[克而瑞]建發(fā)國際：營收規(guī)模同比增長138% 高質(zhì)量擴(kuò)儲完善全國化布局

??導(dǎo) 讀

??2021全年銷售目標(biāo)約為1200億元，加速進(jìn)軍一線核心城市。

??【2020年目標(biāo)完成率130%，區(qū)域銷售均衡發(fā)展】2020年建發(fā)國際全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額907.7億元，超額30%完成2020年700億的業(yè)績目標(biāo)；2021年預(yù)計(jì)可售資源1522億元，全年銷售目標(biāo)約為1200億元，目標(biāo)增長率較高達(dá)32.2%；建發(fā)國際重點(diǎn)發(fā)展二線城市，占比高達(dá)72%。 

??【進(jìn)軍一線核心城市，加大投資保持高質(zhì)量擴(kuò)儲】2020年建發(fā)國際新增土地建筑面積822萬平方米，同比增長23%；北京、上海、重慶三座直轄市的首次進(jìn)入提高了建發(fā)國際的拿地貨值。截至2020年末，建發(fā)國際土地儲備總建筑面積1232萬平方米，庫存總可售貨值為2131億元，基于質(zhì)優(yōu)量足，完善全國化布局。 

??【營業(yè)收入同比增長138%，凈利潤穩(wěn)健上升】2020年建發(fā)國際實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入427.4億元，同比增長138%，營收規(guī)模實(shí)現(xiàn)大幅上升；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤23.2億元，較2019年的17.2億元同比上升35%；毛利率17.2%，歸母凈利率5.4%。 

??【凈負(fù)債率大幅下降，融資成本處于行業(yè)低位】截至2020年末，建發(fā)國際剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率68%、凈負(fù)債率74%、現(xiàn)金短債比4.86，“三道紅線”全部綠檔。平均借貸成本4.98%，融資成本處于行業(yè)低位，為銷售業(yè)績與經(jīng)營規(guī)模的可持續(xù)增長奠定充足的融資支持。 

??2020年目標(biāo)完成率130%

??區(qū)域銷售均衡發(fā)展

??2020年建發(fā)國際全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額907.7億元，合約銷售面積465.3萬平方米，分別同比上升78.8%和58.7%，合約銷售均價(jià)較去年的17317元/平方米同比上升12.6%至19507元/平方米。

??整體來看，建發(fā)國際超額30%完成2020年700億的業(yè)績目標(biāo)，銷售超預(yù)期，目標(biāo)完成率處于行業(yè)領(lǐng)先水平。2021年預(yù)計(jì)可售資源1522億元，全年銷售目標(biāo)約為1200億元，相對于2020年實(shí)際完成的合約銷售業(yè)績，目標(biāo)增長率較高達(dá)32.2%，較2019年30%的目標(biāo)增長預(yù)期也略有提升。

??受益于母公司的“國企”背景，建發(fā)國際回款比例逐年攀升，由2017年的80%上升至2020年的98%，銷售權(quán)益比例71%，基本維持穩(wěn)定態(tài)勢，反映出建發(fā)國際較為穩(wěn)定的資金運(yùn)用與戰(zhàn)略把控水平。

??從銷售結(jié)構(gòu)來看，建發(fā)國際2020年區(qū)域銷售均衡提升。海西區(qū)域與華東區(qū)域全年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額分別為332億元與301億元，分別占總合約銷售金額規(guī)模的37%與33%。在29個(gè)銷售城市中，廈門全年銷售金額210.9億元，位居城市第一，其中廈門市“建發(fā)養(yǎng)云”總銷售金額107億元，位居全國單項(xiàng)目第三，長期深耕海西區(qū)域效果顯著。無錫、上海、蘇州等作為華東區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展城市，同樣位于業(yè)績貢獻(xiàn)度前五位。從城市能級來看，建發(fā)國際重點(diǎn)發(fā)展二線城市，占比高達(dá)72%。

