[克而瑞]中梁控股：規(guī)模增長(zhǎng)進(jìn)入平穩(wěn)期，融資渠道持續(xù)拓寬改善

??導(dǎo) 讀

??銷售均價(jià)上升，轉(zhuǎn)二三線城市戰(zhàn)略效果持續(xù)顯現(xiàn)；融資渠道持續(xù)拓寬，非銀占比下降帶動(dòng)債務(wù)結(jié)構(gòu)改善。

??【高能級(jí)城市銷售貢獻(xiàn)提升顯著，銷售均價(jià)持續(xù)上漲】2020年中梁控股實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額1688億元，同比增長(zhǎng)10.7 %，銷售目標(biāo)完成率100.5%。得益于土地投資策略向二線城市及強(qiáng)三線城市的轉(zhuǎn)變，2020年中梁控股的銷售金額來(lái)自二三線城市的占比將近90%，銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)了21%至12500元/平方米。

??【首進(jìn)珠三角全國(guó)化持續(xù)推進(jìn)，拿地銷售比控制在40%水平】2020年中梁通過在東莞、中山拿地實(shí)現(xiàn)首進(jìn)珠三角區(qū)域，全國(guó)化擴(kuò)張持續(xù)推進(jìn)。整體來(lái)看中梁2020年的投資力度有所放緩，拿地總價(jià)同比下降10.0%到712億元，主要由于中梁為三條紅線試點(diǎn)的12家重點(diǎn)房企之一，監(jiān)管要求拿地銷售比在40%，政策出臺(tái)后中梁投資力度下降幅度較大，其上半年的拿地銷售比為0.58，到年底下降至0.42，基本達(dá)到監(jiān)管要求，為同期TOP11-20房企的平均水平。 

??【營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，受限價(jià)影響毛利率有所下降】2020年中梁的營(yíng)業(yè)收入659.41億元，同比增加16.4%，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。已售未結(jié)轉(zhuǎn)收入2300億元，可以保證未來(lái)穩(wěn)定的營(yíng)收增長(zhǎng)。而由于2020年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目地價(jià)較高以及各城市限價(jià)的原因，盈利水平出現(xiàn)下降，中梁2020年毛利率、凈利率、歸母凈利率分別同比有些許下滑。同時(shí)值得注意的是，中梁的凈利率及歸母凈利率水平相較于同規(guī)模房企來(lái)說(shuō)仍較低，未來(lái)企業(yè)應(yīng)積極打磨產(chǎn)品，提升盈利能力。

??【融資渠道進(jìn)一步拓寬，仍需持續(xù)改善負(fù)債結(jié)構(gòu)】中梁2020年發(fā)行了境內(nèi)ABS債券，同時(shí)與境外銀團(tuán)積極溝通，募集到境外銀團(tuán)貸款，融資渠道進(jìn)一步拓寬，同時(shí)中梁有息債的非銀占比同比下降了12個(gè)百分點(diǎn)至28%，高成本資金占比進(jìn)一步降低，使得平均融資成本同比下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)至8.5%，但相對(duì)TOP20房企的平均水平來(lái)說(shuō)仍相對(duì)較高，未來(lái)仍有改善空間。 

??城市能級(jí)提升顯著

??銷售均價(jià)持續(xù)上漲

??2020年中梁控股實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額1688億元，合約銷售面積1350萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)10.7和下降9.1%，銷售目標(biāo)完成率100.5%。2021年中梁銷售目標(biāo)為1800億元，同比增長(zhǎng)6.6%，可售貨值為2600億元，去化69%則可實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。根據(jù)近期的銷售情況來(lái)看，中梁自2020年8月以來(lái)銷售表現(xiàn)良好，單月銷售額大部分在160億元以上，2021年1-2月的累計(jì)銷售金額達(dá)到308億元，同比增長(zhǎng)193%，按中梁現(xiàn)有可售貨源，加上新增拿地在年內(nèi)新貢獻(xiàn)的貨值，預(yù)估2021年的銷售目標(biāo)完成問題不大。

