申報(bào)企業(yè)：招商蛇口、綠城中國(guó)、上海地產(chǎn)

??摘要：弘安里，位于上海虹口區(qū)“北外灘”，作為上海市第二批歷史風(fēng)貌保護(hù)街坊之一，是虹口區(qū)舊改體量最大的單體地塊，項(xiàng)目占地面積約3.7萬㎡。本項(xiàng)目是在2017年以后“留改拆并舉、以保留保護(hù)為主”的上海舊改新階段的背景下進(jìn)行的，并隨著虹口區(qū)“北外灘”的加速開發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。

??弘安里在加強(qiáng)保護(hù)傳承的同時(shí)，重視舊里的活化利用，將歷史風(fēng)貌保護(hù)與城市發(fā)展、現(xiàn)代人的居住需求有機(jī)結(jié)合，探索歷史文化風(fēng)貌保護(hù)的新路徑。通過保留修繕、保留改造、更新改建等多種更新方式，弘安里新生了121棟石庫門歷史風(fēng)貌住宅，打造出上海內(nèi)環(huán)內(nèi)罕有的低密度里弄風(fēng)貌別墅區(qū)。例如，在居住空間上，一改原有舊里的“長(zhǎng)進(jìn)深、天井式”布局，優(yōu)化為“合院式、大面寬”布局；在歷史建筑保護(hù)上，不僅通過舊料新藝、一棟一策、史實(shí)溯源予以保留改造，還通過新料舊藝、美學(xué)格調(diào)、引經(jīng)據(jù)典進(jìn)行了更新改建；在景觀打造上，充分從海派洋房的歷史記憶入手，打造雅集六境、風(fēng)華四藝、畫境八園等多個(gè)主題景觀。

??項(xiàng)目成效可總結(jié)為三點(diǎn)：其一是走通了新階段下“市區(qū)聯(lián)手、政企合作、以區(qū)為主”的舊改新機(jī)制。即功能性國(guó)有企業(yè)作為全市統(tǒng)一的舊區(qū)改造功能性平臺(tái)，與區(qū)政府合作，參與舊區(qū)改造，后續(xù)的二級(jí)開發(fā)則由二級(jí)開發(fā)商進(jìn)行。項(xiàng)目相比傳統(tǒng)模式周期大大壓縮，成為新一輪舊改全面提速的縮影。其二是整合行業(yè)一流資源，集結(jié)了眾多實(shí)力派開發(fā)商及專業(yè)團(tuán)隊(duì)等行業(yè)領(lǐng)軍者。招商蛇口、綠城中國(guó)、上海地產(chǎn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，邀請(qǐng)了諸多行業(yè)領(lǐng)軍設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，聘請(qǐng)華建上海院和專業(yè)施工單位共同打造。項(xiàng)目因此最終成為虹口區(qū)留改拆風(fēng)貌保護(hù)示范項(xiàng)目。其三是走通了石庫門+現(xiàn)代居住功能的城市更新新實(shí)踐。不同于慣有的居住功能轉(zhuǎn)變商業(yè)功能，弘安里是保留居住功能的石庫門改造，探索出了石庫門+現(xiàn)代居住功能的城市更新新路徑。

??（一）項(xiàng)目概況

??弘安里原址虹口17街坊，屬于虹口區(qū)四川北路街道，東至江西北路，南至海寧路，西至河南北路，北至武進(jìn)路。17街坊涉及二級(jí)舊里以下房屋約5.6萬平方米，居民超3000戶，是虹口區(qū)舊改體量最大的單體地塊。同時(shí)17街坊也是上海市第二批歷史風(fēng)貌保護(hù)街坊之一、以及二級(jí)風(fēng)貌保護(hù)建筑，沉淀了豐富的城市文化與記憶。

