[貝殼研究院]保利發(fā)展控股中報：堅守核心城市，持續(xù)增強綜合服務(wù)能力

【貝殼研究院上半年TOP20房企中報點評】

??業(yè)績表現(xiàn)：疫情影響部分重點城市恢復速度較慢，保利上半年房產(chǎn)簽約金額同比下降一成，恢復速度低于全國平均水平

??2020年上半年保利實現(xiàn)簽約金額2245.36億元，同比減少11%，成交面積1491.8萬平米，同比減少9%，計算得到簽約均價15051元/平米，同比亦下降2%。疫情沖擊之下，保利雖積極采取包括線上銷售等手段加快推貨速度，并嚴抓回款，但半年度簽約金額累計同比仍低于全國整體水平，主要原因在于保利主要布局一二線核心城市，此次疫情影響較為嚴重，雖然長三角和珠三角上半年貢獻金額分別提升25%和28%，尤其廣州和佛山單城市貢獻值超過150億元，南京貢獻金額翻倍達到100億元，但整體看，貢獻50億級別的城市由去年同期的17個下降為今年的11個，可見部分城市恢復速度較慢，拖慢保利整體銷售速度。

??財務(wù)水平：凈利率同比小幅下滑，債務(wù)規(guī)模擴大帶來成本上升

??保利上半年實現(xiàn)營業(yè)收入737.06億元、同比增長3.6%，凈利率18.07%、同比下滑0.15%。保利上半年資產(chǎn)負債率為77.67%，同比下降2%，略低于行業(yè)平均水平0.9個百分點。同時有息債務(wù)中，占比近七成長期借款規(guī)模以21%的速度增長，僅次于短期借款的增長速度，這使得營業(yè)成本中“償還利息”較2019年同期增長了2.1個百分點。雖然憑借信用優(yōu)勢，保利的融資成本僅為4.84%，遠低于行業(yè)均值，但隨著債務(wù)規(guī)模的不斷擴大，仍將帶來財務(wù)成本的上升，一定程度上削弱企業(yè)的盈利能力。

??土地策略：把握上半年土地市場窗口期，聚焦核心城市高質(zhì)量擴大土儲規(guī)模

??截至今年上半年保利新增土儲44宗，與去年同期持平，新增建筑面積984萬平方米，同比增長19%，取地成本820億元，同比增長54%。上半年保利在核心城市取地占比達86%，同比進一步增長7%，其更加聚焦于一二線城市取地，使得取地成本大幅提高。

??發(fā)展戰(zhàn)略：堅持“一主兩翼”，聚焦核心城市及城市群，強化綜合服務(wù)能力

??保利上半年地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)收入673億元，占總收入的91.3%，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和銷售始終是保利的核心業(yè)務(wù)，其主力開發(fā)產(chǎn)品仍然堅持以剛需和改善類現(xiàn)金流產(chǎn)品為主。同時，其在物管、投資和代理業(yè)務(wù)等方面持續(xù)發(fā)展，不斷強化綜合服務(wù)能力。其中，保利上半年投資業(yè)務(wù)收益21.06億元，同比增長139%；物管業(yè)務(wù)收入36.01億元，同比增長27.6% 。

??融資新規(guī)影響：保利年中有息負債規(guī)模增長壓線網(wǎng)傳融資新規(guī)，其債務(wù)結(jié)構(gòu)仍需優(yōu)化

??結(jié)合保利2020年中期財務(wù)數(shù)據(jù)，按照網(wǎng)傳行業(yè)融資新規(guī)方式統(tǒng)計，第一項剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率，保利2020年中期數(shù)據(jù)約為78%，超過假定標準70%的閾值標準；第二項凈負債率約為74%，低于100%的閾值標準；第三項當期短債比約為1.96倍，優(yōu)于1倍的標準。如果網(wǎng)傳規(guī)則為真，則保利一項指標超出閾值，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%。2020年上半年保利有息債務(wù)規(guī)模同比增長10.08%，已經(jīng)達到臨界值，將促使保利進一步優(yōu)化其債務(wù)結(jié)構(gòu)。