[克而瑞]建業(yè)地產(chǎn)：河南省市占率首次降低,盈利能力有待增強(qiáng)

??導(dǎo) 讀

??河南省市占率近年來(lái)首次下跌，盈利能力有待提升，財(cái)務(wù)狀況較為穩(wěn)健。

??【河南市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)市占率近年來(lái)首次下跌】2020年建業(yè)的重資產(chǎn)合約銷售金額約為人民幣683億元，同比減少了4.8%，若是加上輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售額，其合約銷售額達(dá)到了1026億元，在河南省的市占率為10.8%，同比下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)，近年來(lái)首次出現(xiàn)下跌。2021年建業(yè)的合約銷售目標(biāo)為1200億元，其中重資產(chǎn)的目標(biāo)銷售額為800億元，需要達(dá)到74%的去化率才能完成該目標(biāo)。 

??【拿地力度有所降低，輕資產(chǎn)規(guī)模穩(wěn)健增長(zhǎng)】2020年建業(yè)的新增土地建筑面積達(dá)918萬(wàn)平方米，同比減少了29.6%，拿地銷售比為0.22，比2019年降低了0.1，企業(yè)的拿地力度有所減弱。同時(shí)由于企業(yè)在鄭州的拿地建面占比僅為3%，未來(lái)在鄭州的市占率可能受到一定的影響。截至2020年底，建業(yè)的總土地儲(chǔ)備建面為5411萬(wàn)平方米，足夠支持企業(yè)4-5年的開(kāi)發(fā)。此外在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面共簽約了246個(gè)項(xiàng)目（包括13個(gè)省外項(xiàng)目），總建面約3309萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了38.2%，繼續(xù)保持穩(wěn)健的增長(zhǎng)。 

??【營(yíng)收增長(zhǎng)而利潤(rùn)率持續(xù)降低，盈利能力有待加強(qiáng)】2020年，建業(yè)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入433.04億元，同比增長(zhǎng)了41%。而建業(yè)的毛利率同比大幅降低了6.1個(gè)百分點(diǎn)至19.9%，其中鄭州結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的毛利率由2019年的30.5%大幅降至2020年17%，凈利率以及歸母凈利率也有小幅下降，整體看來(lái)企業(yè)的利潤(rùn)率仍然處于較低的水平，盈利水平仍然有待加強(qiáng)。 

??【資產(chǎn)負(fù)債率較高，財(cái)務(wù)狀況整體較為穩(wěn)定】2020年底建業(yè)的凈負(fù)債率提高了7.96個(gè)百分點(diǎn)至13.56%，仍然保持在行業(yè)較低的水平。同時(shí)現(xiàn)金短債比為1.92，長(zhǎng)短期債務(wù)比為1.05，平均債務(wù)賬期為2.14年，企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)相當(dāng)安全，短期的償債壓力不大。但是企業(yè)2020年剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為117%，需要大力改善。企業(yè)2020年的融資成本為7.4%，整體看來(lái)財(cái)務(wù)狀況和融資能力都較為穩(wěn)定，未來(lái)還有繼續(xù)提升的空間。

??河南市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈

??企業(yè)市占率近年來(lái)首次下跌

??2020年建業(yè)的重資產(chǎn)合約銷售金額約為人民幣683億元，同比減少了4.8%，合約銷售面積約為889.5萬(wàn)平方米，同比減少了3.2%。按合約金額計(jì)算，2020年建業(yè)在河南省的市場(chǎng)占有率為7.2%，同比降低了0.8個(gè)百分點(diǎn)，若是加上輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售額，建業(yè)的合約銷售額達(dá)到了1026億元，在河南省的市占率則達(dá)到了10.8%，同比下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)。建業(yè)在河南省的市占率近年來(lái)首次出現(xiàn)下降，反映出目前河南市場(chǎng)在規(guī)模房企的大力投入下出現(xiàn)了較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)雖然目前仍然保持著領(lǐng)軍者的地位，但也面臨較大的壓力。

??從銷售的城市分布來(lái)看，2020年建業(yè)在鄭州的銷售金額為153.02億元，同比減少了4.5%，貢獻(xiàn)率和2019年一樣保持在22.3%。建業(yè)自從2020年初進(jìn)入“戰(zhàn)略鞏固期”后一直把提升盈利能力作為企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)之一，達(dá)成這一目標(biāo)的一個(gè)方法就是提高鄭州的銷售占比，但是隨著各大房企爭(zhēng)相進(jìn)入鄭州市場(chǎng)，建業(yè)在鄭州的競(jìng)爭(zhēng)壓力也越來(lái)越大，預(yù)計(jì)2021年鄭州的銷售額占比將繼續(xù)下滑至18%。再加上目前行業(yè)整體利潤(rùn)率都有下滑的趨勢(shì)，建業(yè)的利潤(rùn)率是否能夠提高還需觀望。

??展望2021年，建業(yè)的合約銷售目標(biāo)為1200億元，其中重資產(chǎn)的目標(biāo)銷售額為800億元，相對(duì)于2020年的銷售額增長(zhǎng)17.1%，企業(yè)計(jì)劃未來(lái)3年都保持15%左右的增長(zhǎng)。從2021年建業(yè)擁有的1087億元的可售貨值來(lái)看，達(dá)到74%的去化率才能完成該目標(biāo)，從企業(yè)2020年66%和2019年72%的去化率來(lái)看，建業(yè)能否達(dá)成目標(biāo)有待觀察。而由于未來(lái)建業(yè)還會(huì)加大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展力度，再加上中原建業(yè)若是上市成功也可能促進(jìn)輕資產(chǎn)的發(fā)展，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)建業(yè)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)率有望繼續(xù)保持。

