[易居研究院]2020年2季度上市房企存貨研究報告（20200923）

房企存銷比處低位，央企拿地最為積極，民企相對謹慎

??存貨是房企未來可變現(xiàn)的重要資產(chǎn)，不同房企在不同的市場環(huán)境下有不同的經(jīng)營策略，存貨規(guī)模和存銷比水平并無統(tǒng)一的衡量標準。通常來說，存貨規(guī)模過大或過小均會造成一定的經(jīng)營風(fēng)險。若規(guī)模過小，房企可能會因土儲不足而在市場景氣時喪失主動權(quán)并使得業(yè)績增長能力減弱；若規(guī)模過大，房企可能會因為激進的拿地策略導(dǎo)致負債率上升，在市場下行階段時現(xiàn)金流緊張，存貨去化難度增大，經(jīng)營遇到困難。

??本報告所指存貨為房企未售的存貨，而非報表中的賬面存貨，因此需要剔除賬面存貨中的已售部分，以更好地反映房企真實未售的土地儲備。

??一、概念與指標

??報告選取了20家A股上市房企的存貨、預(yù)收帳款和毛利潤等3個財務(wù)數(shù)據(jù)，由于房地產(chǎn)企業(yè)特殊的財務(wù)編制方法，其財務(wù)數(shù)據(jù)與土地儲備、銷售額等直觀的數(shù)據(jù)存在一定差異，我們在此說明如下：

??目前國內(nèi)商品房銷售采用期房預(yù)售制度，現(xiàn)房銷售部分占比較小，預(yù)售的款項計入預(yù)收賬款，在竣工交房時結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。因業(yè)績需求，部分房企可能會在四季度提前將預(yù)收賬款計入營業(yè)收入，因此我們?nèi)∽罱膫€季度預(yù)收款平均值來平滑周期。

??存貨一般分為完工開發(fā)產(chǎn)品（已建成待售）、在建開發(fā)產(chǎn)品（含已預(yù)售）、擬開發(fā)土地和其他，其中前3項為主要構(gòu)成。存貨按照成本法計量，主要包括土地成本、建安成本和資本化利息，在竣工交房確認收入時點結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)成本。由于存貨中包含已經(jīng)預(yù)售，即轉(zhuǎn)化為預(yù)收賬款的產(chǎn)品，我們需要將此部分剔除來得到未售的存貨。由于預(yù)收賬款并非成本計量，我們需要扣除毛利潤部分得到成本，但由于當下在建的產(chǎn)品，其真實成本在未來竣工交付時才結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)成本，目前無法得知實際毛利潤，我們用最新一期的毛利潤進行近似替代，可能存在一定誤差。由此，我們可以得到房企實際未售的存貨。

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