[貝殼研究院]綠城中報：應勢而變，順勢而為，開啟綠城“2025規(guī)劃“元年

【貝殼研究院上半年TOP20房企中報點評】

??業(yè)績表現(xiàn)：上半年業(yè)績創(chuàng)同期新高，下半年貨值充足，達目標小幅承壓

??2020年上半年綠城實現(xiàn)合同銷售金額912億元，同比增長23%，創(chuàng)造歷年同期新高；實現(xiàn)簽約面積413萬平方米，同比增長7%。其中，綠城取得投資項目合同銷售額為664億元，同比增長34%，權(quán)益金額382億元，同比增長43%，權(quán)益占比約58%，權(quán)益占比仍有較大的上升空間。平均銷售均價為24922元/㎡，處于行業(yè)領先水平。另外代建項目上半年貢獻業(yè)績251億元，與上年同期基本持平。

??綠城上半年整體回款率為95%，處于行業(yè)高位。按照2500億元全年目標計算，上半年完成36%，基本達成綠城年初預期。下半年綠城剩余任務約1588億元，較上年同期增長24.5%，下半年整體可售貨值約2722億元，貨值較為充足，目標達成去化率需達到58.3%，達成全年目標小幅承壓。

??財務水平：營收上升，城市限價影響利潤水平，手握超千億金融授信

??盈利：上半年綠城實現(xiàn)營業(yè)收入239.0億元，同比增長28.1%，主要來自物業(yè)銷售收入增加，上半年綠城物業(yè)銷售收入207.1億元，占整體收入86.7%，同比增長30.4%。銷售收入的增長主要源自上半年結(jié)轉(zhuǎn)收入的項目中銷售占比較高的一二線城市別墅項目單價較高所致。

??利潤表現(xiàn)方面，綠城上半年實現(xiàn)毛利率為25.9%，較上年同期下降6.1個百分點，主要受多城市限價政策影響，地價占銷售比不斷上升，毛利率出現(xiàn)下降。

??償債：綠城上半年資產(chǎn)負債率為80.27%，較上年同期79.46%小幅提升，負債水平處于行業(yè)均值水平。截至上半年，綠城持有現(xiàn)金565.7億元（不含抵押銀行存款），其短債比為1.63，短期償債能力較上年同期進一步提升。整體凈負債率為66.1%，較2019年同期63.2%略有上升，維持在合理區(qū)間內(nèi)。截至上半年綠城尚有約1313億元金融授信額度未使用。

??土地策略：拓寬拿地渠道，精準把握窗口，上半年新增貨值創(chuàng)歷史新高

??持續(xù)深化“區(qū)域聚焦、城市深耕”綠城上半年新增土儲43宗，集中在北京、杭州、寧波、石家莊、沈陽、西安等一二線核心城市，計容建筑面積約1097萬平方米，預計新增貨值約1756億元，創(chuàng)歷史新高，其中有約63%貨值位于長三角戰(zhàn)略深耕地區(qū)。預計有約439億貨值可于年內(nèi)實現(xiàn)銷售轉(zhuǎn)化。

??上半年新增土儲中有12個項目通過收并購方式獲取，預計貨值738億元，占比整體42%,主要收購來自新引入戰(zhàn)投新湖中寶的一批項目。未來綠城將進一步打開收并購渠道。截至上半年，綠城累計在建項目和規(guī)劃中項目總建面約4801萬平方米，總可售面積約3279萬平方米，其中一二線可售貨值占比達74%。同時，綠城全力推進TOD、城市更新、以及產(chǎn)城融合項目的布局落地。

??發(fā)展戰(zhàn)略：分拆上市、引入戰(zhàn)投、協(xié)同發(fā)展，上半年三大戰(zhàn)略突破

??2020年是綠城推進“戰(zhàn)略2025“規(guī)劃的開局之年，上半年在三個層面取得戰(zhàn)略突破。其一，成功分拆旗下綠城管理于港交所成功上市，成為“中國代建第一股”，借助資本力量加快輕資產(chǎn)板塊的規(guī)模增長和利潤提升。其二，成功引入戰(zhàn)略投資者新湖中寶，進一步優(yōu)化混合所有制企業(yè)模式，優(yōu)勢互補，增強企業(yè)實力。其三，與綠城服務聯(lián)手，實現(xiàn)生活服務戰(zhàn)略協(xié)同與業(yè)務融合，推動養(yǎng)老服務業(yè)務融合，聯(lián)合打造長租公寓品牌等。

??綠城將進一步深化重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)及多元業(yè)務布局，努力實現(xiàn)其“位列綜合業(yè)績第一陣營“的戰(zhàn)略目標。

??融資新規(guī)影響：一項指標超出閾值，網(wǎng)傳融資新規(guī)對綠城影響有限

??結(jié)合綠城2020年中期財務數(shù)據(jù)，按照網(wǎng)傳行業(yè)融資新規(guī)方式統(tǒng)計，第一項剔除預收款后的資產(chǎn)負債率，綠城2020年中期數(shù)據(jù)約為74%，高于假定標準70%的閾值標準；第二項凈負債率約為66%，低于100%的閾值標準；第三項當期短債比約為1.63倍，優(yōu)于1倍的標準。如果網(wǎng)傳規(guī)則為真，則綠城一項指標項超出閾值，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%。由于綠城短期資金流動性向好，另有超千億金融授信尚未使用，因此融資新規(guī)對綠城影響有限。