[貝殼研究院]金地中報：多元消費升級，加速代建業(yè)務，堅持平衡發(fā)展觀

??【貝殼研究院上半年TOP20房企中報點評】

??業(yè)績表現(xiàn)：上半年業(yè)績同比增長18.7%，對全年業(yè)績增速預期保持中性樂觀

??2020年上半年金地實現(xiàn)合同銷售金額1016.3億元，同比增長18.7%；實現(xiàn)簽約面積484.9萬平方米，同比增長13.3%。業(yè)績貢獻分布中，華東和東南區(qū)域表現(xiàn)搶眼，兩個區(qū)域銷售額合計占整體業(yè)績約57%，其中，南京是金地上半年唯一銷售額超百億城市。

??金地2019年跨入2000億規(guī)模，今年未對外公布其業(yè)績目標，上半年業(yè)績達成占比2019年2106億約48%。金地自5月開始累計增速回正，在TOP20房企中銷售恢復較快，對全年業(yè)績增速預期保持中性樂觀。

??財務水平：結(jié)算面積減少致營收下滑，利潤水平保持行業(yè)較高水平

??盈利：上半年金地實現(xiàn)營業(yè)收入198.8億元，同比下降11.6%，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務收入169.3億元，占比整體85.2％，同比下降15.5％。主要是上半年受疫情影響竣工結(jié)算面積同比下降28.6％造成。

??利潤表現(xiàn)方面，金地上半年房地產(chǎn)業(yè)務毛利率為39.6%，較上年同期降低0.77個百分點，保持行業(yè)較高利潤水平。

??償債：金地上半年資產(chǎn)負債率為78.73%，較上年同期77.86%小幅提升，負債水平低于行業(yè)均值水平，財務水平相對穩(wěn)健。截至上半年，金地持有現(xiàn)金500.7億元，其短債比為1.18，短期償債能力較上年同期1.25水平略有降低。截至上半年金地債務融資余額為1084.6億元，債務融資加權(quán)平均成本4.86％，處于行業(yè)較低的融資成本區(qū)間。

??土地策略：累計土儲一、二線占比近八成，上半年新進4城，持續(xù)全國性拓張

??金地堅持深耕一、二線主流城市的投資策略，形成以京津冀都市圈、長三角都市圈、粵港澳大灣區(qū)以及中西部和東北核心城市為主的區(qū)域布局。上半年通過多元化投資方式新增土儲52宗，計容建筑面積約649萬平方米，其中一二線城市新增土儲占比約67％。另，金地上半年新進入舟山、福州、唐山、淄博四個城市，持續(xù)拓張全國化布局版圖。

??截至上半年，金地總土儲計容建筑面積約5866萬平方米，其中一、二線城市占比約76％，金地權(quán)益土儲約3010萬平方米，土儲面積權(quán)益占比約51.3％

??發(fā)展戰(zhàn)略：多元業(yè)務協(xié)同發(fā)展，代建業(yè)務加速發(fā)力

??金地是國內(nèi)較早實施多元戰(zhàn)略布局的房企之一，目前已形成以房地產(chǎn)開發(fā)為主，同時協(xié)同發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園運營、金融、物業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、家裝、代建、教育等多元業(yè)務。

??據(jù)披露，金地2018年開始涉足代建業(yè)務，近兩年代建規(guī)模不斷擴大，年內(nèi)金地中標廣州、深圳等城市多個代建項目。作為輕資產(chǎn)模式的代建業(yè)務，逐漸被房企看重，競爭日趨激烈，今年金地的代建業(yè)務正在加速發(fā)展。

??融資新規(guī)影響：財務穩(wěn)健，合理負債，網(wǎng)傳融資新規(guī)對金地暫無影響

??結(jié)合金地2020年中期財務數(shù)據(jù)，按照網(wǎng)傳行業(yè)融資新規(guī)方式統(tǒng)計，第一項剔除預收款后的資產(chǎn)負債率，金地2020年中期數(shù)據(jù)約為69.9%，略低于假定標準70%的閾值標準；第二項凈負債率約為69%，低于100%的閾值標準；第三項當期短債比約為1.18倍，優(yōu)于1倍的標準。如果網(wǎng)傳規(guī)則為真，則金地無指標項超出閾值，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。由于金地穩(wěn)健的財務表現(xiàn)與行業(yè)較低的融資成本，維持較好的負債水平，因此融資新規(guī)對金地暫無影響。