[克而瑞]資本月報(bào)｜發(fā)債總額環(huán)比大幅增加（2021年1月）

??本月關(guān)注

??政府表態(tài)堅(jiān)持房地產(chǎn)金融監(jiān)管

??支持住房租賃和REITs發(fā)展

??1月4日，央行召開(kāi)工作會(huì)議，明確提出要落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,完善金融支持住房租賃政策體系。住建部也在1月6日表態(tài)要堅(jiān)持房住不炒，完善地產(chǎn)金融宏觀審慎管理體系。月底銀保監(jiān)會(huì)在26日工作會(huì)議提出嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理和重點(diǎn)房企融資規(guī)定，29日上交所則發(fā)布了基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)試行辦法。整體來(lái)看，政府在2021年伊始的多項(xiàng)表態(tài)都表明房地產(chǎn)整體的融資環(huán)境長(zhǎng)期仍將繼續(xù)保持收緊，但是在住房租賃和基礎(chǔ)設(shè)施REITs方面政府都表明了較為有力地支持，未來(lái)可能成為房企融資的一個(gè)發(fā)展方向。

??本月發(fā)債總額環(huán)比大幅增加

??境外融資成本有所下降

??本月100家典型房企的融資總量為1369.54億元，環(huán)比上升18.6%，同比下降26.1%。其中，1月發(fā)債1113.77億元，環(huán)比大幅上漲251.8%，同比下降15.6%。本月單月融資成本6.08%，較2020年上升0.01個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本達(dá)6.52%，較2020年全年下降1.26個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比2020年12月下降0.67個(gè)百分點(diǎn)，主要由于部分融資能力較強(qiáng)的房企發(fā)行了較大規(guī)模的低利率境外債，從而導(dǎo)致境外債融資成本結(jié)構(gòu)性下降。

??3家房企旗下物業(yè)公司完成上市

??分拆業(yè)務(wù)上市依然火熱

??本月沒(méi)有房企完成上市，而在房企旗下公司方面，本月榮萬(wàn)家、宋都服務(wù)和星盛商業(yè)管理分別在15、18、26日成功掛牌上市，是2021年首批上市的房企旗下業(yè)務(wù)公司。在上市申請(qǐng)方面，本月15日青島房企天泰控股向港交所遞交了招股說(shuō)明書(shū)，此外新希望、德信、朗詩(shī)以及中駿旗下的物業(yè)管理公司也都遞交了上市申請(qǐng)。因此截至2021年1月底，在港交所提交過(guò)招股書(shū)但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有7家和8家。

??企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：到期潮下房企積極發(fā)債，環(huán)比大幅上漲252%

??2021年1月100家典型房企的融資總量為1369.54億元，環(huán)比上升18.6%，同比下降26.1%。其中，境內(nèi)債權(quán)融資487.90億元，環(huán)比下降1.9%，同比下降10.9%；境外債權(quán)融資835.07億元，環(huán)比上升133.5%，同比下降24.5%。主要由于三條紅線下房企融資環(huán)境收緊，房企境內(nèi)外融資均實(shí)現(xiàn)同比下降，此外，值得注意的是，由于房企境外債面臨到期潮，疊加近期美元貶值，全球流動(dòng)性進(jìn)一步寬松，以及年初機(jī)構(gòu)額度寬松等多重因素下，房企積極進(jìn)行境外融資，環(huán)比有較大幅度的上升。

??其中，1月發(fā)債1113.77億元，環(huán)比大幅上漲251.8%，同比下降15.6%。境外發(fā)債835.07億元，環(huán)比上升430.8%，同比下降22.8%，2021年房企境外債面臨較高的到期潮，加上年初機(jī)構(gòu)額度較足的原因，境外發(fā)債環(huán)比大幅上漲，但仍不及2020年同期。境內(nèi)發(fā)債278.70億元，環(huán)比上升75.0%，同比也上漲17.7%，其中，境內(nèi)公司債發(fā)行241.5億元，環(huán)比大幅上漲789%，同比增長(zhǎng)122%，公司債也面臨集中到期潮，房企積極發(fā)債償還。

??2021年1月100家典型房企新增債券類(lèi)融資成本6.08%，較2020年上升0.01個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比2020年12月下降0.47個(gè)百分點(diǎn)。其中境外債券融資成本為6.52%，較2020年全年下降1.26個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比2020年12月下降0.67個(gè)百分點(diǎn)，主要由于部分融資能力較強(qiáng)的房企發(fā)行了較大規(guī)模的低利率境外債，從而導(dǎo)致境外債融資成本結(jié)構(gòu)性下降，如碧桂園發(fā)行了12億美元債，發(fā)行利率在3%左右。境內(nèi)債券融資成本4.77%，較2020年全年上升0.36個(gè)百分點(diǎn)。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，1月發(fā)債最多的企業(yè)是融創(chuàng)中國(guó)，發(fā)行了一筆15.8億元的公司債，以及兩筆合計(jì)11億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。發(fā)債年限來(lái)看，世茂集團(tuán)、碧桂園以及越秀地產(chǎn)均發(fā)行了十年期的境外優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行金額分別為8.72億美元、7億美元和1.5億美元。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來(lái)看，碧桂園發(fā)行的5億美元優(yōu)先票據(jù)利率最低，僅為2.70%，除此之外，萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)均發(fā)行了利率低于4%的債券。

