[克而瑞]合景泰富：成功進階千億陣營，未來將圍繞深耕尋求突破

??導(dǎo) 讀

??2020年，合景泰富全年預(yù)售金額約1036.1億元，同比增長20.3%，進階千億陣營。

??【預(yù)售金額破千億，2021年目標(biāo)增長20%】2020年，合景泰富全年預(yù)售金額約1036.1億元，同比增長20.3%，順利達成1033億元銷售目標(biāo)，進階千億陣營。其中，粵港澳大灣區(qū)和長三角區(qū)域的業(yè)績貢獻率最高，均為36%，這兩大區(qū)域市場仍大有機會，未來需繼續(xù)發(fā)揮深耕優(yōu)勢。展望2021年，合景泰富目標(biāo)銷售1240億元，保持穩(wěn)健的增長態(tài)勢，在2021年預(yù)計2050億的貨值保障下，目標(biāo)實現(xiàn)概率較大。 

??【投資表現(xiàn)謹(jǐn)慎，總土地儲備達2442萬平方米】2020年，合景泰富保持審慎的投資態(tài)度，全年新增投資建面約332萬平方米，總土地成本為236億元，拿地銷售（金額）比為0.23，2019年為0.32。截至2020年末，合景泰富土地儲備總建筑面積為2442萬平方米，主要布局在粵港澳大灣區(qū)、長三角區(qū)域和中西部地區(qū)。未來，合景泰富仍要圍繞粵港澳大灣區(qū)和長三角兩大區(qū)域?qū)で笸希^續(xù)鞏固在土地儲備上的優(yōu)勢。 

??【營收與毛利齊增，利潤率保持在行業(yè)高位】報告期內(nèi)，合景泰富總營收297.42億元，同比增長24.2%；實現(xiàn)毛利潤93.6億元，同比增長25.7%，凈利潤為69.0億元；毛利率由2019年31.1%升至31.5%，凈利率為23.2%，仍保持在行業(yè)高水平。凈利潤與凈利率同比有所下降，其主要原因在于投資物業(yè)公允價值收益凈額的減少，給企業(yè)盈利帶來波動性，房企需做好相關(guān)的平衡性措施。 

??【融資成本降至6.2%，財務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化】合景泰富的融資成本繼續(xù)保持優(yōu)勢，2020年為6.2%，較2018、2019年繼續(xù)下降0.2個百分點。根據(jù)“三條紅線”管控，截至2020年末，合景泰富的現(xiàn)金短債比約為1.8，超過1倍；凈負債率為61.7%，處在低位區(qū)；而扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為75.1%，較中期下降2.6個百分點。作為黃色檔房企，未來合景泰富仍需繼續(xù)優(yōu)化該指標(biāo)，同時要利用好現(xiàn)有的融資空間，保證企業(yè)穩(wěn)定向好發(fā)展。 

??【持續(xù)挖掘商業(yè)價值，加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型提升經(jīng)營管理水平】目前，合景泰富已開業(yè)商業(yè)項目共37個，其中商場9個，寫字樓8個，酒店20個，持續(xù)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流入和利潤支撐，且與地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成雙輪驅(qū)動，助力企業(yè)穿越經(jīng)濟周期。戰(zhàn)略上，加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升經(jīng)營管理水平作為企業(yè)的重中之重，尤其是2020年6月完成了SAP系統(tǒng)的全面搭建，標(biāo)志著企業(yè)邁向了數(shù)字化的全新階段。SAP系統(tǒng)不僅搭建了本集團財務(wù)共享平臺，優(yōu)化了企業(yè)資金管理方式，還實現(xiàn)了全景項目管控，從而有效提升營銷水平，助力企業(yè)運營、規(guī)模提升和多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。

??01銷 售

??預(yù)售金額破千億

??2021年目標(biāo)繼續(xù)增長20%

??2020年，合景泰富全年預(yù)售金額約1036.1億元，同比增長20.3%；預(yù)售面積約611萬平方米，同比增長24.1%。盡管銷售額增速較2019年有所放緩，但仍居行業(yè)較高位，同時也順利達成1033億元銷售目標(biāo)，進階千億陣營。尤其是下半年，隨著市場恢復(fù)，合景泰富積極推貨、加快去化成效顯著，全年約65%的業(yè)績集中在下半年，保證了全年業(yè)績突破。

??從預(yù)售金額分布結(jié)構(gòu)來看，長三角區(qū)域和粵港澳大灣區(qū)貢獻率最高，均為36%，合計占比超過7成。這兩個區(qū)域市場空間大、紅利多，外部環(huán)境整體利好合景泰富的業(yè)績增長。另外，從城市能級來看，合景泰富88%的業(yè)績來自一二線城市。

