[克而瑞]美的置業(yè)：城市深耕見(jiàn)成效，多元化布局延長(zhǎng)價(jià)值鏈

??導(dǎo) 讀

??銷售增長(zhǎng)穩(wěn)定，持續(xù)布局長(zhǎng)三角、珠三角等區(qū)域，區(qū)域深耕提速。融資成本進(jìn)一步下降，優(yōu)勢(shì)明顯；“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)＋”布局多元化，賦能主業(yè)。

??【規(guī)模增長(zhǎng)優(yōu)于百?gòu)?qiáng)平均，城市深耕見(jiàn)效】2020年美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1261.6億元，同比增長(zhǎng)24.6%，表現(xiàn)優(yōu)于百?gòu)?qiáng)房企平均13.3%的銷售增長(zhǎng)率。全年銷售增長(zhǎng)依舊穩(wěn)健，銷售排名由2019年末34名上升至33名。2021年銷售目標(biāo)1500億元，預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)率在18%左右，以美的置業(yè)的情況來(lái)看完成目標(biāo)壓力不大。2020年銷售金額超過(guò)40億元的城市共有10個(gè)。根據(jù)CRIC城市排行榜，這10個(gè)城市中美的置業(yè)在6城金額榜榜上有名。 

??【新進(jìn)4城，持續(xù)深耕長(zhǎng)三角大灣區(qū)】2020年美的置業(yè)新增土儲(chǔ)建面1323萬(wàn)平方米，新增60個(gè)地塊，新進(jìn)溫州、珠海、紹興、洛陽(yáng)。美的置業(yè)持續(xù)深耕長(zhǎng)三角、大灣區(qū)，新增滬蘇、浙閩、珠三角土儲(chǔ)建面占比56%，土地款占比72%?？偼羶?chǔ)主要集中在33個(gè)城市，建面達(dá)6347萬(wàn)平方米，權(quán)益建面4289萬(wàn)平方米，權(quán)益占比68%。 

??【營(yíng)收大幅增長(zhǎng)，盈利能力維持在中等水平】2020年美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入524.84億元，同比增長(zhǎng)27.58%。毛利率22.21%，凈利率9.19%。已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額1178億元，超過(guò)2020年?duì)I業(yè)收入的兩倍，一定程度上保障2021年的營(yíng)收持續(xù)增長(zhǎng)，收入可預(yù)見(jiàn)度高。 

??【公司持續(xù)降杠桿，融資成本優(yōu)勢(shì)凸顯】美的置業(yè)持有現(xiàn)金267.88億元，現(xiàn)金短債比2.19，長(zhǎng)短債務(wù)比3.79。債務(wù)結(jié)構(gòu)健康，具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。報(bào)告期內(nèi)美的置業(yè)的加權(quán)平均融資成本較去年年末下降0.54個(gè)百分點(diǎn)至5.33%，融資成本優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步提升。凈負(fù)債率下降9.8個(gè)百分點(diǎn)至79.2%。整體的杠桿水平進(jìn)一步下降。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78%，同比下降3個(gè)百分點(diǎn)，美的置業(yè)預(yù)計(jì)至2023年，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率也可以降為綠檔。 

??【聚焦產(chǎn)業(yè)鏈，延展價(jià)值鏈】美的置業(yè)的多元化主要是圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，與主業(yè)協(xié)同發(fā)展，構(gòu)建戰(zhàn)略組合競(jìng)爭(zhēng)能力。智能和裝配產(chǎn)業(yè)構(gòu)建“第二跑道”，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈布局初見(jiàn)成效。全年簽約規(guī)模到達(dá)了13.5億元，交付規(guī)模7.2億元，產(chǎn)業(yè)整體執(zhí)行率105%。徐州、邯鄲、佛山3個(gè)產(chǎn)業(yè)園陸續(xù)落地。商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)力，截至2020年末在管面積61萬(wàn)平方米，籌開(kāi)面積98萬(wàn)平方米。物業(yè)服務(wù)方面，2020年住宅物業(yè)收繳率92%。