??上海的城市更新是從舊區(qū)改造開始的，至今已經(jīng)經(jīng)過了30多年的發(fā)展。上海市舊區(qū)改造（后簡(jiǎn)稱“舊改”）模式經(jīng)歷了波瀾壯闊的三個(gè)主要階段，而弘安里項(xiàng)目則是在2017年以后“留改拆并舉、以保留保護(hù)為主”的上海舊改新階段的背景下進(jìn)行的。

??第一階段（1992-2000年）：“拆舊建新”的危棚簡(jiǎn)屋改造。1992年上海市第六次黨代會(huì)要求把舊區(qū)改造、改善居住的起點(diǎn)，落在結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋、環(huán)境最差的危棚簡(jiǎn)屋上，提出“到本世紀(jì)末完成市區(qū)365萬平方米危棚簡(jiǎn)屋改造（簡(jiǎn)稱‘365’危棚簡(jiǎn)屋）”的目標(biāo)，由此拉開了上海中心城區(qū)大規(guī)模舊改的序幕。

??第二階段（2001-2016年）：“拆改留并舉”的成片二級(jí)舊里以下房屋改造。“十五”期間（2001-2005年），上海實(shí)施重點(diǎn)針對(duì)成片二級(jí)舊里以下房屋的新一輪舊區(qū)改造，按照“政府扶持、市場(chǎng)運(yùn)作、市民參與、有償改善”原則，實(shí)行以貨幣安置為主的動(dòng)遷政策和“拆改留并舉”的改造方式，共改造二級(jí)舊里以下房屋700萬平方米，受益居民36.6萬戶?！笆晃濉逼陂g（2006-2010年），按照“政府主導(dǎo)、土地儲(chǔ)備”原則，探索以土地儲(chǔ)備為主要方式的舊區(qū)改造，共改造房屋343萬平方米，受益居民28.1萬戶?！笆濉逼陂g和“十三五”前期，舊區(qū)改造從“拆遷”到“征收”，上海及時(shí)調(diào)整體制機(jī)制，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡，同時(shí)繼續(xù)實(shí)施市、區(qū)聯(lián)手改造，土地儲(chǔ)備中心和有關(guān)國(guó)企積極參與重點(diǎn)地區(qū)舊改，共改造房屋406萬平方米，受益居民15萬戶。

圖1：弘安里項(xiàng)目效果圖

??第三階段（2017年至今）：“留改拆并舉、以保留保護(hù)為主”的成片歷史街區(qū)更新。上海面臨既要加大力度保護(hù)歷史建筑和風(fēng)貌、又要抓緊收官成片二級(jí)舊里以下房屋改造的壓力，尤其是需要盡快解決手拎馬桶家庭居住困難等問題。同時(shí)，還面臨政策法規(guī)調(diào)整、管理體制變化、融資管理收緊等因素影響。在關(guān)鍵的成片舊改收官這五年，上海舊改“走出了新路子、跑出了加速度”，一大批以保留保護(hù)為主的舊區(qū)改造項(xiàng)目順利推進(jìn)，累計(jì)實(shí)施改造328萬平方米，16.5萬戶居民受益。

??位于虹口區(qū) “北外灘”的上?！ず氚怖镯?xiàng)目還是在北外灘加速開發(fā)的背景下應(yīng)運(yùn)而生。上海市虹口區(qū)被譽(yù)為海派文化的發(fā)祥地，先進(jìn)文化的策源地，文化名人的聚集地，被稱作“最上?！钡膮^(qū)域。近年來，隨著北外灘的開發(fā)建設(shè)和舊區(qū)改造，虹口區(qū)正在加快重大工程和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。根據(jù)上海規(guī)劃資源披露，“北外灘”總面積約4平方公里，陸域面積3.3平方公里，將打造成與外灘和陸家嘴錯(cuò)位聯(lián)動(dòng)、居職相融、孵化創(chuàng)新思維的新時(shí)代高級(jí)中央活動(dòng)區(qū)，匯聚現(xiàn)代化國(guó)際大都市核心發(fā)展要素的世界會(huì)客廳，以及全球超大城市精細(xì)化管理的典型示范區(qū)。

