申報企業(yè)：中遠海運資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司

??摘要：海尚源深智慧天地位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴區(qū)域，商城路源深路西北方向，距離地鐵6號線源深體育中心僅400米，且周邊被5條地鐵線路環(huán)抱，交通方便。地塊原本由學校、醫(yī)院、對內(nèi)交通三幅土地組成，均為劃撥用地，共占地30743平方米，為企業(yè)內(nèi)部使用。隨著上海城市更新政策的出臺，以及中遠海運集團新總部落戶上海，地塊啟動轉(zhuǎn)型。

??中遠海運資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司負責項目的整體轉(zhuǎn)型，其是中遠海運集團旗下存量房地資源盤活及商務不動產(chǎn)開發(fā)運營的專業(yè)化業(yè)務單位。地塊按照零星工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的方式進行城市更新，用地性質(zhì)調(diào)整為商務辦公和四類住宅組團混合用地，由中遠海運集團提供所持地塊用地面積的10%用作公益性設施建設。功能定位方面，結(jié)合項目區(qū)位優(yōu)勢、周邊產(chǎn)業(yè)集聚效應以及中遠海運集團航運主業(yè)的發(fā)展訴求，經(jīng)過多輪深入論證，最終定位聚焦航運金融、航運保險、航運中介等相關(guān)功能，提供社區(qū)公共服務設施，形成由商業(yè)商辦綜合區(qū)為主的，總建筑面積約9.3萬平方米的航運金融商務園區(qū)。運營管理方面，項目團隊以“客戶關(guān)系”為核心，利用大數(shù)據(jù)、新媒體等手段，提升品牌形象，增強客戶體驗，打造數(shù)字化智慧園區(qū)。

??項目自投入招商運營工作以來，已引入多家航運、金融行業(yè)龍頭企業(yè)。項目通過配置甲級辦公、獨棟辦公、人才公寓和社區(qū)商業(yè)，提升了業(yè)態(tài)豐富度，完善了城市功能，激發(fā)出區(qū)域新的活力，同時通過豐富連續(xù)的綠化景觀串聯(lián)各功能組團，不僅提升了區(qū)域環(huán)境，還展現(xiàn)出新時代航運央企文化。2022年8月，項目被納入陸家嘴智能航運產(chǎn)業(yè)園，獲批浦東新區(qū)區(qū)級特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同時憑借獨特的產(chǎn)品、可靠的品質(zhì)和富有粘性的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，榮獲2022年度創(chuàng)新標桿樓宇獎。項目對于非房地產(chǎn)主業(yè)的央國企盤活存量土地資源提供了可供借鑒的思路和經(jīng)驗。

??（一）項目概況

??海尚源深智慧天地位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴區(qū)域，商城路源深路西北方向，被5條地鐵線路環(huán)抱，距離地鐵6號線源深體育中心僅400米，距離地鐵14號線源深路站600米，距離地鐵2、4、6、9號線世紀大道站僅800米，交通方便。

??地塊原本由學校、醫(yī)院、市政交通三幅土地組成，均為劃撥用地，共占地30743平方米，建筑面積18804平方米，為企業(yè)內(nèi)部使用。隨著剝離國有企業(yè)辦社會職能成為新的要求，地塊在培訓和醫(yī)療方面的需求大大下降，地塊的價值有待盤活。

圖1：項目范圍示意圖、區(qū)位圖

??地塊啟動轉(zhuǎn)型主要基于兩大背景：一方面，上海城市發(fā)展已進入資源“緊約束”階段，土地已成為最大資源瓶頸。2015年、2016年，《上海市城市更新實施辦法》和《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法》先后出臺，存量盤活進入政策窗口期，特別是中心城區(qū)的存量盤活尤為受到政府關(guān)注。

圖2：項目改造前（左）和改造后（右）

??另一方面，為了提升中國航運產(chǎn)業(yè)的競爭力，2016年中國遠洋運輸（集團）總公司和中國海運（集團）總公司正式合并重組，成立中國遠洋海運集團有限公司。新集團總部落戶上海，亟需解決新集團成立后產(chǎn)業(yè)空間載體、企業(yè)高級管理人才的工作生活等需求問題。

??基于以上兩方面因素，中遠海運集團對所持有的商城路項目進行更新，根據(jù)上海市促進城市更新的政策引導，以及控制建設用地“零增長”的目標要求，以“轉(zhuǎn)型”為主要發(fā)展導向，完善城市公共服務功能，重點發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，將地塊打造成為上海標志性的航運金融商務園區(qū)，推動發(fā)展船舶融資、航運保險、航運租賃、航運投資等多領(lǐng)域的航運金融服務。