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??01銷 售

??規(guī)模增長(zhǎng)優(yōu)于百?gòu)?qiáng)平均

??城市深耕見(jiàn)效

??全年業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，銷售同比增幅達(dá)24.6%。2020年美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1261.6億元，同比增長(zhǎng)24.6%，表現(xiàn)優(yōu)于百?gòu)?qiáng)房企平均13.3%的銷售增長(zhǎng)率。全年預(yù)售建面1111.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11%；銷售均價(jià)11351元/平方米，同比上升12.4%，銷售均價(jià)的上漲一方面得益于美的置業(yè)近年來(lái)持續(xù)提升布局的城市能級(jí)，另一方面則是美的置業(yè)的產(chǎn)品力帶來(lái)的品牌溢價(jià)。

??整體來(lái)看，美的置業(yè)全年銷售穩(wěn)健，銷售排名較2019年末的34名上升一名至33名。2020年美的置業(yè)的去化率達(dá)到66.3%，較上年增加0.4個(gè)百分點(diǎn)，回款率80.3%，保持穩(wěn)健。2021年銷售目標(biāo)1500億元，全年增長(zhǎng)率在18%左右，以美的置業(yè)的情況來(lái)看完成目標(biāo)壓力不大。

??滬蘇、浙閩和珠三角合約銷售貢獻(xiàn)超六成。美的置業(yè)從2010年走出珠三角，其全國(guó)化布局便是從長(zhǎng)三角的徐州開(kāi)始。在經(jīng)歷多年城市深耕及近年來(lái)的城市能級(jí)升級(jí)的策略下，長(zhǎng)三角區(qū)域已經(jīng)是美的置業(yè)銷售業(yè)績(jī)最重要的來(lái)源。按照美的置業(yè)的合約銷售分布，滬蘇區(qū)域銷售貢獻(xiàn)率最高，銷售金額362億元，占比達(dá)到29%。作為大本營(yíng)的珠三角區(qū)域也貢獻(xiàn)了較高的銷售規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年滬蘇、浙閩及珠三角的合約銷售占比高達(dá)65%。

??進(jìn)準(zhǔn)投資，深耕城市效益顯現(xiàn)。2020年銷售金額超過(guò)40億元的城市共有10個(gè)，在多年深耕的邯鄲、徐州、佛山等地。根據(jù)CRIC城市排行榜，這10個(gè)城市中美的置業(yè)在6城金額榜榜上有名。其中在邯鄲和徐州銷售金額都排名第1，佛山排名第7，業(yè)績(jī)均躋身當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前列，十城銷售業(yè)績(jī)占比50%。

??02投 資

??新進(jìn)4城

??持續(xù)深耕長(zhǎng)三角大灣區(qū)

??持續(xù)深耕策略，聚焦高價(jià)值區(qū)域。2020年美的置業(yè)新增土儲(chǔ)建面1323萬(wàn)平方米，同比下降8.9%。新增60個(gè)地塊，新進(jìn)溫州、珠海、紹興、洛陽(yáng)。美的置業(yè)持續(xù)深耕長(zhǎng)三角、大灣區(qū)，滬蘇、浙閩、珠三角新增土儲(chǔ)建面占比56%，土地款占比72%。此外美的置業(yè)近年來(lái)不斷提升其布局的城市能級(jí)，2020年廣州、蘇州、南京、寧波等一二線城市拿地占比約13%。在新增三四線城市土儲(chǔ)中，超半數(shù)集中在佛山、無(wú)錫等珠三角或長(zhǎng)三角強(qiáng)三線城市。

