申報(bào)企業(yè)：保利發(fā)展控股、申通地鐵集團(tuán)

??摘要：保利申通光合上城項(xiàng)目位于上海市閔行區(qū)15號(hào)線元江路地鐵站旁，總占地面積約27公頃，總建筑面積38.8萬(wàn)平方米，是一個(gè)集住宅、商業(yè)、文化、教育等多功能于一體的城市綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目作為閔行區(qū)“3+6+9”TOD中心格局之下重點(diǎn)示范先行啟動(dòng)項(xiàng)目，由政府積極推動(dòng)，申通地鐵集團(tuán)和保利發(fā)展集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，是“政企合作”推進(jìn)軌道交通上蓋物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的重要典范。項(xiàng)目將“TOD、生態(tài)、城市、人”有機(jī)融合，成功打造無(wú)限生長(zhǎng)的百萬(wàn)方TOD綜合體作品，筑就“TOD站城一體+PARK城市綠洲+CENTER城市新中心”的新型城市理想單元。

??項(xiàng)目的做法經(jīng)驗(yàn)可總結(jié)為三個(gè)方面：在開(kāi)發(fā)規(guī)劃方面，光合上城項(xiàng)目采用了站城人一體化、TOD全盤化設(shè)計(jì)理念，在地鐵上蓋綜合體的基礎(chǔ)上疊加中央城市公園進(jìn)行一體化開(kāi)發(fā)。通過(guò)從平面到立體，構(gòu)建了一座容納濱水、會(huì)所、水岸、生活、居住等功能的三層立體城市，成功解決了高密度開(kāi)發(fā)的難題；在運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面，項(xiàng)目完全基于居住生活場(chǎng)景，打造了以城市綜合運(yùn)營(yíng)為核心，營(yíng)造多層次、多維度的服務(wù)體系；在資本運(yùn)作方面，項(xiàng)目總投資130億元，在自持面積占比近50%的前提下，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益平衡。

??從項(xiàng)目成效來(lái)看，光合上城提出了和自然共生的“POD”概念（Park Oriented Development），在規(guī)劃中打破城市與自然之間的界限，將公園、森林、濱水等自然生態(tài)嵌入TOD開(kāi)發(fā)，與住宅、商業(yè)、辦公等城市元素相互融合，推動(dòng)了產(chǎn)城融合和產(chǎn)業(yè)活化。敞開(kāi)式的綠色空間、持續(xù)滲透的綠色基底，為居民實(shí)現(xiàn)了真正意義上的“住在公園里”。此外，項(xiàng)目作為閔行區(qū)首個(gè)地鐵車輛基地上蓋建設(shè)租賃住房的TOD項(xiàng)目，蓋上規(guī)劃11萬(wàn)方的租賃住房，總占比近30%，蓋上占比近46%。作為全國(guó)標(biāo)桿TOD租賃社區(qū)，將提供約3000套租賃住房，為上海租賃市場(chǎng)拓寬租賃公寓供應(yīng)。通過(guò)閔行區(qū)政府牽頭，與央企保利集團(tuán)及國(guó)企申通集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合打造，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了資源配置的優(yōu)化、技術(shù)的互補(bǔ)、管理的協(xié)同、社會(huì)影響力的提升和政策效果的最大化。

??（一）項(xiàng)目概況

??上海保利·光合上城項(xiàng)目地處上海市閔行區(qū)南部的顓橋，地塊北至向陽(yáng)路，西至都會(huì)路，南至元江路，東至柳安路，具體位置為蘭蓮路168弄、167弄，地理位置十分優(yōu)越。項(xiàng)目總占地面積約27公頃，總建筑面積38.8萬(wàn)平方米，其中包括商品住宅21.8萬(wàn)㎡、租賃住宅11萬(wàn)㎡、辦公4萬(wàn)㎡、商業(yè)1萬(wàn)㎡。項(xiàng)目集商品住宅、保障住房、租賃住房、辦公、社區(qū)商業(yè)和公共服務(wù)配套于一體，是上海新一輪TOD發(fā)展的創(chuàng)新樣本。

