[克而瑞]首創(chuàng)置業(yè)：降杠桿優(yōu)布局，專注發(fā)展質(zhì)量

??近期首創(chuàng)置業(yè)公布1-5月銷售業(yè)績，截至5月底首創(chuàng)置業(yè)累計(jì)簽約銷售金額月305.9億元，較去年同比增長55.7%；累計(jì)銷售面積142.2萬平方米，同比增長127.7%。認(rèn)購未簽約金額約23.2億元，預(yù)計(jì)將轉(zhuǎn)為后續(xù)月份業(yè)績。從銷售區(qū)域貢獻(xiàn)來看，1-5月京津冀和長三角區(qū)域合計(jì)銷售貢獻(xiàn)約7成，分別為36%和31%；其中大本營北京銷售金額貢獻(xiàn)率達(dá)到31%，其次是長三角區(qū)域的上海銷售貢獻(xiàn)為15%，此外還有重慶、杭州、成都等單核城市銷售金額貢獻(xiàn)率高，皆在5%以上。

??從目前的銷售情況來看，首創(chuàng)置業(yè)運(yùn)營穩(wěn)健，銷售保持向好趨勢(shì)?？紤]到其欲轉(zhuǎn)讓旗下奧特萊斯給首創(chuàng)集團(tuán)。若此計(jì)劃完成，預(yù)計(jì)將有可觀的現(xiàn)金回流，更加專注地產(chǎn)開發(fā)和城市運(yùn)營業(yè)務(wù)。

??01

??專注地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)

??四大產(chǎn)品線貢獻(xiàn)超6成

??2020年首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額708.6億元，其中操盤項(xiàng)目簽約銷售額564.3億元，銷售回款率達(dá)86%，實(shí)現(xiàn)并表銷售回款人民幣294.6億元，同比增長11.8%。雖然面臨疫情防控和調(diào)控政策，但仍實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的銷售，位于京津冀、長三角、粵港澳及部分單核城市的項(xiàng)目開盤熱銷。

??產(chǎn)品力持續(xù)提升，四大產(chǎn)品線項(xiàng)目貢獻(xiàn)61%。2020年首創(chuàng)置業(yè)銷售均價(jià)達(dá)24212元/平方米，高于百強(qiáng)房企約14079元/平方米的銷售均價(jià)。企業(yè)在產(chǎn)品方面持續(xù)打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，天禧、天閱、禧瑞、禧悅四大產(chǎn)品系多項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)熱銷。如北京禧悅學(xué)府逆市熱賣，住宅已全部售罄，當(dāng)年累計(jì)簽約額超人民幣38億元，高居石景山區(qū)普通住宅成交榜第一；上海禧瑞薈項(xiàng)目開盤即售罄，去化率達(dá)100%，杭州天閱云合源、蘇州天閱湖濱雅苑、東莞禧瑞閱府、昆明譽(yù)華州等項(xiàng)目開盤去化率超90%。根據(jù)項(xiàng)目名稱統(tǒng)計(jì)，從2020年銷售來看，天禧、天閱、禧瑞和禧悅核心產(chǎn)品線多個(gè)項(xiàng)目積極銷售，金額貢獻(xiàn)率分別達(dá)到9.3%、11.2%、24.1%和16.4%。

??銷售貢獻(xiàn)分布更加均衡，風(fēng)險(xiǎn)分散。從區(qū)域分布來看，2020年首創(chuàng)置業(yè)在京津冀、長三角和粵港澳三大核心城市圈實(shí)現(xiàn)簽約金額563.4億元，占比約79.5%。具體來看，多元區(qū)域布局效果顯現(xiàn)，長三角和粵港澳的銷售金額占比增加，分別達(dá)到31%和5%。除三大區(qū)域外的強(qiáng)二線單核城市占比較上年大幅上升9個(gè)百分點(diǎn)至20%，其中武漢、重慶等城市項(xiàng)目銷售表現(xiàn)亮眼?？梢钥闯鱿啾?019年企業(yè)銷售區(qū)域分布更加均衡，風(fēng)險(xiǎn)分散。

??022

??土儲(chǔ)布局逐漸均衡

??抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)