??總土儲(chǔ)充足，城市更新項(xiàng)目陸續(xù)釋放。截至2020年年末，美的置業(yè)總土地儲(chǔ)備建面達(dá)6347萬(wàn)平方米，權(quán)益建面4289萬(wàn)平方米，權(quán)益占比68%。涉及63個(gè)城市的321個(gè)項(xiàng)目。按照企業(yè)當(dāng)前的銷售規(guī)模來(lái)看，美的置業(yè)的土地消化周期在4-5年，充足的土儲(chǔ)規(guī)模為美的置業(yè)未來(lái)發(fā)展提供有力支持。

??城市更新穩(wěn)步轉(zhuǎn)化，21年預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化156萬(wàn)平方米。同時(shí)美的置業(yè)也積極擴(kuò)展城市更新領(lǐng)域，2020年已有6個(gè)主要城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)，規(guī)劃總建筑面積247萬(wàn)平方米。當(dāng)前待轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)的主要城市更新項(xiàng)目有11個(gè)，規(guī)劃總建筑面積達(dá)483萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)到2021年度有156萬(wàn)平方米可轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)。更值得一提的是，待轉(zhuǎn)化的11個(gè)城市更新項(xiàng)目中有10個(gè)位于大灣區(qū)，為公司提供優(yōu)質(zhì)有競(jìng)爭(zhēng)力的土儲(chǔ)資源。

??珠三角、浙閩、滬蘇三區(qū)域總土儲(chǔ)占比為49%，未來(lái)會(huì)持續(xù)加大投入。按照美的置業(yè)的區(qū)域分布來(lái)看，目前珠三角、浙閩和滬蘇區(qū)域總土儲(chǔ)約3081萬(wàn)平方米，占比達(dá)到49%。但是2020年這三個(gè)區(qū)域的銷售貢獻(xiàn)達(dá)到65%，意味著其在長(zhǎng)三角及大灣區(qū)的市場(chǎng)較好。美的置業(yè)未來(lái)在浙閩、滬蘇、珠三角區(qū)域還會(huì)加大投入。

??03盈 利

??營(yíng)收穩(wěn)步增長(zhǎng)

??盈利能力維持在中等水平

??營(yíng)收穩(wěn)步增長(zhǎng)，未來(lái)可預(yù)見(jiàn)度高。2020年美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入524.84億元，同比增長(zhǎng)27.58%。毛利潤(rùn)116.58億元，較去年同期下降10.4%。凈利潤(rùn)48.25億元，同比上升11.53%，歸母凈利潤(rùn)43.26億元，同比上升0.5%。根據(jù)美的置業(yè)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)披露，已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額1178億元，超過(guò)2020年?duì)I業(yè)收入的兩倍，一定程度上保障2021年的營(yíng)收持續(xù)增長(zhǎng)，收入可預(yù)見(jiàn)度高。

??盈利水平可期。毛利率22.21%，凈利率9.19%，兩者均有不同程度下滑。主要是由于18年至19年拿地項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)，以及隨著美的置業(yè)布局城市能級(jí)的提升，土地成本走高所致。隨著企業(yè)深化數(shù)字化轉(zhuǎn)型，公司核心經(jīng)營(yíng)能力一體化的推進(jìn)，企業(yè)未來(lái)利潤(rùn)率或可期待。

??04負(fù) 債

??公司持續(xù)降杠桿

??融資成本優(yōu)勢(shì)凸顯

??短期無(wú)債務(wù)壓力，債務(wù)結(jié)構(gòu)健康。美的置業(yè)持有現(xiàn)金267.88億元。短期有息負(fù)債122.55億元，較去年末上升34.1%，長(zhǎng)期有息負(fù)債463.85億元，較2019年年末上升2%?，F(xiàn)金短債比2.19，長(zhǎng)短債務(wù)比3.79。債務(wù)結(jié)構(gòu)健康，具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

??20年新增借貸成本僅4.91%，整體融資成本降至5.33%。報(bào)告期內(nèi)美的置業(yè)的加權(quán)平均融資成本較去年年末下降0.54個(gè)百分點(diǎn)至5.33%，融資成本優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步提升。美的置業(yè)不斷擴(kuò)寬融資渠道，2020年新增借款的加權(quán)平均實(shí)際利率為4.91%，低成本融資優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯。由于整體運(yùn)營(yíng)情況良好，2020年再獲中誠(chéng)信國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限公司給予主體信用評(píng)級(jí)AAA，展望穩(wěn)定。