??2021年，合景泰富目標(biāo)銷售1240億元，同比增長20%。整體來看，目標(biāo)實現(xiàn)概率較大，主要基于以下兩點判斷：

??一方面，從歷年來看，合景泰富的目標(biāo)制定都較為穩(wěn)健，完成情況都較好，20%的目標(biāo)增長率符合企業(yè)穩(wěn)健的發(fā)展節(jié)奏。

??另一方面，從貨值準(zhǔn)備及分布來看，2021年合景泰富的總可售貨值為2050億元，其中57%位于粵港澳大灣區(qū)，26%位于長三角區(qū)域，且九成貨值主要布局在一二線城市，市場去化預(yù)期向好。全年只要達成60%的去化率即可完成目標(biāo)，整體壓力不大。

??02投 資

??投資表現(xiàn)審慎穩(wěn)健

??新增土地權(quán)益增至82%

??2020年，合景泰富投資表現(xiàn)謹(jǐn)慎，全年通過招拍掛、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)勾地等多種模式共計獲取21幅地，在廣州、杭州、蘇州、成都等重點一二線城市均有補倉，尤其是以產(chǎn)業(yè)引入形式在嘉興、鹽城獲取的優(yōu)質(zhì)地塊成本都較低。全年合計新增建面約332萬平方米，總土地成本為236億元，拿地銷售（金額）比為0.23，2019年為0.32，無論是投資規(guī)模還是投資力度都有所放緩。

??值得注意的是，盡管行業(yè)合作開發(fā)態(tài)勢愈演愈烈，但合景泰富在投資中仍保證了較高的權(quán)益，新增土地權(quán)益比從2019年66%增至82%，新增土地并表比例也達到93%，利好于業(yè)績質(zhì)量的提升。

??截至報告期末，合景泰富共擁有175個項目，分布于41座城市，土地儲備權(quán)益建筑面積約1663萬平方米，總建筑面積約2442萬平方米，總可售貨值約5300億元，可為銷售規(guī)模持續(xù)增長提供貨值保障。

??從布局結(jié)構(gòu)來看，合景泰富土地儲備集中在港澳大灣區(qū)、長三角區(qū)域、中西部地區(qū)，總建面占比分別達到39%、19%、29%，另外還有13%分布于環(huán)渤海地區(qū)。整體來說，合景泰富戰(zhàn)略布局以粵港澳大灣區(qū)、長三角區(qū)域為主，未來也將圍繞于這兩大區(qū)域?qū)で笸黄?，在土儲上不斷鞏固深耕?yōu)勢。至于其他區(qū)域，則會選擇性進入，尤其是中西部成都、重慶、南寧等城市布局比例會增強。

??另外，舊改項目也在不斷增厚合景泰富的儲備資產(chǎn)，為企業(yè)補充供貨資源。目前，合景泰富已在廣州、佛山、深圳、東莞持續(xù)推進34個城市更新項目。另外，在政策支持背景下，企業(yè)也在加速轉(zhuǎn)化供貨，由于舊村改造的成本偏低，項目毛利率比常規(guī)招拍掛高。且隨著舊改項目的不斷轉(zhuǎn)化，未來可能會產(chǎn)生疊加效應(yīng)，銷售與供貨效應(yīng)成倍增長，為企業(yè)帶來可觀的收益。

??
??03盈 利

??營收與毛利齊增

??利潤率保持在行業(yè)高位

??報告期內(nèi)，合景泰富總營收297.42億元，同比增長24.2%，按權(quán)益合并收入468.14億元，較2019年增加20.2%，與銷售業(yè)績增速基本同步。實現(xiàn)毛利潤93.6億元，同比增長25.7%；而凈利潤同比下降31.4%至69.0億元。利潤率方面，毛利率達到31.5%，較2019年31.1%有所提升；凈利率下降至23.2%，保持在行業(yè)高水平。

??其中，凈利潤與凈利率有所下降的主要原因在于投資物業(yè)公允價值收益凈額的減少，可能是受到疫情沖擊。投資物業(yè)一般盈利能力較強，利好于企業(yè)收益的實現(xiàn)，但可能會帶來一定波動性，房企需做好相關(guān)的平衡性措施。

??04償 債

??融資成本降至6.2%

??財務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

??財務(wù)方面，合景泰富在融資上一直保持較強的優(yōu)勢，一方面，融資成本較低，2020年融資成本為6.2%，較2018、2019年繼續(xù)下降0.2個百分點；另一方面，融資渠道多元化，不僅銀行授信充足，與四大行及主要商業(yè)銀行保持良好合作關(guān)系，同時也積極拓展境外融資渠道，2020年共發(fā)行3筆美元債，共計9億美元。