??17街坊房屋大多建造于1912年-1936年，是磚木結(jié)構(gòu)的二級(jí)以下舊里。由于建造年代久遠(yuǎn)，房屋破舊，存在很大安全隱患。2016年，根據(jù)《關(guān)于確認(rèn)虹口區(qū) 17 街坊舊城區(qū)改建房屋征收范圍的函》（滬舊改認(rèn)〔2016〕17 號(hào)），虹口區(qū)17街坊項(xiàng)目列入上海市舊城區(qū)改建房屋征收范圍。2017年9月，上海市政府公布虹口區(qū)17街坊為“上海市第二批風(fēng)貌保護(hù)街坊”，要求成街坊保護(hù)。2018年，根據(jù)《關(guān)于印發(fā)<上海市舊區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施流程(試行)>的通知》（滬舊改發(fā)〔2018〕2號(hào)），該項(xiàng)目納入國(guó)家的棚戶區(qū)改造范圍。2019年5月，17街坊啟動(dòng)二輪征收、做出征收決定。2020年9月，該地塊成功收尾交地。

??項(xiàng)目地塊名稱為虹口區(qū)四川北路街道HK193-02、HK193-03（地下部分），規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅，與另一幅地塊（北外灘街道HK300-02、HK300-03（地下部分），規(guī)劃用地性質(zhì)為商辦、餐飲旅游業(yè)）打包掛牌，程序上是以一幅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓。

表1：弘安里項(xiàng)目地塊信息匯總

圖2：弘安里項(xiàng)目地塊示意圖

??2021年2月，上海地產(chǎn)、虹房集團(tuán)和上海北外灘（下稱“上海地產(chǎn)聯(lián)合體”）以111.35億元摘得本項(xiàng)目地塊及打包地塊，成立了項(xiàng)目公司。2021年8月，17街坊項(xiàng)目公司啟動(dòng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，成為首個(gè)通過上海市土地交易市場(chǎng)和上海聯(lián)交所“場(chǎng)所聯(lián)動(dòng)”招商股轉(zhuǎn)工作機(jī)制的地塊。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)公證，加權(quán)匯總規(guī)劃實(shí)施方案評(píng)審得分和競(jìng)價(jià)得分，上海地產(chǎn)聯(lián)合體將本地塊所屬項(xiàng)目公司的80%股權(quán)及40.6億元債權(quán)以42.2億元出讓給了招商蛇口、綠城中國(guó)等房企聯(lián)合體（下稱“招商蛇口聯(lián)合體”），其中招商蛇口的持股比例分別為51%。招商蛇口聯(lián)合體的報(bào)價(jià)不是最貴的，但是它提供了最好的開發(fā)方案，在專家評(píng)審中的得分排名第一。17街坊的開發(fā)方向，是最大程度保留文脈，留存石庫門肌理，并注入現(xiàn)代使用功能。2023年3月，上海弘安里項(xiàng)目住宅部分正式對(duì)外亮相。

??（二）做法經(jīng)驗(yàn)

??弘安里按照上海城市更新發(fā)展方案的指引，在遵循“留改拆并舉、以保留保護(hù)為主”原則的前提下，給出了自己的改造方案：加強(qiáng)保護(hù)傳承的同時(shí)，重視舊里的活化利用，將歷史風(fēng)貌保護(hù)與城市發(fā)展、現(xiàn)代人的居住需求有機(jī)結(jié)合，探索歷史文化風(fēng)貌保護(hù)的新路徑。通過保留修繕、保留改造、更新改建等多種更新方式，弘安里新生了121棟石庫門歷史風(fēng)貌住宅，打造出上海內(nèi)環(huán)內(nèi)罕有的低密度里弄風(fēng)貌別墅區(qū)。完整延續(xù)海派居住文化的同時(shí)，注重地下空間充分挖掘潛力。在工程層面克服10號(hào)線地鐵穿行帶來的振動(dòng)、噪音等影響，容入車庫和地下室，戶型設(shè)計(jì)也更加豐富，以此滿足更加多樣化的家庭結(jié)構(gòu)需求。