??為了配合15號(hào)線元江路停車場(chǎng)的建設(shè)進(jìn)度，2015年上海地鐵啟動(dòng)了上蓋開(kāi)發(fā)的前期策劃研究和規(guī)劃調(diào)整。2016年7月-2019年9月閔行區(qū)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了多次規(guī)劃調(diào)整。終于元江路TOD項(xiàng)目于2018年完成了蓋上規(guī)劃調(diào)整方案，2020年取得了蓋下白地控規(guī)批復(fù)，2021年完成土地出讓，并于2022年完成了股權(quán)轉(zhuǎn)讓，成功引入央企保利發(fā)展控股集團(tuán)。可以說(shuō)，保利·光合上城項(xiàng)目是自2020年市政府頒布《關(guān)于加快實(shí)施本市軌道交通車輛基地及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)利用的意見(jiàn)》之后，上海地鐵第一個(gè)軌道交通上蓋物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。通過(guò)閔行區(qū)政府牽頭，與最會(huì)城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)的央企保利集團(tuán)及最懂軌道物業(yè)開(kāi)發(fā)的國(guó)企申通集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合打造，項(xiàng)目成為了“政企合作”推進(jìn)軌道交通上蓋物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的重要典范。

??作為項(xiàng)目核心的元江路地鐵站（15號(hào)線）位于上?？苿?chuàng)走廊的中心地帶，依托“3+6+9”閔行TOD示范區(qū)和“十四五”雙戰(zhàn)略及品牌開(kāi)發(fā)商高起點(diǎn)的人居營(yíng)造，元江片區(qū)目前已成為閔行區(qū)主城科創(chuàng)重策地。此處匯聚3大國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)區(qū)、5大科創(chuàng)中心、12大科創(chuàng)園、3000+企業(yè)，未來(lái)將以科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)為引擎，入駐100+五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，引進(jìn)80萬(wàn)全球高智人才，筑就創(chuàng)新、人文、生態(tài)高度融合的中央服務(wù)區(qū)。

圖1：閔行區(qū)“3+6+9”TOD中心格局（左）、項(xiàng)目區(qū)位和周邊板塊示意圖（右）

??地鐵15號(hào)線是國(guó)內(nèi)軌道交通建設(shè)史上一次性開(kāi)通超過(guò)42公里的最長(zhǎng)地下線路，也是運(yùn)行等級(jí)最高的（UTO）全自動(dòng)運(yùn)行線路，沿線連通了9座高校共10個(gè)校區(qū)、輻射多個(gè)城市副中心和科創(chuàng)園區(qū)。項(xiàng)目另有5號(hào)線和23號(hào)線等地鐵軌交與15號(hào)線交匯，以及“三橫五縱”立體交通路網(wǎng)（三橫：申嘉湖高速、元江路、外環(huán)高速；五縱：虹梅南路高架、蓮花南路、都市路、滬金高速、嘉閔高架），可以快速通達(dá)徐家匯、人民廣場(chǎng)等多個(gè)核心商圈和上海市的各個(gè)角落，舉步即可享繁華都市生活。

圖2：保利·光合上城項(xiàng)目交通網(wǎng)絡(luò)示意圖

??項(xiàng)目周邊配套完善，業(yè)態(tài)非常豐富，包括住宅、商業(yè)、辦公、文化、教育、公寓和生態(tài)等多種類型。具體來(lái)看，該項(xiàng)目的住宅業(yè)態(tài)非常多樣化，既有高層公寓，也有多層洋房，面積從50平方米到150平方米不等，可以滿足不同人群的需求。同時(shí)，項(xiàng)目周邊還有豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)，包括4600平的商業(yè)區(qū)、2.6萬(wàn)平方米的活力街區(qū)等，可以打造完整的生活閉環(huán)。在辦公方面，該項(xiàng)目打造20萬(wàn)平方米國(guó)際甲級(jí)寫字樓集群，為周邊產(chǎn)業(yè)提供高品質(zhì)的辦公環(huán)境；在教育方面，住宅小區(qū)規(guī)劃了幼兒園、小學(xué)和中學(xué)等教育設(shè)施，為居民提供優(yōu)質(zhì)的教育資源。此外，保利·光合上城也注重公共空間和社區(qū)文化的建設(shè)，構(gòu)建了約20萬(wàn)㎡雙主題公園和濱水空間、5大口袋公園以及2.7萬(wàn)方下沉式運(yùn)動(dòng)空間站等公共空間，以及藝術(shù)中心和博物館等文化場(chǎng)所，能夠?yàn)榫用裉峁└迂S富的戶外生活體驗(yàn)和文化體驗(yàn)。居住在這里的人們既能享受到都市的繁華與便捷，又能在生活壓力下找到一份安寧和舒適。

圖3：保利·光合上城項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布效果圖

??（二）做法經(jīng)驗(yàn)