??截至2020年末，合景泰富包括銀行及其他貸款、優(yōu)先票據(jù)、境內(nèi)公司債在內(nèi)的總有息負債達778.6億元，其中一年內(nèi)到期占比32.4%；持有現(xiàn)金445.8億元，較2019年末減少21.4%。依此計算，現(xiàn)金短債比約為1.8，超過1倍，表現(xiàn)出較好的資金流動性。凈負債率為61.7%，較2019年末75.4%顯著降低13.7個百分點；扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為75.1%，較2020年中期下降2.6個百分點。根據(jù)“三條紅線”管控，合景泰富僅踩一條紅線，作為黃色檔房企，未來合景泰富仍需繼續(xù)優(yōu)化該指標(biāo)，同時要利用好現(xiàn)有的融資空間，保證企業(yè)穩(wěn)定向好發(fā)展。

??05戰(zhàn) 略

??持續(xù)挖掘商業(yè)價值

??加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型提升經(jīng)營管理水平

??2020年，合景泰富不斷挖掘城市商業(yè)潛力，創(chuàng)造長效商業(yè)價值，目前已開業(yè)商業(yè)項目共37個，其中商場9個，寫字樓8個，酒店20個，且均位于一二線城市核心地段及新經(jīng)濟區(qū)，持續(xù)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流入和利潤支撐，與地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成雙輪驅(qū)動，助力企業(yè)穿越經(jīng)濟周期。盡管2020年已進入運營期的商業(yè)在疫情沖擊下面臨了較大的壓力，但租金收入仍維持了同比正增長。

??商業(yè)方面，已開業(yè)9個商場，別位于廣州、北京、上海、成都、蘇州和佛山，2020年出租率達91%，經(jīng)營利潤率為43%。另外，全國籌備期項目共26個，其中今年計劃開業(yè)6個。未來，合景泰富商業(yè)在推進在線線下融合數(shù)字化運營提供新方式的同時，還將持續(xù)在一二線城市構(gòu)建更多場所，與更多城市產(chǎn)生連接，共生共發(fā)展，創(chuàng)造穩(wěn)定、持續(xù)的租金收入。

??寫字樓方面，目前已開業(yè)運營8座寫字樓，由于布局在一線及強二線城市中央商務(wù)區(qū)，租戶主要為知名銀行及跨國集團，租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定，疫情期間出租率保持在穩(wěn)定高水平，2020年全年整體出租率為90%。未來幾年，仍有更多寫字樓將陸續(xù)開業(yè)，助力企業(yè)租金收入快速穩(wěn)定增長。

??酒店方面，旗下已開業(yè)20個酒店，包括與國際酒管集團合作，及運營自有品牌酒店，其中木蓮莊酒店集團已經(jīng)在全國7個一、二線城市布局，累計已開業(yè)15家酒店。后疫情時代，木蓮莊酒店將繼續(xù)在全國主要一二線城市布局，在滿足商務(wù)旅居者的出行需求和入住體驗，同時，酒店集團也將實現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，重輕結(jié)合，預(yù)期五年內(nèi)成獨具自身特色的酒店生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈。

??戰(zhàn)略上，加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升經(jīng)營管理水平作為企業(yè)的重中之重。一方面，合景泰富搭建以大運營、大服務(wù)、大資管為支撐的數(shù)字化平臺，實現(xiàn)資源共享，提升服務(wù)體驗。另一方面，合景泰富與IBM合作，于2020年6月完成了SAP系統(tǒng)的全面搭建，成功落地了一個覆蓋集團各模塊、全流程和全業(yè)態(tài)的智慧企業(yè)平臺，實現(xiàn)了數(shù)字科技創(chuàng)新及生態(tài)構(gòu)造，標(biāo)志著企業(yè)邁向了數(shù)字化的全新階段。

??SAP系統(tǒng)不僅搭建了本集團財務(wù)共享平臺，優(yōu)化了企業(yè)資金管理方式，還實現(xiàn)了全景項目管控，從而有效提升營銷水平，助力企業(yè)運營、規(guī)模提升和多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。

??此外，2020年，“一合”APP也完成了全面升級，從單一的在線會員服務(wù)平臺，發(fā)展為跨生態(tài)的會員服務(wù)平臺，成為本集團生態(tài)會員流量聚合入口，推進多個業(yè)態(tài)在線服務(wù)及融合，讓會員透過一個APP即可享用企業(yè)各業(yè)態(tài)在線應(yīng)用，為用戶持續(xù)提供優(yōu)質(zhì)豐富的服務(wù)。