??02投 資

??拿地力度有所降低

??輕資產(chǎn)規(guī)模穩(wěn)健增長(zhǎng)

??2020年建業(yè)的新增土地建筑面積達(dá)918萬(wàn)平方米，同比減少了29.6%；新增土儲(chǔ)總價(jià)為151億元，同比減少了33.4%。2020年建業(yè)的拿地銷售比為0.22，比2019年降低了0.1，企業(yè)的拿地力度明顯有所減弱。而在權(quán)益比例方面，2020年建業(yè)的新增土儲(chǔ)權(quán)益比例為63%，同比降低了10個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)的合作力度有所增加。

??2020年建業(yè)的新增土地都集中在河南省境內(nèi)。從城市占比來(lái)看，企業(yè)在洛陽(yáng)的拿地力度明顯加大，占比達(dá)到了21%，其次則是周口，占比為16%，整體看來(lái)在河南各重要城市的拿地力度都較為均衡，有利于企業(yè)深耕河南市場(chǎng)，鞏固在下沉城市的市場(chǎng)地位。但是值得注意的是，2020年建業(yè)在鄭州的拿地占比僅為3%，企業(yè)未來(lái)在鄭州的競(jìng)爭(zhēng)力可能受到一定的影響，鄭州的銷售貢獻(xiàn)率可能進(jìn)一步下滑。

??在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，2020年底中原建業(yè)實(shí)現(xiàn)新簽約輕資產(chǎn)項(xiàng)目80個(gè)，總建面858萬(wàn)平米。同時(shí)作為建業(yè)走出河南的先頭兵，中原建業(yè)持續(xù)開(kāi)拓省外市場(chǎng)，全年跟蹤省外意向項(xiàng)目62個(gè)，其中重點(diǎn)跟蹤14個(gè)，截至2020年底共簽約13個(gè)省外項(xiàng)目，分布在海南、新疆、山西、陜西、河北及安徽6個(gè)省份，整體看來(lái)建業(yè)走出河南的步伐目前仍然稍顯緩慢，未來(lái)在加力推進(jìn)大中原戰(zhàn)略之后可能會(huì)得到加速。

??截至2020年底，建業(yè)的總土地儲(chǔ)備建面為5411萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了6.2%，其中權(quán)益建面約4029萬(wàn)平方米，足夠支持企業(yè)4-5年的開(kāi)發(fā)?？偼羶?chǔ)的權(quán)益比例約為74.4%，相較于2019年底略微下降了1.4個(gè)百分點(diǎn)，仍然保持較高水平。從土儲(chǔ)開(kāi)發(fā)狀況來(lái)看，建業(yè)約有2145.9萬(wàn)平米的土地仍處于持作未來(lái)開(kāi)發(fā)狀態(tài)，其中約有888.6萬(wàn)平米尚未獲取土地證，占比為41.4%。在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，截至2020年底，建業(yè)共簽約了246個(gè)項(xiàng)目，總建面約3309萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了38.2%，繼續(xù)保持穩(wěn)健的增長(zhǎng)。

??03盈 利

??營(yíng)收增長(zhǎng)而利潤(rùn)率持續(xù)降低

??盈利能力有待加強(qiáng)

??2020年，建業(yè)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入433.04億元，同比增長(zhǎng)了41%，其中銷售物業(yè)收入為416.07億元，同比增加了43%，主要是因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)的面積同比增加了36%至611萬(wàn)平米。而在盈利性指標(biāo)方面，建業(yè)的毛利率同比大幅降低了6.1個(gè)百分點(diǎn)至19.9%，這主要是因?yàn)?020年企業(yè)的結(jié)算項(xiàng)目毛利較高的車庫(kù)占比較低，同時(shí)項(xiàng)目的促銷也產(chǎn)生了一定的影響。值得注意的是，由于鄭州市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，建業(yè)在鄭州結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的毛利率由2019年的30.5%大幅降至2020年17%，這種趨勢(shì)值得企業(yè)警惕。

??2020年建業(yè)的凈利率以及歸母凈利率也有小幅下降，主要是因?yàn)槌杀究刂迫匀挥兴訌?qiáng)，三費(fèi)比率同比降低了近2個(gè)百分點(diǎn)，從而降低了毛利率大幅下降帶來(lái)的影響，但是企業(yè)的凈利率仍然處于較低的水平，盈利水平仍然有待加強(qiáng)。

??04負(fù) 債

??資產(chǎn)負(fù)債率較高

??財(cái)務(wù)狀況整體較為穩(wěn)定

??2020年底建業(yè)的持有現(xiàn)金約為293.27億元，較于期初減少了4.74%；總有息負(fù)債為313.04億元，同比減少0.6%；企業(yè)的權(quán)益則增加了15.7%至145.82億元，因此企業(yè)的凈負(fù)債率提高了7.96個(gè)百分點(diǎn)至13.56%，企業(yè)的凈負(fù)債率仍然保持在行業(yè)較低的水平。

??在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，2020年底建業(yè)的現(xiàn)金短債比為1.92，長(zhǎng)短期債務(wù)比為1.05，平均債務(wù)賬期為2.14年，企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)相當(dāng)安全，短期的償債壓力不大，可以適當(dāng)增加長(zhǎng)期債務(wù)增加企業(yè)發(fā)展動(dòng)力、優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。但是由于企業(yè)2020年剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為117%，超過(guò)70%的紅線要求較多，因此三條紅線中企業(yè)踩線了一條。整體來(lái)看企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況較為穩(wěn)定，僅有資產(chǎn)負(fù)債率需要大力改善。而在融資成本方面2020年建業(yè)相較于2019年略微提高了0.1個(gè)百分點(diǎn)至7.4%，企業(yè)的融資能力較為穩(wěn)定，未來(lái)還有繼續(xù)提升的空間。