??但值得注意的是，中梁作為三條紅線的試點(diǎn)房企之一，未來(lái)將會(huì)更加注重財(cái)務(wù)的穩(wěn)健，規(guī)模發(fā)展將進(jìn)入平穩(wěn)過渡期。具體來(lái)看，中梁2020年的銷售增速低于TOP11-30同規(guī)模房企14.7%的水平，2021年的目標(biāo)增速也僅為6.6%，未來(lái)幾年內(nèi)中梁放緩規(guī)模增速且降低企業(yè)杠桿的態(tài)勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)，其銷售規(guī)模增長(zhǎng)預(yù)計(jì)進(jìn)入平穩(wěn)過渡期。

??從銷售金額分布來(lái)看，2020年中梁控股銷售占比最高的為長(zhǎng)三角區(qū)域，為64.7%，同比增長(zhǎng)5.7個(gè)百分點(diǎn)，中西部占比為21.5%，環(huán)渤海占比則達(dá)到7.0%。中梁近幾年持續(xù)深耕長(zhǎng)三角，其銷售超過50億元的城市均位于長(zhǎng)三角，其中銷售貢獻(xiàn)超過百億的溫州和杭州，分別貢獻(xiàn)267.45億元和106.31億元。未來(lái)中梁需警惕長(zhǎng)三角區(qū)域調(diào)控，特別是溫州和杭州調(diào)控政策的影響，積極培育其他城市，以分散風(fēng)險(xiǎn)。

??近年來(lái)中梁土地投資策略向二線城市及強(qiáng)三線城市轉(zhuǎn)變，其效果正逐步在銷售端顯現(xiàn)。一方面，2020年中梁控股的銷售金額來(lái)自二三線城市的占比將近90%，其中二線城市占比達(dá)到45.9%，同比大幅增長(zhǎng)了10.7個(gè)百分點(diǎn)，四線城市的占比下降了2.0個(gè)百分點(diǎn)至10.2%；另一方面，隨著銷售結(jié)構(gòu)向高能級(jí)城市的轉(zhuǎn)移，2020年中梁銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)了21%至12500元/平方米。

??02投 資

??首進(jìn)珠三角全國(guó)化持續(xù)推進(jìn)

??拿地銷售比控制在40%水平

??2020年新增117個(gè)項(xiàng)目，新增土地建面1494萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)712億元，分別同比下降10.0%和6.9%，共計(jì)新增貨值1920億元，貨值權(quán)益比60%。整體來(lái)看，中梁2020年的投資力度有所下降，主要由于中梁為三條紅線試點(diǎn)的12家重點(diǎn)房企之一，監(jiān)管要求拿地銷售比在40%的水平，政策出臺(tái)后中梁投資力度下降幅度較大，一方面2020年新進(jìn)入的11個(gè)城市7個(gè)是上半年進(jìn)入的；另一方面，中梁上半年的拿地銷售比為0.58，到年底下降至0.42，基本達(dá)到監(jiān)管要求，為同期TOP11-20房企的平均水平。

??從拿地金額區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，中梁2020年在長(zhǎng)三角、中西部、環(huán)渤海、海峽西岸和珠三角區(qū)域的占比分別為46%、22%、17%、9%、6%。值得注意的是，中梁2020年長(zhǎng)三角區(qū)域占比同比大幅降低了17個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)加大在環(huán)渤海區(qū)域的拿地力度，環(huán)渤海區(qū)域占比同比提升9個(gè)百分點(diǎn)；此外，2020年中梁成立粵港澳集團(tuán)公司，新進(jìn)珠三角區(qū)域的東莞、中山這兩個(gè)城市，拿地占比達(dá)到6%。在城市能級(jí)方面，中梁持續(xù)堅(jiān)持轉(zhuǎn)二線及強(qiáng)三線城市的策略。2020年中梁二三線的拿地占比為92%，同比持平，其中三線城市占比提升了6個(gè)百分點(diǎn)，四線城市關(guān)注都市圈內(nèi)的城市，占比為8%。