??（二）做法經(jīng)驗

??中遠海運資產(chǎn)公司通過對政策的深入研究、精細化梳理產(chǎn)權(quán)關(guān)系、創(chuàng)新探索內(nèi)部合作模式、基于全面服務主業(yè)賦能主業(yè)的目標對項目定位為航運金融產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同時，積極融入周邊區(qū)域環(huán)境，秉承城市更新理念，主動釋放公共空間，彌補周邊區(qū)域配套服務設施的不足，運營管理上，積極踐行數(shù)字化戰(zhàn)略，打造智慧園區(qū)。

??1、精細化梳理產(chǎn)權(quán)，確定產(chǎn)權(quán)方與操盤方合作模式

??實施主體對于存量盤活項目的成功實施具有關(guān)鍵性作用，按照上海當時的政策要求，強調(diào)“原權(quán)利人”作為實施主體。本項目原由三幅地塊組成，土地權(quán)利人分別為上海海運技工學校、上海海運醫(yī)院和上海海運海事技術(shù)有限公司，地上建筑有三家不同的單位正在經(jīng)營，這就帶來分割和流轉(zhuǎn)的問題。項目團隊通過近三個月的采訪和搜集檔案工作，梳理50年代、70年代、90年初期、00年老集團建設后重組的相關(guān)資料，追溯和厘清了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確了這三幅地塊均隸屬于上海海運（集團）公司。2016年隨著中遠海運集團成立，上海海運（集團）公司更名為中遠海運（上海）公司，隨后并成立了全資子公司上海海璟置業(yè)有限公司，作為土地轉(zhuǎn)型和開發(fā)主體。項目具體開發(fā)工作由中遠海運集團旗下資產(chǎn)經(jīng)營管理公司牽頭，中遠海運資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司是是中遠海運集團旗下存量房地資源盤活及商務不動產(chǎn)開發(fā)運營的專業(yè)化業(yè)務單位，成功打造過上海百年航運歷史黃浦江沿岸老船塢地塊的“中遠海運大廈”項目、廣州海珠區(qū)舊船廠改造的“海尚明珠智慧園”項目等，并擁有“海尚光華”品牌。這樣確定產(chǎn)權(quán)方與操盤方合作的模式，為央企存量盤活相關(guān)資源提供了可供借鑒的經(jīng)驗，既能夠發(fā)揮中遠海運集團的資源、資金和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，又能發(fā)揮旗下專業(yè)主體存量盤活的相關(guān)經(jīng)驗。

??2、為周邊提供公共空間，打通園區(qū)與周邊居民的界面

??經(jīng)過前期深入調(diào)研和充分論證，項目按照零星工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的方式進行城市更新，由中遠海運集團提供所持地塊用地面積的約10%用作公益性設施建設。在市政府相關(guān)部門、浦東新區(qū)政府的指導協(xié)調(diào)下，地塊調(diào)規(guī)轉(zhuǎn)型前期工作積極推進，于2017年3月14日得到上海市人民政府關(guān)于同意《浦東新區(qū)梅園社區(qū)C000102單元10街坊控制性詳細規(guī)劃局部調(diào)整（實施深化）》的批復，通過規(guī)劃調(diào)整為辦公、四類住宅混合用地，地塊面積27212平方米，容積率2.0，限高50米。

??三幅地塊的具體調(diào)整過程為：上海海運技工學校和上海海員醫(yī)院所在地塊合并為一個地塊，用地編號10-01，用地性質(zhì)調(diào)整為商務辦公和四類住宅組團混合用地（C8Rr4），用地面積為27212平方米，現(xiàn)為海尚源深智慧天地。上海海運海事技術(shù)有限公司所在地塊作為地塊所在的單元區(qū)塊的功能補充，用地編號為10-03，用地性質(zhì)調(diào)整為社區(qū)文化用地（Rc3），用地面積為1746平方米，現(xiàn)為警蜀用房。上海海員醫(yī)院南側(cè)部分用地與現(xiàn)狀街坊通道合并為一個地塊，用地編號為10-02，用地性質(zhì)調(diào)整為交通廣場用地（S51），用地面積為3008平方米，現(xiàn)用作街坊通道，將24小時為周邊區(qū)域服務。

圖3：地塊轉(zhuǎn)型后范圍示意圖

??除了中遠海運集團無償提供10%用地面積外，還將項目內(nèi)部的公共空間融入?yún)^(qū)域，為周邊居民服務。為緩解周邊老社區(qū)停車難問題，項目打開圍墻并向周邊社區(qū)提供200個公共停車位。即便規(guī)劃限高50米，項目還是主動降低了開發(fā)強度，主要建設24米高的生態(tài)獨棟產(chǎn)品，從而使周邊居民受日照的影響程度最小。在當時上海城市更新政策允許銷售一定比例商辦物業(yè)的前提下，項目團隊先行先試，打造浦東首個全部自持運營的城市更新項目，通過整體的持有運營保障了整個項目的高品質(zhì)，方方面面都體現(xiàn)出新時代航運央企的社會責任擔當。