??02投 資

??進(jìn)軍一線核心城市

??拓展優(yōu)質(zhì)土地儲備

??2020年建發(fā)國際持續(xù)加大投資力度，向一線核心城市進(jìn)軍。全年取得52個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，首次進(jìn)入北京、上海、貴陽、蚌埠、佛山、淮安、諸暨、濟(jì)南及重慶等9座城市。新增土地建筑面積822萬平方米，同比增長23%；新增土地貨值1433億元，同比增長49%；購地權(quán)益比例為82%，同比上升7個(gè)百分點(diǎn)。首次進(jìn)入北京、上海、重慶三座直轄市提高了建發(fā)國際的拿地貨值，體現(xiàn)了追逐“高質(zhì)量”發(fā)展的核心觀念。

??截至2020年末，建發(fā)國際土地儲備總建筑面積1232萬平方米，同比上升32%，較2019年68%的總土儲增長率下降明顯；庫存總可售貨值為2131億元，同比上升32%；權(quán)益比例上升5個(gè)百分點(diǎn)至77%。未來在深耕華東與海西區(qū)域的同時(shí)，也應(yīng)針對華中、華南等區(qū)域高質(zhì)量擴(kuò)儲，在質(zhì)優(yōu)量足的基礎(chǔ)上，完善全國化布局。

??其中，華東地區(qū)土儲347萬平方米，貨值664億元，占比31%；海西地區(qū)土儲276萬平方米，貨值625億元，占比29%，城市布局較為均衡，華南區(qū)域有待進(jìn)一步擴(kuò)儲。從城市能級來看，一二線土儲合計(jì)占比76%，二線城市土地貨源充足，無錫作為江蘇核心發(fā)展城市土儲面積122.6萬平方米，位居總土儲城市第一，長沙、寧德、廈門、南寧位居總土儲城市TOP5。

??03盈 利

??營業(yè)收入同比增長138%

??凈利潤穩(wěn)健上升

??2020年建發(fā)國際實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入427.4億元，同比增長138%。在疫情的影響下，建發(fā)國際營收規(guī)模實(shí)現(xiàn)大幅上升，一方面公司深耕海西、華東區(qū)域，在武漢的項(xiàng)目數(shù)量較少，另一方面公司利用“國企”背景持續(xù)增強(qiáng)品牌影響力，以實(shí)現(xiàn)盈利的穩(wěn)健攀升。目前，建發(fā)國際已售未結(jié)賬款達(dá)678億元，為2021年乃至2-3年的營收規(guī)模提供堅(jiān)實(shí)保障。

??從結(jié)轉(zhuǎn)利潤和盈利水平來看，2020年建發(fā)國際實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤23.2億元，較2019年的17.2億元同比上升35%；實(shí)現(xiàn)毛利率17.2%，較2019年的25.9%下降8.7個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利率也從9.5%下滑至5.4%，毛利率和歸母凈利率下滑。一方面，受行業(yè)盈利能力整體下滑的大環(huán)境影響，另一方面，基于價(jià)格上限政策的實(shí)施，區(qū)域銷售物業(yè)的毛利率顯著減少所致。

??04負(fù) 債

??凈負(fù)債率降至73.8%

??融資成本處于行業(yè)低位

??截至2020年末，建發(fā)國際持有現(xiàn)金279.9億元，較2019年同期上升142%；長短期債務(wù)上升至8.92；現(xiàn)金短債比上升至4.86；凈負(fù)債率由2019年的175.7%下降近102個(gè)百分點(diǎn)至73.8%；剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率68%，建發(fā)國際“三道紅線”全部綠檔，充?，F(xiàn)金流與較低成本共同維持穩(wěn)健的“國企”資本架構(gòu)。

??建發(fā)國際2020年平均借貸成本4.98%，較去年同期的5.4%下降42個(gè)基點(diǎn)；由于發(fā)行永續(xù)貸款及建發(fā)非控股股東投入的增加，負(fù)債權(quán)益比率從2019年的234.7%降至148.7%。在“國企”母公司的輻射下，建發(fā)國際融資成本處于行業(yè)低位，為銷售業(yè)績與經(jīng)營規(guī)模的可持續(xù)增長奠定充足的融資支持。