??保利·光合上城項(xiàng)目以其先進(jìn)的開(kāi)發(fā)規(guī)劃、人性化的運(yùn)營(yíng)服務(wù)、獨(dú)特的資本運(yùn)作等，將住宅、商業(yè)、辦公、公共空間等多種業(yè)態(tài)有機(jī)融合，打造出了一個(gè)多業(yè)態(tài)、復(fù)合型的城市更新項(xiàng)目。

??1、開(kāi)發(fā)規(guī)劃：“TOD +中央城市公園” 一體化綜合開(kāi)發(fā)

??項(xiàng)目采用了站城人一體化、TOD全盤化設(shè)計(jì)理念，將地鐵站與城市的各種功能元素（如商業(yè)、辦公、住宅等）都納入了項(xiàng)目的設(shè)計(jì)范圍之內(nèi)，使得城市、生活、人等元素緊密聯(lián)系在一起，打造出了一個(gè)多功能、高效便捷的城市生活空間。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目以地鐵上蓋綜合體的形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，將地鐵站與項(xiàng)目直接相連，方便了居民的出行；還結(jié)合場(chǎng)地中央城市公園屬性，打造出了一個(gè)高效便捷的城市交通出行體系。此外，由于引入了申通地鐵成熟完善的TOD開(kāi)發(fā)運(yùn)作系統(tǒng)，項(xiàng)目在TOD開(kāi)發(fā)方面更加專業(yè)化和規(guī)范化，提高了項(xiàng)目的可行性和可操作性。

??而針對(duì)高密度開(kāi)發(fā)的難題，保利·光合上城通過(guò)從平面到立體，構(gòu)建了一座容納濱水、會(huì)所、水岸、生活、居住等功能的三層立體城市。

??0米生態(tài)底盤：在一條L形水系、0米生態(tài)底盤基地之上，緩緩舒展開(kāi)城市骨架，嵌入約20萬(wàn)方濱水雙公園，構(gòu)成一幅自然生態(tài)下的超級(jí)TOD底盤。

??10米服務(wù)中樞：1萬(wàn)方活力街區(qū)打造社區(qū)食堂、文體設(shè)施、兒童托管、青年社交及康養(yǎng)服務(wù)，以此豐盈大城內(nèi)核；打造十字縱橫軸交匯城市泛會(huì)所，外挑露臺(tái)疊加文化、體育、商業(yè)服務(wù)空間，串聯(lián)室內(nèi)健身、社區(qū)中心、藝術(shù)space、公民飯?zhí)?、康養(yǎng)服務(wù)等約1萬(wàn)㎡城市配套，構(gòu)建無(wú)界活力街區(qū)。

??17米生活上城：在17米之上，構(gòu)建具有無(wú)界城市視野的私享國(guó)際住區(qū)與公寓，凌空居住生活，眺望美好未來(lái)。

圖4：“TOD +中央城市公園設(shè)計(jì)一體化”綜合開(kāi)發(fā)模式

??2、運(yùn)營(yíng)服務(wù)：以城市綜合運(yùn)營(yíng)為核心，營(yíng)造多層次、多維度的服務(wù)體系

??1）社區(qū)配套按需分類落位，分年齡段提供貼心服務(wù)：項(xiàng)目在社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施布置上，提出了“按生活實(shí)際需求梳理配套的優(yōu)先級(jí)”的策略，將社區(qū)配套分為“公共開(kāi)放、人流聚集、內(nèi)向服務(wù)、不利因素”四大類，進(jìn)行統(tǒng)一化整合落位，因地制宜塑造更有活力的生活聚點(diǎn)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)部門提供了熱情的售樓處電話客服等，為不同年齡段的居民提供貼心的服務(wù)，提升了社區(qū)居民的生活品質(zhì)和幸福感。

??2）引入高質(zhì)量教育資源，兌現(xiàn)“共營(yíng)”者承諾：在教育文化方面，保利發(fā)展秉持央企責(zé)任心，與上海市閔行實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)簽約，為閔行教育帶來(lái)高質(zhì)量發(fā)展；依托強(qiáng)大的文化資源注入，定期舉辦各種文化活動(dòng)和節(jié)日慶典，積極開(kāi)展和組織社區(qū)文化活動(dòng)，增強(qiáng)社區(qū)居民之間的互動(dòng)和交流。