圖4：中遠海運集團無償提供土地示意圖

??3、服務主業(yè)發(fā)展，定位有特色的航運金融商務園區(qū)

??產(chǎn)業(yè)升級是存量盤活的核心關(guān)鍵，項目的產(chǎn)業(yè)定位主要基于兩方面的考慮，目標打造成為航運產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的物理載體。一方面，項目處于浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)是上海國際金融中心建設的核心功能區(qū)域，承載著推動上海國際金融中心發(fā)展的核心作用。另一方面，中遠海運集團以航運、港口、物流等為基礎(chǔ)和核心產(chǎn)業(yè)，以航運金融等為賦能和增值產(chǎn)業(yè)，中遠海運集團新總部落戶上海后，航運產(chǎn)業(yè)發(fā)展亟需新發(fā)展空間。

??因此，項目定位航運金融商務園區(qū)，推動船舶融資、航運保險、航運租賃、航運投資等多領(lǐng)域的航運金融服務，提升區(qū)域多層次的金融市場功能，完善航運金融產(chǎn)品體系，促進航運金融市場的發(fā)展，為上海國際金融中心與上海國際航運中心的建設提供更豐富的發(fā)展空間，從而提高上海國際金融中心與國際航運中心的全球影響力。在功能板塊上，項目還可融入沿黃浦江高端航運發(fā)展帶，形成浦東大道產(chǎn)業(yè)發(fā)展走廊上重要的功能節(jié)點，助力浦東構(gòu)建以點帶面、沿江成片的航運產(chǎn)業(yè)格局。

圖5：《浦東新區(qū)深化上海國際航運中心核心區(qū)建設“十四五”規(guī)劃》

??明確了浦東新區(qū)“兩帶+兩區(qū)”產(chǎn)業(yè)功能布局

??4、打造學習型組織，建設數(shù)字化智慧園區(qū)

??在日常運營中，項目團隊非常注重學習和借鑒先進經(jīng)驗，雖然與市場化的運營團隊相比經(jīng)驗還有一定積累的空間，但項目團隊努力向市場學習，以精細化運營服務為理念，在實踐中運營能力不斷提升。同時，利用大數(shù)據(jù)、新媒體等手段，提升品牌形象、增強客戶體驗，努力建設數(shù)字化智慧園區(qū)。在項目投運期間，項目團隊走進客戶，對園區(qū)有計劃地分期實施品質(zhì)提升微改造更新，一期將園區(qū)IBMS系統(tǒng)、智慧消防、停車系統(tǒng)、充電樁等與資產(chǎn)公司CGDP平臺對接，實現(xiàn)數(shù)據(jù)采集和設備設施聯(lián)動；實施智慧資管、智慧物管系統(tǒng)、智慧停車系統(tǒng)；業(yè)務中屏系統(tǒng)等，以數(shù)字化來滿足業(yè)主、租戶辦公、生活、學習全方位需求。在實際運營中強調(diào)“客戶關(guān)系”，而不是“客戶”和“顧客”，重點圍繞客戶滿意度和顧客滿意度兩條主線而展開經(jīng)營，以方便、安全、尊重和消費、使用體驗為主要標準。

??（三）項目成效

??海尚源深智慧天地取得了一定的綜合效益，實現(xiàn)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)的全面轉(zhuǎn)型升級，成為浦東首個智慧航運金融產(chǎn)業(yè)基地，以中遠海運發(fā)展為核心載體，導入航運金融上下游企業(yè)；同時，園區(qū)注重綠化設施的打造，為周邊居民提供更多的公共活動空間，此外，積極研判市場形勢，及時調(diào)整招商運營策略，使得項目取得了一定的社會效益和經(jīng)濟效益。

??1、產(chǎn)業(yè)全面升級，成為浦東首個智慧航運金融產(chǎn)業(yè)基地

??項目于2019年3月26日奠基開工，2022年7月完成竣工，已建成以航運金融為產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向，集總部辦公、甲級辦公、人才公寓及商業(yè)配套服務設施為一體的現(xiàn)代化復合型商務園區(qū)，引入國內(nèi)外知名航運金融服務企業(yè)，成為浦東首個智慧航運金融產(chǎn)業(yè)基地。

??目前項目已引入多家航運、金融行業(yè)龍頭企業(yè)，已入駐的有中遠海運集團核心主營業(yè)務的中遠海運發(fā)展股份有限公司、浦發(fā)銀行、中國石油化工股份有限公司上海海洋油氣分公司、上海億衡投資管理有限公司等客戶。其中中遠海運發(fā)展股份有限公司的入駐，能夠引入航運金融上下游企業(yè)，通過項目開展金融產(chǎn)業(yè)群中的船舶租賃、集裝箱租賃、碼頭倉儲設施租賃等航運租賃金融業(yè)務，及供應鏈金融、航運保險、物流基礎(chǔ)設施投資、金融資產(chǎn)等金融投資業(yè)務，促進企業(yè)航運業(yè)務和金融業(yè)務的深度融合，實現(xiàn)企業(yè)新的發(fā)展。