??債券期限：本月到期債券類(lèi)899.64億元

??本月房企有38筆債券到期，金額共計(jì)899.64億元,環(huán)比上升74%。其中，到期金額最高為綠地控股2016年發(fā)行的一筆90億元的公司債。從單個(gè)企業(yè)到期債券總量來(lái)看，本月最高的為綠地控股，到期債券達(dá)到了100億元，其次為富力地產(chǎn)的96億元。

??提前關(guān)注到2月將有30筆債券到期，合計(jì)550.16億元，雖環(huán)比下降39%，但仍屬于較高的位置，單筆金額最高為合生創(chuàng)展2020年發(fā)行的一筆5億美元的境外短債，此外融信中國(guó)總計(jì)有3筆共計(jì)7億美元的境外債將到期。

??上市和股票

??擬上市房企：排隊(duì)房企及分拆業(yè)務(wù)公司為15家

??本月15日青島房企天泰控股向港交所遞交了招股說(shuō)明書(shū)，因此截至2021年1月底，在港交所在遞交過(guò)招股書(shū)但仍未成功上市的房企共有7家。值得注意的是，2021年之前遞交上市申請(qǐng)的企業(yè)中僅有三巽控股更新過(guò)招股書(shū)，因此仍在有效期內(nèi)，其余企業(yè)的招股書(shū)都有待更新。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月新希望、德信、朗詩(shī)以及中駿旗下的物業(yè)管理公司都遞交了上市申請(qǐng)，而由于榮萬(wàn)家、宋都服務(wù)、星盛商業(yè)管理在本月的成功上市，因此截至2021年1月底，在港交所遞交過(guò)招股書(shū)而仍未上市的房企旗下公司共有8家，其中雅居樂(lè)旗下的園林公司雅城的招股書(shū)已經(jīng)過(guò)期且截至1月底仍未更新，未來(lái)是否還會(huì)堅(jiān)持上市仍有待觀察。

??IPO和增發(fā)：三家房企旗下物業(yè)公司完成上市

??本月沒(méi)有房企掛牌上市，而在房企分拆旗下公司上市方面，本月榮萬(wàn)家、宋都服務(wù)和星盛商業(yè)管理分別在15、18、26日成功掛牌上市，是2021年首批上市的房企旗下業(yè)務(wù)公司。在超額配股權(quán)行使之前，榮萬(wàn)家本次IPO發(fā)售價(jià)為13.46港元/股，所得IPO凈額為11.68億港元；宋都服務(wù)的發(fā)售價(jià)為0.25港元/股，所得IPO凈額為1.4億港元；星盛商業(yè)管理的發(fā)售價(jià)3.86港元/股，所得IPO凈額為8.81億港元。整體看來(lái)，房企分拆旗下板塊上市的熱潮仍在繼續(xù)。

??股權(quán)變動(dòng)：多家房企宣布股份回購(gòu)計(jì)劃，境外資本積極增持優(yōu)質(zhì)房企

??本月有多家房企宣布了股份回購(gòu)的計(jì)劃，比如宋都股份、美好置業(yè)和中華企業(yè)等，其回購(gòu)股份之后基本都會(huì)用于股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，其中值得注意的是美好置業(yè)在宣布回購(gòu)計(jì)劃時(shí)指出公司管理層認(rèn)為近期公司股票交易價(jià)格出現(xiàn)非理性下跌，公司股價(jià)被低估，因此可能本次股權(quán)回購(gòu)還有市值管理的目的。除此之外，本月境外資本依舊積極增持優(yōu)質(zhì)內(nèi)房股，比如龍湖就受到了美國(guó)資本集團(tuán)的增持，貝萊德也將持有的萬(wàn)科股份首次提高到了5%以上，這在一定程度上反映出境外資本對(duì)于優(yōu)質(zhì)內(nèi)房企的看好。

??股價(jià)變動(dòng)：兩市地產(chǎn)股多數(shù)繼續(xù)下跌，物業(yè)股表現(xiàn)整體亮眼

??本月A股和H股的地產(chǎn)相關(guān)股股價(jià)多數(shù)繼續(xù)下跌，其中A股地產(chǎn)股整月下跌占比超過(guò)84%，H股也超過(guò)56%。在H股方面，本月上海證大的漲幅較好，月漲幅為117.78%，主要是因?yàn)?9日大幅拉升了71.93%，可能是受1月15日公司管理層調(diào)整的影響，張澤林接任公司行政總裁以及大股東南通三建對(duì)企業(yè)整合的啟動(dòng)讓市場(chǎng)對(duì)于企業(yè)的未來(lái)有所期待。除此之外，本月多家物業(yè)股的股價(jià)表現(xiàn)也較為亮眼，包括恒大物業(yè)、永生生活服務(wù)以及合景悠活等，整體來(lái)看收入較為穩(wěn)定、未來(lái)前景廣闊的物業(yè)股仍受香港資本市場(chǎng)的看好。

??在A股房企方面，本月魯商發(fā)展的漲幅較大，企業(yè)股價(jià)從15日開(kāi)始一直到月末都處于上升通道，最終企業(yè)整月的股價(jià)漲幅達(dá)到了47.65%，是A股漲幅最大的房企。