[克而瑞]萬科地產(chǎn)：業(yè)績表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健，保持較高資金彈性

??導 讀

??提高科技運用水平，在每一條選定的賽道建立競爭優(yōu)勢。

??【銷售規(guī)模增速回升至11.6%】2020年，萬科累計實現(xiàn)銷售金額7041.5億元，同比增長11.6%。雖然疫情之下，行業(yè)整體的開工、復工及銷售、交付節(jié)奏均受到較大的影響。但萬科整體業(yè)績增長表現(xiàn)平穩(wěn)，2020年銷售規(guī)模突破7000億元的同時，11.6%的規(guī)模增速也較2019年有所回升、處于行業(yè)較好水平。 

??【新增投資繼續(xù)保持理性審慎】2020年，萬科繼續(xù)堅持理性審慎的投資態(tài)度，全年新增土地投資項目168個，總規(guī)劃建筑面積3366.5萬平方米。2020年，萬科新增投資權益占比61.2%，較2019年有所回落但處在歷年平均水平。截至2020年末，萬科的總土地儲備規(guī)模達15838.4萬平方米，其中權益土儲9508.2萬平方米。 

??【項目結算利潤空間受到擠壓】2020年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4191.1億元，歸母凈利潤415.2億元，分別同比增長13.9%和6.8%。雖然營收規(guī)模保持增長，但近年來行業(yè)地貨比提升導致結算項目利潤空間受到擠壓，萬科全年結算毛利潤規(guī)模同比降低8.1%至1225.7億元。毛利率29.2%，較2019年的36.2%降低7個百分點。 

??【低負債保持較高資金彈性】萬科始終保持穩(wěn)健經(jīng)營，凈負債率和融資成本多年來穩(wěn)定在行業(yè)較低水平。截至2020年末，現(xiàn)金短債比和長短期債務比分別為2.35和2.12；平均融資成本6.5%，繼續(xù)保持行業(yè)低位；凈負債率在2019年33.9%的基礎上進一步降低15.8個百分點至18.1%。萬科管理層表示低負債可以在市場機遇面前保持更高的資金彈性，但并不追求過低的凈負債率。 

??合同銷售金額超7000億元

??同比增長11.6%

??萬科2020年累計實現(xiàn)合同銷售金額7041.5億元，銷售面積4667.5萬平方米，分別同比增長11.6%和13.5%；銷售均價15086元/平方米，與往年基本持平。雖然疫情之下，行業(yè)整體的開工、復工及銷售、交付節(jié)奏均受到較大的影響。但萬科整體業(yè)績增長表現(xiàn)平穩(wěn)，2020年銷售規(guī)模突破7000億元的同時，11.6%的規(guī)模增速也較2019年有所回升、處于行業(yè)較好水平。

??2020年，萬科在全國23個城市的銷售金額位列當?shù)氐谝?，?4個城市排名第二。從銷售結構來看，2020年萬科業(yè)績貢獻最高的上海區(qū)域實現(xiàn)銷售金額2377.3億元，銷售金額和銷售面積占比分別達到了33.8%和26.8%。北方區(qū)域和南方區(qū)域的銷售業(yè)績貢獻度則均在21.3%左右。此外，萬科中西部區(qū)域和西北區(qū)域2020年分別實現(xiàn)銷售金額1153.7億元和464億元，合計業(yè)績貢獻近23%。

??02投 資

??堅持審慎的投資態(tài)度

??新增投資規(guī)模略有降低

??2020年，萬科繼續(xù)堅持理性審慎的投資態(tài)度，全年新增土地投資規(guī)模略有降低。年內(nèi)，萬科累計新獲取項目168個，總規(guī)劃建筑面積3366.5萬平方米，權益規(guī)劃建筑面積2058.8萬平方米；權益地價總額約1381.5億元，新增項目平均地價為6710元/平方米。2020年，萬科新增投資權益占比61.2%，較2019年有所回落但處在歷年的平均水平。

??在總土地儲備規(guī)模上，截至2020年末萬科在建及規(guī)劃中土地儲備面積達15838.4萬平方米（在建項目10787.6萬平方米、規(guī)劃中項目5050.8萬平方米），其中權益土儲9508.2萬平方米。同時萬科還積極參與舊改，截至2020年末舊改項目的規(guī)劃權益建筑面積達363.4萬平方米。