??持續(xù)降杠桿，預(yù)計(jì)2023年將進(jìn)入監(jiān)管認(rèn)定的“綠檔”。凈負(fù)債率下降9.8個(gè)百分點(diǎn)至79.2%。雖然近年來(lái)美的置業(yè)規(guī)模擴(kuò)張速度較快，但企業(yè)也不忘優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，整體的杠桿水平進(jìn)一步下降。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為77.6%，同比下降3個(gè)百分點(diǎn)。美的置業(yè)預(yù)計(jì)至2023年，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率也可以降為綠檔。

??05多元化

??聚焦產(chǎn)業(yè)鏈

??延展價(jià)值鏈

??美的置業(yè)的多元化主要是圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，在智慧科技和裝配產(chǎn)業(yè)已經(jīng)取得了良好的效果；商業(yè)方面選擇性進(jìn)入與住宅協(xié)同聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)；物業(yè)服務(wù)在2020年改為“鉑美物業(yè)”，定位做第三方的服務(wù)企業(yè)持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，保持業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

??智能和裝配產(chǎn)業(yè)加速構(gòu)建“第二跑道”。智能&裝配產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈布局落地初見(jiàn)成效，全年簽約規(guī)模到達(dá)了13.5億元，交付規(guī)模7.2億元，產(chǎn)業(yè)整體執(zhí)行率105%。徐州、邯鄲、佛山3個(gè)產(chǎn)業(yè)園陸續(xù)落地。第三方拓展能力彰顯，智能產(chǎn)業(yè)服務(wù)第三方企業(yè)166家，智能服務(wù)百?gòu)?qiáng)房企覆蓋率14%，裝配式產(chǎn)業(yè)服務(wù)第三企業(yè)達(dá)到45家。智能產(chǎn)業(yè)方面2021年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為銷售收入6.7億元，同比增長(zhǎng)27%，百?gòu)?qiáng)房企覆蓋率提升至25%；裝配式建筑深耕PC業(yè)務(wù)，輕資產(chǎn)布局PC＋業(yè)務(wù)鏈，擴(kuò)展EPC業(yè)務(wù)；2021年目標(biāo)為銷售收入超過(guò)3億元，同比增長(zhǎng)60%。

??聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，拓展TOD商業(yè)。美的置業(yè)瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)綜合性或者社區(qū)商業(yè)，截至2020年末在管面積61萬(wàn)平方米，籌開(kāi)面積98萬(wàn)平方米。塑造購(gòu)物中心悅?cè)粡V場(chǎng)、社區(qū)鄰里商業(yè)悅?cè)焕?、長(zhǎng)租公寓悅?cè)辉⑦@類“悅?cè)幌怠碑a(chǎn)品線知名度。其中佛山悅?cè)粡V場(chǎng)出租率97%。目前在營(yíng)項(xiàng)目5個(gè)，年度租金收入2.07億元。未來(lái)三年計(jì)劃開(kāi)8個(gè)項(xiàng)目，飽和年度租金預(yù)計(jì)收入5.37億元/年。

??住宅物業(yè)收繳率達(dá)92%。2020年7月，“美的物業(yè)”更名“鉑美物業(yè)”，2020年住宅物業(yè)收繳率92%。在服務(wù)方面，美的物業(yè)通過(guò)內(nèi)生外拓、開(kāi)拓非住宅業(yè)態(tài)、增加社區(qū)增值服務(wù)三方面提升物業(yè)規(guī)模，2021年服務(wù)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為接管項(xiàng)目340個(gè)，合約面積達(dá)到1億平方米，預(yù)計(jì)收入增長(zhǎng)60%左右。