??曾與萬達齊名的寶龍商業(yè)能否一改以往，重回賽道，仍有待時間檢驗。
??2020年10月12日，寶龍商業(yè)與蘇州新億城商旅簽約，原蘇州高新區(qū)“新主城”的運營管理將由寶龍商業(yè)全面負責，同時更名為蘇州“星韻寶龍廣場”。本次合作為寶龍商業(yè)首次布局蘇州，也是繼2020年7月首單并購后，寶龍商業(yè)于長三角地區(qū)輕資產(chǎn)拓展的又一突破。事實上，自上市后寶龍商業(yè)就動作不斷，于各地擴張，在一路高歌猛進的同時，寶龍商業(yè)又是否有真的準備好，以迎接未來更大挑戰(zhàn)？
輕資產(chǎn)為下一發(fā)展關(guān)鍵??在2020年中期業(yè)績會上，陳德力曾表示寶龍商業(yè)會戰(zhàn)略聚焦長三角區(qū)域。蘇州作為江蘇省的重要二線城市，是寶龍商業(yè)深耕布局長三角的必經(jīng)之路，從而實現(xiàn)江浙滬一二線城市的全覆蓋，符合企業(yè)整體的戰(zhàn)略布局。 ??截止2020年上半年，寶龍商業(yè)在管面積共698萬平方米，其中長三角地區(qū)占比45%，單城市來看上海、杭州占比較高，分別達到了15%、11%；而寧波、南京的占比僅為1%，未來寶龍商業(yè)在布局蘇州的同時，同時也可以加強寧波、南京的深耕。此外從長三角范圍的三四線城市來看，寶龍商業(yè)已進入常州、無錫等熱點城市，未來同樣可以考慮徐州、南通、溫州等GDP表現(xiàn)較好城市，進一步加強長三角地區(qū)的布局。
??五年超百座，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略仍有不確定性
??未來寶龍商業(yè)還將繼續(xù)加速發(fā)展。在2020年的業(yè)績會上，許華芳表示：“要在長三角范圍內(nèi)開超過150個購物中心，其中自持購物中心要超過100個，這是未來5年的一個重要指標。”回顧寶龍商業(yè)的發(fā)展歷史，若未來5年實現(xiàn)年均約20座項目的開業(yè)速度，寶龍商業(yè)將迎來大躍進式發(fā)展，進一步實現(xiàn)長三角地區(qū)的深耕戰(zhàn)略。 ??若要實現(xiàn)快速發(fā)展，輕資產(chǎn)將會是寶龍商業(yè)這一階段的關(guān)鍵。寶龍商業(yè)的輕資產(chǎn)拓展與集團戰(zhàn)略（1+1+N）一致，以長三角為主，并關(guān)注大灣區(qū)、廣東省以其它機會型城市。此外寶龍商業(yè)還會采用直接收并購輕資產(chǎn)管理公司的方式，擴大盈利與管理范圍。此次布局蘇州以及7月的收購浙江星匯，均是寶龍商業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的一環(huán)。 ??但目前來看，寶龍商業(yè)的輕資產(chǎn)仍為起步階段。2020年上半年寶龍商業(yè)在營的51個項目中，僅4個為輕資產(chǎn)項目（金華義烏寶龍廣場、重慶涪陵寶龍廣場、四川江油寶龍廣場、下沙寶龍?zhí)斓兀?。寶龍的輕資產(chǎn)規(guī)模目前仍相對較小，而未來能否全面鋪開有待觀察，輕資產(chǎn)需要寶龍商業(yè)在產(chǎn)品和服務(wù)標準上有很完善的體系和號召力。此外輕資產(chǎn)項目的合作方不僅需要一定的合作意愿且要具備良好的資信實力，這也是輕資產(chǎn)發(fā)展道路上的眾多不確定性之一。
商業(yè)加速對運營能力與現(xiàn)金流均是考驗??出租率87%，商業(yè)發(fā)展考驗運營能力
??加快商業(yè)發(fā)展速度，有利于搶占市場份額，但同時隨著商場的開業(yè)數(shù)量快速增長，對于寶龍商業(yè)的運營能力也提出了一定挑戰(zhàn)。
??從目前寶龍商業(yè)的運營能力來看，寶龍商場2018年至2020年的出租率均在90%以下，其中2020年上半年出租率為87%，低于龍湖、華潤與新城表現(xiàn)，有一定的改善空間。隨著未來在營商場數(shù)量的快速增加，寶龍商業(yè)的運營能力將會迎來更多考驗，能否維持現(xiàn)有出租率等其他運營指標，或不斷縮短與其他房企運營商間的差距，仍有待觀察。
??平衡財務(wù)壓力與商業(yè)發(fā)展具有一定挑戰(zhàn)??從許華芳的表態(tài)來看，未來寶龍將大概率采用輕重結(jié)合的方式進行拓展布局，自持商場的快速增加在一定程度上也會讓企業(yè)的財務(wù)承壓。對于自持商業(yè)項目而言，以售養(yǎng)租是物業(yè)持有方寶龍地產(chǎn)當前的主要運營模式，而以售養(yǎng)租更多依賴房地產(chǎn)市場的外部環(huán)境，若市場低迷或銷售下滑，則商業(yè)的發(fā)展也將受到影響。結(jié)合寶龍地產(chǎn)的合約銷售增速來看，寶龍發(fā)力商業(yè)的節(jié)點較晚，在調(diào)控加強的大環(huán)境下，其合約銷售增速已趨于放緩，而此時大力發(fā)展商業(yè)或多或少會讓其財務(wù)承壓。
??2020年上半年寶龍地產(chǎn)的凈負債率為79.93%，在“三條紅線”的新規(guī)之下，寶龍地產(chǎn)在未來商業(yè)快速發(fā)展中，要確保其凈負債率維持在100%之下。此外若銷售增速持續(xù)放緩，不斷發(fā)展的商業(yè)將占用寶龍更多資源，或反向影響銷售主業(yè)。未來如何實現(xiàn)財務(wù)壓力、銷售主業(yè)、商業(yè)發(fā)展三者的平衡，對于寶龍而言也具有一定挑戰(zhàn)。
??總的來看，2019年寶龍地產(chǎn)成功分拆寶龍商業(yè)在港交所上市，由此使寶龍商業(yè)成為了首家以商業(yè)地產(chǎn)物管服務(wù)及運營為主業(yè)的內(nèi)資香港上市公司，同時也為寶龍商業(yè)下一階段的快速發(fā)展奠定了一定的資本基礎(chǔ)。雖然錯過了商業(yè)發(fā)力的黃金時間，寶龍商業(yè)的快速跑馬圈地仍能把握已為數(shù)不多的商業(yè)機遇，但與此同時也對寶龍商業(yè)及寶龍地產(chǎn)的運營能力、財務(wù)能力、組織構(gòu)架、輕資產(chǎn)拓展能力都提出了新的挑戰(zhàn)。曾與萬達齊名的寶龍商業(yè)能否一改以往，重回賽道，仍有待時間檢驗。
