京能置業(yè)：業(yè)績釋放助推項目拓展

  事件：

  近日，我們調(diào)研了京能置業(yè)公司和部分項目情況，與公司相關(guān)人員進行了交流。

  要點：

  資源型特點顯著：北京能源投資(集團)有限公司作為公司的控股股東，持有公司45.26%的股權(quán)，同時也是北京市國資委旗下全資控股公司。公司的資源型體現(xiàn)為兩點，其一是股東資源，其二是稀缺項目資源。長期以來，公司通過與控股股東簽署的金融服務(wù)框架協(xié)議，極大程度地保障了融資和現(xiàn)金流管理的問題，公司的財務(wù)費率控制水平優(yōu)異；其次，公司作為國資委旗下公司，在獲取稀缺項目資源方面優(yōu)勢明顯，比如四合上院、天創(chuàng)科技大廈等項目。

  土地儲備漸優(yōu)化：公司一貫強調(diào)要保持穩(wěn)健或略有增長的ROE水平(2011年達到了19%的高位)，因而在項目拓展方面相對比較謹慎。2012年3月公司在大連旅順拿地400畝，通過股權(quán)合作方式開始拓展連云港的商業(yè)項目、焦作云臺山的旅游地產(chǎn)項目，公司的權(quán)益土地資源開始大幅度增長。

  業(yè)績或大幅度釋放：位于北京西城區(qū)菜市口東北角的四合上院是貢獻銷售和業(yè)績的主力樓盤，目前還未售的是第三期(4號樓、5號樓)的住宅部分和1號樓、2號樓和4號樓的部分配套商業(yè)。

  該項目正在進行室外配套工程的施工，我們估計住宅部分(4、5號樓合計6.13萬方)會在三季度進行現(xiàn)房銷售，考慮周邊房價和項目稀缺因素，保守預(yù)計該項目結(jié)算價格52000,凈利率25%，僅此項目的住宅部分就會為公司貢獻業(yè)績1.1元。

  給予強烈推薦評級：公司的結(jié)轉(zhuǎn)收入和異地銷售從2010年開始大幅度增長，受制于結(jié)算項目的布局，盡管業(yè)績有所波動，但是保障程度并不低，我們看好公司今年的業(yè)績，此外在異地以股權(quán)合作方式參與的旅游和商業(yè)項目也值得期待。預(yù)計公司2013-2015年的凈利潤分別為6.54億元、4.98億元、4.85億元，對應(yīng)的EPS分別為1.44元、1.10元和1.07元，按照8倍PE估值，公司目前的股價顯著低估，首次給予強烈推薦評級。

  風(fēng)險提示：銷售進度低于預(yù)期。