??1、建筑設(shè)計(jì)：保留原始的肌理布局，不斷優(yōu)化為多種石庫門風(fēng)貌的6個(gè)組團(tuán)

??具體來說，招商蛇口聯(lián)合體尊重場(chǎng)地的記憶與肌理，保留里弄間“行列式”的肌理布局，原始主、支弄的形態(tài)和組團(tuán)特征，同時(shí)根據(jù)現(xiàn)代人的生活需求，優(yōu)化為6個(gè)新組團(tuán)。溯源舊址建筑風(fēng)貌，運(yùn)用近10種立面工藝技法，再現(xiàn)Artdeco、早期石庫門、后期石庫門、新式里弄、沿街中式5大建筑立面風(fēng)格，呈現(xiàn)組團(tuán)建筑風(fēng)貌的豐富性。同時(shí)通過精選老磚、新磚，打造項(xiàng)目石庫門風(fēng)格樣板墻，對(duì)外立面效果進(jìn)行深入研究，以確保后期項(xiàng)目的立面效果。

圖3：弘安里項(xiàng)目效果圖

??2、產(chǎn)品打造：精雕細(xì)琢，保證了現(xiàn)代高品質(zhì)居住體驗(yàn)

??項(xiàng)目邀請(qǐng)W-Desgin無間設(shè)計(jì)、CCD先鋒探索生活美學(xué)設(shè)計(jì)，打造建筑面積約213㎡-496㎡，以3-4房為主的，有天、有地、有院的里弄住宅。在材料上，采取外立面新磚和老磚結(jié)合，屋頂采用新瓦和老瓦搭配，專家團(tuán)隊(duì)把關(guān)。選擇國(guó)際知名系統(tǒng)窗和天窗品牌，保證客戶高品質(zhì)居住體驗(yàn)。在私密性上，項(xiàng)目地下室通過雙墻設(shè)計(jì)達(dá)到減振目的，地上每戶分戶墻也均為雙墻設(shè)計(jì)，保證每戶的私密性及隔音效果。在景觀庭院上，院墻均采用實(shí)體圍墻，約3.6和4.5米等多種高度，保證私密性的同時(shí)，還原上海里弄的經(jīng)典庭院生活。在地鐵減振上，針對(duì)地塊部分區(qū)域地鐵下穿的情況，項(xiàng)目選擇國(guó)際知名減振設(shè)備單位GERB負(fù)責(zé)項(xiàng)目減振，采用與上海音樂學(xué)院同產(chǎn)品類型的減振設(shè)備，保障最終居住的舒適度和靜謐性。

??3、居住空間：一改“長(zhǎng)進(jìn)深、天井式”布局，優(yōu)化為“合院式、大面寬”布局

??項(xiàng)目最大可能的打造大開間、短進(jìn)深的空間布局，滿足現(xiàn)代人對(duì)通風(fēng)采光的需求，部分定制落地窗，大面積的窗墻比，進(jìn)一步提升居住舒適性。部分戶型還巧妙地增設(shè)南院，預(yù)留可供自身需求和喜好自由創(chuàng)造的功能空間。

??4、歷史建筑保護(hù)：保留改造+更新改建相結(jié)合

??值得一提的是，針對(duì)和樂里南二弄老宅，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)將3幢歷保建筑組團(tuán)整體平移近100米。在原址拓展出地下空間，容入車庫和地下室，完善現(xiàn)代居住功能后移回原址，賦予百年老宅新生。