??03財 務

??項目結轉利潤率回落

??低負債保持較高資金彈性

??2020年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4191.1億元，歸母凈利潤415.2億元，分別同比增長13.9%和6.8%。雖然營收規(guī)模保持增長，但全年結算毛利潤規(guī)模卻同比降低8.1%至1225.7億元。我們認為，一方面目前行業(yè)整體的利潤增長出現(xiàn)拐點、盈利水平面臨下行壓力；另一方面，近年來行業(yè)地貨比提升的趨勢致使結算項目利潤空間受到擠壓、毛利率降低。2020年，萬科實現(xiàn)毛利率29.2%，較2019年的36.2%降低7個百分點；扣除稅金及附加之后的房地產(chǎn)業(yè)務毛利率22.6%，也較2019年下降4.6個百分點。

??在行業(yè)整體融資環(huán)境趨緊的背景下，萬科始終保持穩(wěn)健經(jīng)營、凈負債率和融資成本多年來穩(wěn)定在行業(yè)較低水平。截至2020年末，萬科持有貨幣資金1952.3億元，有息負債總額2585.3億元；現(xiàn)金短債比和長短期債務比分別為2.35和2.12，較2019年均有所提升。平均融資成本6.5%，繼續(xù)保持行業(yè)低位；凈負債率18.1%，在2019年33.9%的基礎上進一步降低15.8個百分點。對此，萬科管理層表示，萬科并不追求過低的凈負債率。較低的凈負債率水平是為了等待機會，比如面對此次土地集中供應的政策，較高的資金彈性將有利于萬科更好地把握市場機遇。

??04多元化

??在選定的賽道建立競爭優(yōu)勢

??讓科技融入業(yè)務

??萬科除了在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)持續(xù)鞏固提升基本盤，在多元業(yè)務板塊上，2020年萬科繼續(xù)堅持“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”的戰(zhàn)略定位。圍繞“與城市同步發(fā)展，與客戶同步發(fā)展”的策略，萬科在物業(yè)、住宅租賃、商業(yè)開發(fā)運營、物流倉儲服務等業(yè)務板塊也都實現(xiàn)了有質量的發(fā)展。未來萬科不僅要在每一條選定的賽道上，建立領先的競爭優(yōu)勢。還要讓科技融入業(yè)務，提高運用科技力量的水平，不斷釋放潛在的價值。

??其中，萬科物業(yè)2020年更名“萬物云”，力求實現(xiàn)物業(yè)服務的設施、設備、資產(chǎn)、人、商業(yè)活動等，從物業(yè)服務到空間科技服務，都能通過數(shù)字化方式鏈接。2020年，萬物云實現(xiàn)對萬科集團內(nèi)和對外營業(yè)收入182億元，同比增長27.4%；其中住宅物業(yè)服務收入100.5億元，占比55.2%。

??在租賃住宅業(yè)務上，2020年萬科長租公寓品牌“泊寓”運營管理長租公寓18.4萬間。在深圳、天津、北京、珠海、濟南、西安、成都、廈門、廣州等9個重點城市新開業(yè)長租公寓3.3萬間。2020年，萬科長租公寓營業(yè)收入25.4億元，同比增長72.3%。截至2020年末，已開業(yè)項目的整體出租率超過95%。

??商業(yè)開發(fā)與運營板塊，截至2020年末萬科（含印力集團）累計開業(yè)的商業(yè)項目面積989.8萬平方米。商業(yè)（含非并表項目）業(yè)務營業(yè)收入63.2億元，同比增長4.3%；整體出租率87.4%，其中穩(wěn)定發(fā)展期（開業(yè)3年以上）的商業(yè)項目出租率92%。此外，規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為435.4萬平方米。

??在物流倉儲服務領域，萬科以“萬緯物流”為物流倉儲服務平臺，聚焦發(fā)展高標倉儲和冷鏈物流兩大核心業(yè)務，經(jīng)過五年發(fā)展已成為中國規(guī)模最大的冷鏈物流綜合服務商。2020年萬緯物流繼續(xù)完善核心節(jié)點布局，新獲取管理項目10個，可租賃建筑面積75萬平方米。報告期末，萬緯物流在44個城市累計管理148個項目，可租賃建筑面積1148萬平方米。2020年，萬緯物流管理項目（含非并表項目）的營業(yè)收入18.7億元，同比增長37%。