??新增土儲(chǔ)有較大利潤空間。2020年首創(chuàng)置業(yè)堅(jiān)持穩(wěn)健安全的土地投資策略，新獲北京、南京、無錫、重慶等10幅土地，新增土儲(chǔ)建面419.6萬方，土地投資金額189.9億元。首創(chuàng)置業(yè)發(fā)揮業(yè)務(wù)布局及資源優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)協(xié)同、戰(zhàn)略合作及一二級(jí)聯(lián)動(dòng)等方式獲取土地，年內(nèi)新增平均樓板價(jià)4525元/平方米，平均溢價(jià)率僅2.6%，拿地成本相比24212元/平方米的銷售均價(jià)，有較大的利潤空間。

??拿地區(qū)域更加均衡。從2020年新增土儲(chǔ)區(qū)域來看，長三角區(qū)域作為首創(chuàng)戰(zhàn)略深耕的都市圈，投資金額占比提升至19%，強(qiáng)二線單核城市新獲項(xiàng)目總建筑面積占比達(dá)65%，整體拿地更加均衡，減少土地集中風(fēng)險(xiǎn)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)一步加強(qiáng)，且未來土儲(chǔ)分布有望更加均衡。

??總土儲(chǔ)建面1683萬平方米，規(guī)模適中。截至2020年年末，首創(chuàng)置業(yè)總土儲(chǔ)建面為1683萬平方米，較上年增長1.3%；其中88%為發(fā)展物業(yè)，12%為投資物業(yè)及其他?，F(xiàn)有的土地儲(chǔ)備規(guī)模適中，且核心城市資源充足，可以滿足首創(chuàng)置業(yè)未來三年業(yè)務(wù)運(yùn)營之需。權(quán)益方面首創(chuàng)置業(yè)保持合作開發(fā)的模式，2020年權(quán)益土儲(chǔ)建面1096萬平方米，土儲(chǔ)權(quán)益比例65%，與2019年持平。根據(jù)CRIC發(fā)布的《2020年中國房地產(chǎn)企業(yè)總土儲(chǔ)貨值排行榜TOP100》，首創(chuàng)置業(yè)總土儲(chǔ)建面排名55名，而當(dāng)前企業(yè)的全國銷售排名58名，總土儲(chǔ)規(guī)模依然能夠支持目前的銷售水平。

??03

??文創(chuàng)、高科多地復(fù)制

??強(qiáng)化賦能主業(yè)資源

??首創(chuàng)置業(yè)積極探索布局文創(chuàng)、高科技產(chǎn)業(yè)等多項(xiàng)存量資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)。加速培育創(chuàng)新業(yè)務(wù)，探索新利潤增長點(diǎn)，并繼續(xù)聯(lián)動(dòng)主業(yè)獲取資源。

??文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)累計(jì)布局4城10園。首創(chuàng)置業(yè)通過郎園和詠園等系列文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園落地，積極推動(dòng)城市公共文化建設(shè)。目前其文創(chuàng)業(yè)務(wù)已經(jīng)累計(jì)布局全國4城10園，數(shù)娛平臺(tái)北京金碼大廈項(xiàng)目正式落地，打造文化科技融合示范基地。文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)協(xié)同主業(yè)，底價(jià)獲取桐鄉(xiāng)項(xiàng)目，總建筑面積27.7萬平方米。

??高科產(chǎn)業(yè)企業(yè)資源儲(chǔ)備已超300家。首創(chuàng)置業(yè)以北京IC-Park為標(biāo)桿項(xiàng)目,聚焦集成電路、5G+網(wǎng)絡(luò)安全、智能網(wǎng)聯(lián)汽車、商業(yè)航天等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。不斷豐富園區(qū)高科技企業(yè)資源儲(chǔ)備，產(chǎn)業(yè)庫內(nèi)科企數(shù)量已超300家。乘勢(shì)科創(chuàng)升級(jí)浪潮，首創(chuàng)置業(yè)依托產(chǎn)業(yè)能級(jí)優(yōu)勢(shì)，助力集團(tuán)低成本落地南京、重慶項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)72.6萬平方米，賦能效應(yīng)初顯。