??2022年8月，海尚源深智慧天地被納入陸家嘴智能航運產(chǎn)業(yè)園，獲批浦東新區(qū)區(qū)級特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同時憑借獨特的產(chǎn)品、可靠的品質(zhì)和富有粘性的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，榮獲2022年度創(chuàng)新標桿樓宇獎。未來將依托集團的發(fā)展，發(fā)揮航運集聚效應，進一步激活智能航運創(chuàng)新活力，服務全國智能航運發(fā)展大局和帶動長三角一體化發(fā)展戰(zhàn)略實施。

??2、完善區(qū)域配套服務，釋放公共空間獲得社會效益

??項目周邊均為居住小區(qū)，轉(zhuǎn)型前地塊周邊配套缺乏，區(qū)域活力不足。轉(zhuǎn)型后，項目配置了1棟甲級辦公和7棟總部辦公，總部辦公獨棟2600-3200平方米，可以滿足不同類型企業(yè)的辦公需求。此外，項目還配置了專門為航運高級管理人才服務的人才公寓，以及1萬平方米的社區(qū)商業(yè)，極大的提升了項目業(yè)態(tài)的豐富度，完善了城市功能。目前配套商業(yè)已引進了拉瓦薩咖啡、東季海派臺州菜、1200平方米美食廣場、便利店、中醫(yī)養(yǎng)生機構(gòu)等業(yè)態(tài)，預計商家入駐開業(yè)后，不僅能夠滿足園區(qū)商務人士的生活需求，還將吸引周邊居民消費購物。通過完善區(qū)域配套服務，釋放更多的公共空間，從而獲得社會效益。

圖6：源深智慧天地辦公、商業(yè)實景圖

??3、提升區(qū)域生態(tài)環(huán)境，展現(xiàn)航運央企文化

??項目通過優(yōu)化設計不僅打造了高品質(zhì)的產(chǎn)品，構(gòu)建舒適宜人的環(huán)境，還在一定程度上彰顯出企業(yè)文化和精神。項目以揚帆遠航的巨輪為意象，塑造富有變化的城市天際線。項目由商業(yè)商辦綜合區(qū)、獨棟式辦公區(qū)和公寓區(qū)三個功能組團構(gòu)成，通過豐富連續(xù)的綠化景觀相聯(lián)系，沿商城路、源深路形成富有序列感的天際形態(tài)，建筑體量和形態(tài)呼應周邊建筑，與區(qū)域整體的融合度較高。商業(yè)商辦綜合區(qū)位于項目東部，建筑總面積約22300平方米，沿源深路退讓出入口廣場；主要商業(yè)界面沿商城路展開，利用連續(xù)的城市界面打造高端商業(yè)街區(qū)；在商城路源深路轉(zhuǎn)角處和商城路中段形成兩個下沉商業(yè)廣場打造標志性場所，充分引導人群進入地下商業(yè)空間。獨棟式辦公區(qū)位于項目中部，建筑總面積約21800平方米；圍合形成中央核心景觀庭院，為辦公提供良好的景觀環(huán)境，同時也面向城市開放。布局合理、分區(qū)明確，并以此烘托出“海尚綠洲”的設計理念。

圖7：街坊通道沿線節(jié)點設置示意圖

??4、根據(jù)市場及時調(diào)整策略，取得了一定的經(jīng)濟效益

??海尚源深智慧天地全自持運營管理，在上海辦公市場下行期，項目團隊能夠不斷的對市場進行研判，并根據(jù)市場變化及時進行招商運營策略調(diào)整，這點對于央企來說十分難得，同時，項目憑借出色的產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)的服務獲得了市場的青睞，取得了一定的經(jīng)濟效益。

??（四）小結(jié)

??海尚源深智慧天地利用城市更新政策，將原有學校、醫(yī)療單位地塊轉(zhuǎn)型升級，建成以航運金融為產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向，集總部辦公、甲級辦公、人才公寓及商業(yè)配套服務設施為一體的現(xiàn)代化復合型商務園區(qū)，引入國內(nèi)外知名航運金融服務企業(yè)，打造區(qū)域標桿航運金融產(chǎn)業(yè)基地。該項目彰顯出新時代航運央企的主動擔當，同時在推進上海航運金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面發(fā)揮出了重要作用。這對于非房地產(chǎn)主業(yè)的央國企盤活存量土地資源提供了可供借鑒的思路和經(jīng)驗。