??3）引入潮流場(chǎng)域和活動(dòng)，營(yíng)造城市生活中稀缺的戶外體驗(yàn)：項(xiàng)目首度將比肩迪拜X-Dubai的約1300m2滑板公園&籃球場(chǎng)搬到實(shí)景示范區(qū)，打造極限碗池、潮流街式、BMX賽道等高標(biāo)場(chǎng)域，營(yíng)造城市生活中稀缺的戶外體驗(yàn)。同時(shí)引入Niconi、花璽社、LEVVV等潮流品牌，打造社交餐飲、創(chuàng)意露營(yíng)、共享觀影等充滿潮流煙火氣的社交場(chǎng)，演繹活力休閑的社區(qū)自然生活。

??3、合作共贏：兩家央國(guó)企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使項(xiàng)目具備強(qiáng)大的背景及抗風(fēng)險(xiǎn)能力

??保利·光合上城項(xiàng)目作為個(gè)集商住辦于一體的大型TOD綜合體，預(yù)計(jì)總投資130億元，其中自持面積占比近50%，這樣一個(gè)項(xiàng)目，不僅對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力和管理能力等各方面均提出了較高要求，同時(shí)也需要有關(guān)部門積極配合優(yōu)化政策環(huán)境，給予一定的政策支持。2020年上海市有關(guān)部門出臺(tái)了69號(hào)文，后續(xù)又對(duì)文中的個(gè)別要點(diǎn)進(jìn)行探索升級(jí)，成為了上海TOD綜合開(kāi)發(fā)的核心政策支持。閔行區(qū)政府在這過(guò)程中也積極牽頭，最終由國(guó)企申通集團(tuán)和央企保利集團(tuán)共同成立項(xiàng)目公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)，確保了項(xiàng)目有強(qiáng)大的背景優(yōu)勢(shì)及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。其中，保利發(fā)展是優(yōu)秀的TOD綜合服務(wù)城市運(yùn)營(yíng)商，公園城市TOD開(kāi)發(fā)領(lǐng)航者，全國(guó)累計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)近20個(gè)TOD項(xiàng)目，具備融合住宅建設(shè)、物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的TOD站產(chǎn)城一體化設(shè)計(jì)能力。申通地鐵集團(tuán)則擁有辦公商業(yè)綜合體、軌道交通停車場(chǎng)上蓋綜合開(kāi)發(fā)等多元化業(yè)務(wù)，其在軌道交通建設(shè)和運(yùn)營(yíng)方面的豐富經(jīng)驗(yàn)，能夠?qū)Φ罔F上蓋空間進(jìn)行高效開(kāi)發(fā)和合理利用，充分捕捉TOD項(xiàng)目的社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效益，并反哺軌道交通運(yùn)營(yíng)維護(hù)。兩家實(shí)力央國(guó)企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，可以充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置、技術(shù)的互補(bǔ)、管理的協(xié)同、社會(huì)影響力的提升和政策效果的最大化，為項(xiàng)目的成功落地和可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

??（三）項(xiàng)目成效

??上海保利·光合上城項(xiàng)目通過(guò)創(chuàng)新的規(guī)劃理念，打造出一個(gè)既符合城市發(fā)展需求，又能滿足人們生活需要的理想城市空間，充分加強(qiáng)了城市和人的互動(dòng)與融合。同時(shí)，項(xiàng)目是閔行區(qū)首個(gè)地鐵車輛基地上蓋建設(shè)租賃住房的TOD項(xiàng)目，其規(guī)劃打造的11萬(wàn)方的租賃住房為上海市推進(jìn)“租購(gòu)并舉”做出了重要貢獻(xiàn)。

??1、以城市公園為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)，使得項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了真正意義上的“住在公園里”

??保利·光合上城以20萬(wàn)方生態(tài)為基地，以“邊界消融”為開(kāi)發(fā)理念，基于場(chǎng)地的營(yíng)造以及對(duì)人生活的需求發(fā)掘，提出了和自然共生的“POD”概念（Park Oriented Development，城市公園為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)）。該理念旨在打破城市與自然之間的界限，通過(guò)將公園、森林、濱水等自然生態(tài)嵌入TOD開(kāi)發(fā)，與住宅、商業(yè)、辦公等城市元素相互融合，創(chuàng)造一個(gè)更加開(kāi)放、便捷的城市生活空間，推動(dòng)產(chǎn)城融合、產(chǎn)業(yè)活化。

