酒店合計(jì)營收占比2.4%。目前商業(yè)經(jīng)營板塊收入主要來自已開業(yè)的弘陽廣場，包括南京弘陽廣場、常州中央弘陽廣場等。此外，正在籌備位于常州大成、常州鳳凰東、安慶等地的弘陽廣場新店。

??01 銷售

??目標(biāo)完成近半
長三角貢獻(xiàn)七成業(yè)績

??目標(biāo)完成近半，行業(yè)排名再升4位。2021年上半年，弘陽地產(chǎn)合約銷售金額491.5億元，同比增速55.7%，高于行業(yè)TOP50房企36%的業(yè)績平均增長率。同期實(shí)現(xiàn)合約銷售面積290.5萬方，銷售均價(jià)達(dá)16920元/平方米，同比增速分別為34.7%和15.6%。業(yè)績穩(wěn)步增長，銷售金額排名較2020年上升4位至第45名。相比2020年業(yè)績發(fā)布會(huì)上提出的不低于15%的增長預(yù)售目標(biāo)，上半年已完成49%。且弘陽全年可售貨值1550億元，去化率約64%便可完成目標(biāo)，管理層表示有信心。

??長三角貢獻(xiàn)七成銷售業(yè)績，江蘇作為發(fā)家地貢獻(xiàn)最大。從合約銷售額的區(qū)域分布來看，長三角保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，占比71%。其中，江蘇省作為作為企業(yè)的發(fā)家之地，銷售額占比雖相比2020年下降3個(gè)百分點(diǎn)，但仍貢獻(xiàn)過半，達(dá)51%。從江蘇單城市的市場地位來看，企業(yè)在鹽城進(jìn)入前十強(qiáng)，位于第3位，而在發(fā)家地南京的排名為第15位。珠三角和中西部的占比相比2020年有小幅度上升，分別為7%和15%。值得一提的是，珠三角的銷售基本來自大灣區(qū)都市圈，“做透大江蘇，深耕都市圈，做強(qiáng)中心城”的戰(zhàn)略布局效果顯現(xiàn)。

??02 投資

??做透大江蘇
土儲(chǔ)布局與銷售分布互補(bǔ)

??新增土儲(chǔ)建面245萬平，與行業(yè)標(biāo)桿房企合作開發(fā)。2021年上半年弘陽地產(chǎn)新增21幅土地，新增土地計(jì)容建面245萬平方米，拿地金額約270.4億元，平均樓面地價(jià)為11038元/平方米，期內(nèi)與招商、新城、融創(chuàng)、旭輝等標(biāo)桿房企合作較多。

??堅(jiān)持“做透大江蘇，深耕都市圈，做強(qiáng)中心城”的戰(zhàn)略布局。從新增土儲(chǔ)的貨值分布來看，在江蘇省投資力度最大，新增土儲(chǔ)貨值占比過半，達(dá)57%。此外，聚焦長三角、大灣區(qū)和成渝等重點(diǎn)區(qū)域，其中長三角(除江蘇)區(qū)域貨值占比11%，大灣區(qū)貨值占比由2020年的10%提升至18%，成都、重慶等其他城市占比14%。

??總土地儲(chǔ)備充足，約2100萬平米。截至2021年6月30日，弘陽共擁有2101萬平方米土地儲(chǔ)備，較2020年末上升4.7%，權(quán)益建面約949萬平方米。按照目前的銷售情況和增長速度來看，弘陽的土地消化周期約為2-3年，儲(chǔ)備較為充足。

??從總土儲(chǔ)布局來看，與銷售分布形成互補(bǔ)，即銷售貢獻(xiàn)大的區(qū)域，土儲(chǔ)資源更為豐富。長三角土儲(chǔ)建面占比超7成，其中江蘇省土儲(chǔ)占比過半，達(dá)56%。其次，中西部土儲(chǔ)建面占比為22%，珠三角和環(huán)渤海占比較低，分別為5%和2%。全國各區(qū)域均有所分布，但占比與2020年相比變化不大。