??截止2020年末，中梁控股土地儲(chǔ)備6510萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.1%，項(xiàng)目總數(shù)480個(gè)，覆蓋全國(guó)153個(gè)城市，權(quán)益比達(dá)到79.3%，同比基本持平。剔除已售未結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目后，中梁土地儲(chǔ)備可售建面4210萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)未來(lái)可售貨值4800億元，相對(duì)中梁的現(xiàn)有規(guī)模及高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式來(lái)說(shuō)，企業(yè)未來(lái)仍需加大拿地力度。從未來(lái)可售貨值分布來(lái)看，47%位于長(zhǎng)三角區(qū)域，其次是中西部區(qū)域，達(dá)到29%。在城市能級(jí)方面，二三線城市占比達(dá)到88%，未來(lái)隨著中梁拿地策略的轉(zhuǎn)移，這部分城市的占比將持續(xù)提升。

??03盈 利

??營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)

??受限價(jià)影響毛利率有所下降

??2020年中梁的營(yíng)業(yè)收入659.41億元，同比增加16.4%，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。已售未結(jié)轉(zhuǎn)收入2300億元，可以保證未來(lái)穩(wěn)定的營(yíng)收增長(zhǎng)水平。全年實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)138.53億元，同比增長(zhǎng)5.09%，凈利潤(rùn)65.66億元，同比增長(zhǎng)4.96%。

??由于2020年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目為2017-2018年銷售的項(xiàng)目，其相對(duì)較高的地價(jià)以及彼時(shí)各城市限價(jià)的因素導(dǎo)致銷售定價(jià)受限，使得中梁2020年的盈利水平出現(xiàn)下降，中梁2020年毛利率、凈利率、歸母凈利率分別為22.9%、8.4%和6.4%，分別同比有些許下滑。同時(shí)值得注意的是，中梁的凈利率及歸母凈利率水平相較于同規(guī)模房企來(lái)說(shuō)仍較低，未來(lái)企業(yè)應(yīng)積極打磨產(chǎn)品，提升盈利能力。

??04償 債

??融資渠道進(jìn)一步拓寬

??仍需持續(xù)改善負(fù)債結(jié)構(gòu)

??截止2020年年末，中梁控股持有現(xiàn)金同比增長(zhǎng)29.2%至342.32億元，現(xiàn)金短債比1.4，同比持續(xù)優(yōu)化，受限現(xiàn)金短債比1.1，在三條紅線調(diào)控安全范圍內(nèi)；凈負(fù)債率同比微增0.2個(gè)百分點(diǎn)至65.8%；剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)近幾年呈下降的趨勢(shì)，同比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)至79.9%。整體來(lái)看，2020年中梁整體償債能力得到較大的改善，在三條紅線監(jiān)管要求中，觸線一條，為黃檔企業(yè)，而由于中梁為12家三條紅線的試點(diǎn)房企之一，未來(lái)將會(huì)更加注重財(cái)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展，其有息債的規(guī)模增長(zhǎng)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)和債務(wù)結(jié)構(gòu)的改善，中梁未來(lái)有望進(jìn)入綠檔房企陣營(yíng)。

??中梁債務(wù)結(jié)構(gòu)和融資成本在2020年持續(xù)改善。一方面發(fā)行了境內(nèi)ABS債券，同時(shí)與境外銀團(tuán)積極溝通，募集到境外銀團(tuán)貸款，融資渠道進(jìn)一步拓寬；另一方面，中梁有息債的非銀占比同比下降了12個(gè)百分點(diǎn)至28%，高成本資金占比進(jìn)一步降低。融資渠道的擴(kuò)寬和債務(wù)結(jié)構(gòu)改善使得中梁的平均融資成本同比下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)至8.5%，但相對(duì)TOP20房企的平均水平來(lái)說(shuō)仍較高，在目前降杠桿的行業(yè)背景下中梁仍需加大降低融資成本的力度。