??具體來(lái)看，保利以“光合森林（光合之上，未來(lái)成林）”的理念為核心，因地制宜地利用場(chǎng)地豎向高差設(shè)計(jì)了一條南北向的開(kāi)放性高線公園，與中央河道公園和17m標(biāo)高綠化景觀形成多層次的立體景觀體系。同時(shí)，該項(xiàng)目十分注重公共空間的營(yíng)造，規(guī)劃了約20萬(wàn)平方米的雙主題公園和下沉式運(yùn)動(dòng)空間站等公共空間。橫貫東西的城市十字軸（生活軸線），將豐富多元的社區(qū)配套沿軸線分布，并利用人流動(dòng)線與配套功能相組合，形成“生活十字軸城市T臺(tái)秀”。

??從實(shí)際效果看，項(xiàng)目打破城市與公園、公園與生活的雙重邊界，用敞開(kāi)式的綠色空間、持續(xù)滲透的綠色基底，豐富了城市的景觀層次，提升了城市的綠化覆蓋率和生態(tài)環(huán)境，還為居民實(shí)現(xiàn)了真正意義上的“住在公園里”。“飛碟”式的圓形建筑，不僅承載著銷售示范及未來(lái)社區(qū)中心功能，更通過(guò)圓潤(rùn)的外形，柔化了建筑與城市、自然的邊界。

圖5：保利·光合上城項(xiàng)目實(shí)拍圖

??2、項(xiàng)目積極響應(yīng)上?！笆奈濉币?guī)劃，成功打造了“租購(gòu)并舉”的TOD樣本

??上海市積極響應(yīng)國(guó)家“租購(gòu)并舉”號(hào)召，在十四五規(guī)劃中提出形成租賃住房超過(guò)42萬(wàn)套，占住房供應(yīng)總套數(shù)的40%。上海地鐵申通集團(tuán)與保利發(fā)展集團(tuán)秉承社會(huì)責(zé)任第一的價(jià)值觀，為推進(jìn)“租購(gòu)并舉”、承載時(shí)代責(zé)任打下基石，在光合上城項(xiàng)目規(guī)劃總建面38.8萬(wàn)方中，蓋上規(guī)劃11萬(wàn)方的租賃住房，總占比近30%，蓋上占比近46%。由申通集團(tuán)和保利發(fā)展聯(lián)袂打造的全國(guó)標(biāo)桿租賃社區(qū)，預(yù)計(jì)將于2026年一季度正式入市，將提供約3000套租賃住房，為上海租賃市場(chǎng)拓寬租賃公寓供應(yīng)。保利·光合上城項(xiàng)目具有前瞻性和落地性的規(guī)劃，既響應(yīng)“租購(gòu)并舉”的號(hào)召，又滿足了周邊產(chǎn)業(yè)對(duì)于租賃住宅市場(chǎng)的需求，填補(bǔ)了區(qū)域租賃市場(chǎng)的空白，因此成為閔行區(qū)首個(gè)地鐵車輛基地上蓋建設(shè)租賃住房的TOD項(xiàng)目。

圖6：保利·光合上城項(xiàng)目租賃住房效果圖

??（四）小結(jié)

??光合上城項(xiàng)目是將TOD開(kāi)發(fā)理念與POD理念相結(jié)合，在項(xiàng)目中心位置融入公園業(yè)態(tài)，在配套上注重引入藝術(shù)場(chǎng)館、公辦學(xué)校等提升居住體驗(yàn)、提高生活品質(zhì)的內(nèi)容，同時(shí)考慮到新市民的居住需求，配建了大量的租賃住宅，使得項(xiàng)目在城市更新過(guò)程中，充滿了活力與生機(jī)。在這種圍繞居住生活場(chǎng)景的TOD綜合開(kāi)發(fā)模式下，項(xiàng)目通過(guò)高效便捷的公共交通網(wǎng)絡(luò)將社區(qū)與城市高效連接在一起，形成了多層次、多維度的城市空間格局。同時(shí)，在追求高效率之余，保利發(fā)展和申通地鐵也在思考如何讓城市更新項(xiàng)目既有“速度”,又不缺乏“溫度”。項(xiàng)目注重以城市公園為導(dǎo)向的前期規(guī)劃，通過(guò)復(fù)雜場(chǎng)域、復(fù)合功能的統(tǒng)一建筑設(shè)計(jì)，使自然環(huán)境與城市生活有機(jī)地結(jié)合在一起。此外，項(xiàng)目還注重城市綜合運(yùn)營(yíng)，將內(nèi)部的功能循環(huán)與外部的資源注入相結(jié)合，營(yíng)造了以人為本、多層次、多維度的服務(wù)體系，從而實(shí)現(xiàn)了“無(wú)限城市共生體”的理想目標(biāo)。