[克而瑞]祥生控股集團：債務水平顯著優(yōu)化

??導 讀

??2020年祥生控股集團實現(xiàn)權益銷售金額782億元，同比增長25.1%，權益銷售面積567.2萬平方米，同比增長2.5%。

??【增速跑贏百強平均，浙江+泛長三角銷售占比超9成】2020年祥生控股集團實現(xiàn)權益銷售金額782億元，同比增長25.1%，權益銷售面積567.2萬平方米，同比增長2.5%。整體比較倚重浙江省和泛長三角區(qū)域，在企業(yè)業(yè)績占比中超過9成。其中浙江省內的紹興、杭州對企業(yè)業(yè)績貢獻占比最高，分別達到了19.6%和18.6%。 

??【堅持“1+1+X”布局策略，拿地態(tài)度積極】 2020年祥生控股集團新增46幅土地，新增土儲權益總價337億元，權益土儲面積696萬平方米。以權益口徑計，祥生控股集團2020年拿地銷售比0.43，力度較為領先。投資布局上，企業(yè)始終堅持“1+1+X”的策略，即立足浙江省，深耕長三角，并選擇性布局高增長的潛力城市。 

??【9成土地集中浙江+泛長三角，總量滿足企業(yè)3年所需】截止至2020年底，祥生控股集團共擁有約為2332.8萬平方米的土地儲備，可以滿足企業(yè)3年左右去化需求。區(qū)域布局上集中在以浙江省為中心的泛長三角區(qū)域，其中浙江省占比48.2%，其他泛長三角區(qū)域38.5%。 

??【地產結轉收入增長，歸母凈利潤同比增加】 2020年祥生控股集團實現(xiàn)營收466.4億元，同比增長31.3%，其中房地產業(yè)務貢獻了企業(yè)99.7%的營收。多元業(yè)務發(fā)展迅猛，管理咨詢服務、物業(yè)租賃、物業(yè)管理服務收入同比增長均超2倍，酒店業(yè)務由于疫情影響下滑84.7%。歸母凈利潤總額為26.5億元，較去年同期增長約14.4%，歸母核心利潤為26.9億元，較去年同期增長約16.7%。

??【債務水平大幅度優(yōu)化，現(xiàn)金短債比已達綠檔】截止至2020年底，祥生控股集團現(xiàn)金短債比1.10，成功達到綠檔要求，長短債比方面相較期初有所下滑至1.08，凈負債率為136.4%，剔除預收賬款資產負債率為82.4%。從趨勢來看，企業(yè)的負債水平已經取得三連降，不過目前距離三道紅線要求仍有一定距離，未來仍需著力解決負債問題。

??銷售：增速跑贏百強平均

??泛長三角銷售占比超9成

??業(yè)績增速超出百強房企平均近一倍，產品迭代升級助力銷售均價提升。根據企業(yè)公告數據，2020年祥生控股集團實現(xiàn)權益銷售金額782億元，同比增長25.1%，明顯超出百強房企平均10.8%的權益銷售增長率，權益銷售面積567.2萬平方米，同比增長2.5%。另外值得關注的是2020年企業(yè)銷售均價也同比上升了22.0%，除了城市布局的原因，也得益于企業(yè)對產品的迭代升級，目前企業(yè)已經形成了針對首次購房者的樾系、針對首次換房者的府系、針對進一步改善購房者的云境系、和針對高凈值客戶的top系的四大產品系，充分適配各個層級購房者需求，提升項目產品力。

??浙江省內占比接近7成，浙江省+泛長三角區(qū)域占比超9成。從企業(yè)披露的銷售金額分布來看，企業(yè)整體比較倚重浙江省及泛長三角區(qū)域，在企業(yè)業(yè)績占比中超過9成。其中浙江省內的紹興、杭州兩城權益銷售額突破百億，對企業(yè)業(yè)績貢獻占比最高，分別達到了19.6%和18.6%。泛長三角地區(qū)（包含上海市、山東省、江蘇省、安徽省以及江西?。┲心贤ā?、蕪湖對企業(yè)貢獻占比居前，但是體量也在3%上下。泛長三角以外城市中，呼和浩特一城對企業(yè)的貢獻占比就達到了5.6%。