??04

??租賃業(yè)務(wù)逆勢(shì)保持高出租率

??輕資產(chǎn)運(yùn)營獲得突破

??首創(chuàng)置業(yè)打破傳統(tǒng)長租模式，打造首創(chuàng)繁星、首創(chuàng)He園、首創(chuàng)He寓等一系列標(biāo)桿項(xiàng)目，盤活存量，以運(yùn)營提升資產(chǎn)價(jià)值。此外旗下首個(gè)管理輸出項(xiàng)目上海寶山WEPARK順利實(shí)現(xiàn)簽約入住，開啟首創(chuàng)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。

??首創(chuàng)繁星為北京規(guī)模最大的集體土地租賃住房項(xiàng)目，也是首創(chuàng)置業(yè)長租公寓的標(biāo)桿項(xiàng)目，該項(xiàng)目既有投資開發(fā)又有運(yùn)營，輕重并舉。由于政策性融資支持，該項(xiàng)目資源獲取成本低，融資成本低，且獲得政府大力扶持，繼L04地塊獲批北京市第一批中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展專項(xiàng)資金7500萬元后，L10、L11地塊于今年3月再次獲批專項(xiàng)資金1.27億元，為北京市獲得最大專項(xiàng)資金支持的單個(gè)集租房項(xiàng)目，后續(xù)開發(fā)計(jì)劃穩(wěn)步推進(jìn)。除了首創(chuàng)繁星項(xiàng)目，目前首創(chuàng)置業(yè)也取得了右安門村集體土地租賃房項(xiàng)目的經(jīng)營權(quán)，尚在規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段，未來前景看好。

??上海寶山WEPARK項(xiàng)目順利實(shí)現(xiàn)簽約入住。該項(xiàng)目為首創(chuàng)置業(yè)旗下首個(gè)租賃住房管理輸出項(xiàng)目。運(yùn)營團(tuán)隊(duì)在前期開發(fā)建設(shè)期已經(jīng)介入管理服務(wù)，在建設(shè)完成后首創(chuàng)管理團(tuán)隊(duì)全力介入進(jìn)行后期的運(yùn)營。目前出租率達(dá)到80%以上，預(yù)計(jì)二期將在下半年入市。首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式突破。

??集中式長租公寓平均出租率達(dá)80%以上。首創(chuàng)He園為首創(chuàng)置業(yè)在北京的首家集中式青年長租公寓，2019年全年平均出租率96%左右，2020年雖受疫情影響，全年平均出租率也保持在90%左右。首創(chuàng)He寓則為首創(chuàng)在天津首家集中式青年長租公寓，2019年全年平均出租率90%左右，2020年雖受疫情影響，全年平均出租率也保持在80%左右。

??05

??負(fù)債情況有望改善

??融資成本優(yōu)勢(shì)明顯

??負(fù)債水平逐步好轉(zhuǎn)。雖然首創(chuàng)置業(yè)三道紅線中有兩條踩線目前處于橙檔，但可以看出企業(yè)在積極改善負(fù)債情況。截至2020年末現(xiàn)金余額372億，較年初增長百億。2020年底凈資本負(fù)債率127%，同比下降34個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比1.13，較上年有所優(yōu)化；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率74.3%，同比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)；且如果奧萊剝離，企業(yè)現(xiàn)金回流，其負(fù)債規(guī)模預(yù)計(jì)有較大的改善空間。

??融資成本保持低位。2020年底首創(chuàng)置業(yè)存量債務(wù)平均融資成本為5.14%。2020年1月公司境外成功發(fā)行4.5億美元5.5年期高級(jí)債券，票面利率僅為3.85%，對(duì)比2020年行業(yè)平均6.07%的融資成本，首創(chuàng)置業(yè)具有較大優(yōu)勢(shì)。

??2021年首創(chuàng)置業(yè)將繼續(xù)把控負(fù)債、降杠桿、確保穩(wěn)健安全作為一項(xiàng)重點(diǎn)工作。全力降低負(fù)債規(guī)模，原則上存量債務(wù)規(guī)模只減不增，不斷優(yōu)化公司債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)和渠道結(jié)構(gòu)，保持融資成本的相對(duì)穩(wěn)定。此外仍將堅(jiān)持穩(wěn)健的投資策略。可以看出如后續(xù)剝離奧萊業(yè)務(wù)后，加上未來存量資產(chǎn)的有效優(yōu)化管控，首創(chuàng)置業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)或有更多的調(diào)整提升機(jī)會(huì)。