圖4：弘安里項(xiàng)目效果圖

??5、景觀打造：打造雅集六境、風(fēng)華四藝、畫境八園等多個(gè)主題景觀

??例如，提純海派符號(hào)，選植上海洋房經(jīng)典花卉，營(yíng)造富有層次與移步換景的精致園林，構(gòu)建巷弄與繁花的詩意畫境，呈現(xiàn)“巷弄·繁花里”，營(yíng)造出“城市煙火與自有天地并棲，里弄記憶與高端生活共享”的生活氛圍。并規(guī)劃有滿足高凈值人群社交圈層需求的多功能會(huì)所，配置恒溫泳池、健身、瑜伽、多功能廳等，為居者營(yíng)造一處跨越時(shí)空的先鋒社交舞臺(tái)。

??（三）項(xiàng)目成效

??1、走通了新階段下“市區(qū)聯(lián)手、政企合作、以區(qū)為主”的舊改新機(jī)制

??2019年開始上海探索“市區(qū)聯(lián)手、政企合作、以區(qū)為主”舊改新機(jī)制。新機(jī)制的核心就是功能性國(guó)有企業(yè)參與舊區(qū)改造。這個(gè)功能性國(guó)有企業(yè)當(dāng)前就是上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司，并加掛上海市城市更新中心牌子，作為全市統(tǒng)一的舊區(qū)改造功能性平臺(tái)，具體推進(jìn)舊區(qū)改造、舊住房改造、城中村改造及其他城市更新項(xiàng)目的實(shí)施。弘安里就是首批4幅試點(diǎn)地塊之一，上海地產(chǎn)與虹口區(qū)政府簽定舊區(qū)改造合作協(xié)議，由上海地產(chǎn)與區(qū)屬國(guó)企成立的合資項(xiàng)目公司在舊改地塊中，仍保留一定股權(quán)。上海地產(chǎn)集團(tuán)不參與后續(xù)開發(fā)，但仍承擔(dān)總控的角色，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、投資到運(yùn)營(yíng)，全流程把控，避免合作的開發(fā)單位無序開發(fā)。探索新機(jī)制以來，該項(xiàng)目舊改工作不斷提速，已跑出多項(xiàng)全市第一：征收收尾工作耗時(shí)僅16個(gè)月，創(chuàng)上海舊改項(xiàng)目征收速度新記錄；第一個(gè)按照風(fēng)貌保護(hù)管理要求，獲得控規(guī)調(diào)整批復(fù)的地塊；第一個(gè)實(shí)施舊改地塊、資源地塊組合出讓的項(xiàng)目。相比傳統(tǒng)模式周期大大壓縮，成為新一輪舊改全面提速的縮影。

圖5：虹口城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

??后續(xù)的二級(jí)開發(fā)則由招商蛇口聯(lián)合體二級(jí)開發(fā)商進(jìn)行。一方面是由于資金壓力，舊改資金總量巨大，單靠一家企業(yè)運(yùn)作，難以為繼；另一方面，舊改二級(jí)開發(fā)對(duì)開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、發(fā)掘舊區(qū)文化底蘊(yùn)等有較高的綜合要求，術(shù)業(yè)有專攻。于是，就有了弘安里項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司 80%股權(quán)。最終，由招商蛇口、綠城中國(guó)、上海地產(chǎn)三強(qiáng)聯(lián)手，負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，共筑上海城市更新里程碑級(jí)作品。