??03 盈利

??營收同比增長34.7%
盈利水平有待提升

??營收同比增長超三成，物業(yè)銷售部分占比97.6%。2021年上半年，弘陽營業(yè)收入為129.6億元，同比增長34.7%。營收主要來自物業(yè)銷售，這部分占比達(dá)97.6%，為126.5億元。除此之外，作為雙輪驅(qū)動(dòng)的房企，商業(yè)和酒店經(jīng)營收入分別為2.91億元和0.23億元，占比合計(jì)2.4%。值得一提的是，期內(nèi)合同負(fù)債相比2020年末增長5%至308.4億元，約為2020年全年?duì)I收的1.5倍，未來營收有保障。

??毛利率和凈利率持續(xù)下滑。報(bào)告期內(nèi)，弘陽地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利潤27.3億元，同比上升12.1%，但毛利率下降4.2個(gè)百分點(diǎn)至21.1%，主要是由于高毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)變少。凈利潤同比上升10.6%至9.9億元，歸母凈利潤也同比上升9.1%至7.4億元。但凈利率和歸母凈利率分別同比下跌1.7和1.3個(gè)百分點(diǎn)至7.6%和5.7%。管理層在業(yè)績會(huì)上表示，雙輪驅(qū)動(dòng)的運(yùn)營模式、商場租金收入的提升以及成本端的管控，都將對(duì)整體利潤率有提振作用。

??04 負(fù)債

??債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化
維持綠檔

??短期無償債壓力，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康，2021或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化。截止至2021年6月30日，弘陽地產(chǎn)擁有現(xiàn)金175.8億元，相比2020年末減少約5%。短期債務(wù)104.17億元，相比2020年末減少8.9%，同時(shí)短期債務(wù)與總有息負(fù)債占比逐年下降，于2021年6月30日已下降至30.8%。由此現(xiàn)金短債比由2020年的1.6升至1.7，長短債比由2020年的1.8升至2.3，現(xiàn)金短債比和長短債比均呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

??融資渠道拓寬，平均借貸利率7.62%。上半年，弘陽地產(chǎn)在境外資本市場取得了突破。1月發(fā)行了3.5億美元、票面利率7.3%、年期4年的優(yōu)先票據(jù)，為集團(tuán)史上單筆發(fā)行金額最大、票面利率最低、年期最長的美元優(yōu)先票據(jù)。此外，在5月又發(fā)行了集團(tuán)第一筆綠色債券，拓寬了融資渠道。整體來看，相比2020年末，2021年上半年非銀信托貸款占比降至10.9%，加權(quán)平均借貸利率降低約0.05個(gè)百分點(diǎn)至7.62%。

??凈負(fù)債率低于行業(yè)平均，維持“綠檔”。截止至2021年6月30日，弘陽地產(chǎn)的凈負(fù)債率為53.9%，相比2020年末微升約3.6個(gè)百分點(diǎn)，但仍低于行業(yè)平均水平。此外，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)69.4%，維持2020年水平，屬于監(jiān)管認(rèn)定的“綠檔”。

??05 戰(zhàn)略

??地產(chǎn)商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)
協(xié)同發(fā)展

??堅(jiān)持“地產(chǎn)商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)”的戰(zhàn)略，商業(yè)酒店板塊營收占比合計(jì)2.4%。2021年上半年弘陽商業(yè)經(jīng)營板塊實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2.9億元，同比增長37%；酒店經(jīng)營板塊有所恢復(fù)，同比增長77%，實(shí)現(xiàn)營收0.23億元。商業(yè)和酒店合計(jì)營收占比2.4%，相比2020年下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。地產(chǎn)能為商業(yè)引流賦能，反之商業(yè)也能為地產(chǎn)溢價(jià)賦能，由此商業(yè)與地產(chǎn)將發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，打造差異化優(yōu)勢(shì)。

??弘陽廣場持續(xù)發(fā)力。在商業(yè)經(jīng)營方面，集團(tuán)已形成“弘陽茂、弘陽廣場、弘陽生活+”三條產(chǎn)品線，擁有“城市秀場、未來世界、屋頂花園”三大核心IP。目前商業(yè)經(jīng)營板塊收入主要來自已經(jīng)開業(yè)的弘陽廣場，包括南京弘陽廣場、常州中央弘陽廣場等。此外，正在籌備位于常州大成、常州鳳凰東、安慶等地的弘陽廣場新店。其中，安慶弘陽廣場商業(yè)總建面7.9萬方，商業(yè)可租賃建面達(dá)4.9萬方，計(jì)劃于2022年9月開業(yè)。