??02投 資

??堅持“1+1+X”布局策略

??拿地態(tài)度積極

??始終堅持1+1+X的戰(zhàn)略布局，投資力度態(tài)度積極。2020年祥生控股集團以招拍掛、收并購以及合作開發(fā)的形式共新增46幅土地，新增土儲權益總價337億元，權益土儲面積696萬平方米。以權益口徑計，祥生控股集團2020年拿地銷售比0.43，若與百強房企全口徑拿地0.37相比，拿地力度較為領先。在投資布局上，企業(yè)始終堅持“1+1+X”的策略，即立足浙江省，深耕長三角，并選擇性布局高增長的潛力城市，浙江省和泛長三角區(qū)域拿地總價占比分別達到了69%和25%。

??03土 儲

??9成土地集中泛長三角區(qū)域

??總量滿足企業(yè)3年所需

??深耕泛長三角區(qū)域，土儲可滿足3年左右去化需求。截止至2020年底，祥生控股集團共擁有約為2332.8萬平方米的土地儲備，按照企業(yè)目前的銷售去化速度推算，可以滿足企業(yè)3年左右去化需求。區(qū)域布局上集中在以浙江省為中心的泛長三角區(qū)域，按權益建筑面積口徑，浙江省占比48.2%，其他泛長三角區(qū)域38.5%。

??04盈 利

??地產結轉收入增長

??歸母凈利潤同比增加

??地產結轉收入穩(wěn)步增長，多元業(yè)務蓬勃發(fā)展，酒店收入受疫情影響下滑。2020年祥生控股集團實現(xiàn)營收466.4億元，同比增長31.3%，其中房地產業(yè)務收入464.9億元，同比增長31.4%，貢獻了企業(yè)99.7%的營收。2020年企業(yè)多元業(yè)務發(fā)展迅猛，管理咨詢服務、物業(yè)租賃、物業(yè)管理服務收入同比增長均超過2倍，酒店業(yè)務由于疫情影響下滑84.7%，不過雖然企業(yè)多元業(yè)務發(fā)展速度較快，但是體量仍小，目前在營收端貢獻也十分有限。

??盈利能力有待提升，內部制定指導意見加強成本管控。2020年祥生控股集團實現(xiàn)毛利潤84.3億元，與去年同期基本持平，凈利潤30.5億元，同比2019年下滑4.8%，歸母凈利潤26.5億元，同比上升14.4%。整體毛利率18.1%，凈利率6.5%，兩項指標分別較去年同期下滑5.8個百分點和2.5個百分點。針對毛利率下降的情況，管理層在業(yè)績會回復，目前企業(yè)內部已經進行營運分析，也出臺了針對毛利率提升的指導意見，加強成本管控，提升運營效率。

??05償 債

??債務水平大幅度優(yōu)化

??現(xiàn)金短債比已達綠檔

??現(xiàn)金短債比1.10已達綠檔，長短債1.08仍需優(yōu)化。截止至2020年底，祥生控股集團共持有現(xiàn)金243.0億元，同比上升249.1%，持有現(xiàn)金大幅增加之下現(xiàn)金短債比得到明顯優(yōu)化至1.10，成功達到綠檔要求，短期內無償債壓力。長短債比方面相較期初有所下滑至1.08，企業(yè)在業(yè)績會上也透露未來會著手優(yōu)化，目標將短債占比下降至30%以內。

??債務指標持續(xù)優(yōu)化，凈負債率及剔除預收賬款資產負債率仍未“達標”。截止至2020年底，祥生控股集團的凈負債率為136.4%，剔除預收賬款資產負債率為82.4%。從趨勢來看，企業(yè)的負債水平已經取得三連降，不過目前距離三道紅線要求仍有一定距離，未來仍需著力解決負債問題。另外2020年企業(yè)成功登錄資本市場幫助企業(yè)拓寬了融資渠道，融資成本也下降0.2個百分點至9.1%。