??2、走通了整合行業(yè)一流資源、成就文保級(jí)示范項(xiàng)目之路

??弘安里項(xiàng)目由招商蛇口、綠城中國(guó)、上海地產(chǎn)三強(qiáng)聯(lián)手。在產(chǎn)品打磨和規(guī)劃方面，項(xiàng)目邀請(qǐng)了諸多行業(yè)領(lǐng)軍設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，諸如goa大象設(shè)計(jì)、藍(lán)頌設(shè)計(jì)、W.DESIGN無間設(shè)計(jì)、CCD等，同時(shí)聘請(qǐng)?jiān)蘅樳^中共一大會(huì)址、張園等歷保建筑的華建上海院和專業(yè)施工單位共同打造，力求精良。通過保護(hù)修繕、保留改造、更新改建等手法匠心營(yíng)造。弘安里的每一棟建筑，都是一段歷史。為了最大程度地保護(hù)風(fēng)貌，施工方在前期工作中注重挖掘其中的歷史故事，以尊重歷史為原則，通過百米平移、匠心優(yōu)化、悉心更新等手法在保護(hù)的基礎(chǔ)上修繕這些“寶貝”。通過全面檢測(cè)、仿真分析、前沿工藝、分區(qū)隔振等先進(jìn)措施進(jìn)行了地鐵減振，以最大程度保護(hù)歷史建筑風(fēng)貌，保證產(chǎn)品的舒適性、靜謐性。正是集結(jié)了眾多實(shí)力派開發(fā)商及專業(yè)團(tuán)隊(duì)等行業(yè)領(lǐng)軍者，弘安里項(xiàng)目得以集思廣益、博采眾長(zhǎng)，最終成為虹口區(qū)留改拆風(fēng)貌保護(hù)示范項(xiàng)目，成就了上海城市更新中的文保藏品級(jí)住宅項(xiàng)目。

??3、走通了石庫門+現(xiàn)代居住功能的城市更新新實(shí)踐

??上海城市更新已經(jīng)進(jìn)入嶄新的階段，處理好保護(hù)與更新之間的關(guān)系，兼顧地區(qū)發(fā)展和風(fēng)貌保護(hù)，顯得尤為重要。根據(jù)上海最新發(fā)布的城市更新行動(dòng)方案，明確要堅(jiān)持傳承和彰顯海派文化。石庫門里弄作為一種獨(dú)特的城市民居建筑，具有唯一性，其歷史價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值和文化遺產(chǎn)價(jià)值不容忽視。弘安里將打造上海中心城區(qū)成規(guī)模的現(xiàn)代石庫門建筑群，復(fù)原歷史風(fēng)貌，與城市文脈相延續(xù)。通過保護(hù)修繕、保留改造、更新改建等多種方式，該項(xiàng)目肌理風(fēng)貌被最大限度延續(xù)，保存舊址場(chǎng)所記憶的同時(shí)，保留石庫門建筑的居住功能，打造上海內(nèi)環(huán)內(nèi)罕有的里弄風(fēng)貌別墅區(qū)。不再是酒吧、咖啡館、文化藝術(shù)空間或是潮流小店等商業(yè)功能，歷經(jīng)100多年時(shí)光，石庫門在邁向現(xiàn)代生活的過程中重新拾起居住功能，以原汁原味的形態(tài)走出一條回歸“初心”的更新之路。弘安里石庫門建筑群落結(jié)合時(shí)代需求，在為現(xiàn)代人的居住本質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，傳承海派文化，提升環(huán)境風(fēng)貌，是一種現(xiàn)代人居住宅模式的城市更新新實(shí)踐。

??（四）小結(jié)

??弘安里作為上海市第二批歷史風(fēng)貌保護(hù)街坊，在更新過程中，不僅尊重地塊內(nèi)行列式的里弄肌理與組團(tuán)特征，還維持了沿街城市界面的歷史風(fēng)貌，部分建筑整體原址保留修繕。項(xiàng)目公司面對(duì)一系列復(fù)雜難題，秉承城市有機(jī)更新理念，整合行業(yè)一流資源，采用保護(hù)修繕、保留改造、更新改建等多種建造手法，打造上海中心城區(qū)成規(guī)模的現(xiàn)代石庫門建筑群。作為“市區(qū)聯(lián)手、政企合作、以區(qū)為主”舊改新機(jī)制的首批試點(diǎn)之一，弘安里走通了舊改新機(jī)制，成為新一輪舊改全面提速的縮影。不同于慣有的居住功能轉(zhuǎn)變商業(yè)功能，弘安里是保留居住功能的石庫門改造，探索出了石庫門+現(xiàn)代居住功能的城市更新新路徑。