申報企業(yè)：上海東方明珠房地產(chǎn)有限公司

??摘要：東方明珠創(chuàng)智中心位于徐匯區(qū)徐家匯街道斜土路2570號，總建筑面積約5.78萬平方米。前身為上?？茖W教育電影制片廠。2000年前后，其業(yè)務逐漸萎縮，其物業(yè)老舊、出租經(jīng)營收入低下、整體環(huán)境雜亂。2015年，上海電視臺、上海文廣集團決定對科影廠進行整體轉型開發(fā)，通過股權收購獲得該物業(yè)，并授權旗下產(chǎn)業(yè)管理和資本運作平臺——東方明珠對其進行改造，由東方明珠房地產(chǎn)公司操刀。2020年6月啟動建設，預計2023年底竣工。

??東方明珠成功抓住了上海工業(yè)用地盤活的政策窗口期，對項目進行了改造。主要做法包括采取保留改造和拆除重建的方式，將低效工業(yè)用地改造為“小而美”高品質(zhì)綜合體。東方明珠始終堅持“從產(chǎn)業(yè)入地產(chǎn)”，塑造文媒產(chǎn)業(yè)的特色物理空間，承載產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這里還將重點打造媒體小企業(yè)創(chuàng)業(yè)加速器功能，依托文化傳媒產(chǎn)業(yè)鏈完備的優(yōu)勢，構建新媒體產(chǎn)業(yè)孵化基地和集聚區(qū)。改造過程中建立了城市更新企業(yè)與政府、居民之間的溝通協(xié)調(diào)機制，有效推進了項目的平穩(wěn)順利進行，為項目實現(xiàn)政府、企業(yè)和社會的多方共贏打下基礎。

??最終，項目轉變?yōu)榧幕a(chǎn)業(yè)辦公、社區(qū)配套商業(yè)、社區(qū)文體設施于一體的“小而美”文媒產(chǎn)業(yè)新地標，實現(xiàn)收益提升和資產(chǎn)增值，助推集團產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時，彌補了周邊公共配套設施的不足，取得經(jīng)濟社會效益的平衡。成為零星工業(yè)用地轉型成功的重要典范。

??（一）項目概況

??東方明珠創(chuàng)智中心位于徐匯區(qū)徐家匯街道斜土路2570號，總占地面積1.36萬平方米，總建筑面積約5.78萬平方米，其中地上建筑面積約4.07萬方面、地下建筑面積約1.71平方米，前身為上?？茖W教育電影制片廠（以下簡稱“上海科影廠”）。上?？朴皬S創(chuàng)建于1953年2月，拍攝了新穎的科教片、定制片和《科學與技術》雜志片，翻譯部分外國科教片共2000多部，其中《知識老人》、《紅綠燈下》、《不平靜的夜》、《敦煌藝術》、《細胞重建》等近百部影片獲得國際電影節(jié)獎和我國舉辦的“百花獎”、“金雞獎”以及國家各部委評選的優(yōu)秀影片獎。2000年前后，上?？朴皬S業(yè)務逐漸萎縮，其物業(yè)逐步租借給上海廣播電視臺、上海文化廣播影視集團有限公司（SMG）（以下簡稱“上海文廣集團”或SMG）下屬企業(yè)以及外部企業(yè)用于辦公、員工宿舍、演播室、停放轉播車等用途，出租經(jīng)營收入低下、物業(yè)老舊、整體環(huán)境雜亂。

??東方明珠新媒體股份有限公司（以下簡稱“東方明珠”）作為SMG旗下統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)運營和資本運作平臺，憑借在文化傳媒領域的多年積累，于2015年首次提出上?？朴皬S土地轉型開發(fā)的設想。2015年7月，SMG決定對科影廠進行整體轉型開發(fā)，通過股權收購獲得該物業(yè)，并授權東方明珠對其進行改造，由東方明珠旗下文化地產(chǎn)板塊的平臺公司——上海東方明珠房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“東方明珠房地產(chǎn)”）操刀。2017年4月，項目取得了規(guī)劃調(diào)整的批復。2020年6月啟動建設，預計2023年底竣工。

??東方明珠房地產(chǎn)成功抓住了上海工業(yè)用地盤活的政策窗口期，將其打造成集文化產(chǎn)業(yè)辦公、社區(qū)配套商業(yè)、社區(qū)文體設施于一體的“小而美”高品質(zhì)綜合體，構建專業(yè)的、集聚的、協(xié)作的新媒體發(fā)展平臺，助力產(chǎn)業(yè)轉型升級，成為零星工業(yè)用地轉型成功的重要典范。

圖1：項目改造前實景圖（左）與改造后效果圖（右）

??（二）做法經(jīng)驗

??東方明珠創(chuàng)智中心通過保留改造原科影廠的歷史風貌元素，將一代科影人的歷史文化記憶傳承，同時，結合新媒體產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點，規(guī)劃了一個大尺度、高挑空的演播室，共享的小型演播間、共享的小型視頻音頻攝錄間等，打造富有文媒產(chǎn)業(yè)特色的物理空間；此外，依托SMG強大的品牌號召力和產(chǎn)業(yè)孵化能力，提供新媒體產(chǎn)業(yè)孵化服務，打造創(chuàng)業(yè)加速器平臺。

??1、采取保留改造和拆除重建的方式，將項目改造為“小而美”的高品質(zhì)綜合體

??項目在充分市場調(diào)研、策劃的基礎上，采取了“小部分保留改造、整體拆除重建”的策略。小部分保留改造了原科影廠總編輯室所處的10號樓（現(xiàn)3號樓），其地上建面510平方米。對這棟上世紀50年代的二層磚混結構建筑，保留原有的外立面風格并進行結構加固改造，使項目保留了科影廠的歷史風貌元素、延續(xù)了一代科影人的歷史文化記憶，也兼顧與周邊科影廠家屬院的鄰里關系。

??整體拆除重建了一棟高品質(zhì)辦公樓（1號樓）和一棟配套商業(yè)樓（2號樓）。重建后的兩棟樓，建筑立面縱向挺拔、簡潔方正，彰顯大氣磅礴，用綠色理念打造城市公共客廳，開放共享多層屋頂花園，設計風格上融匯海派底蘊與潮流風尚。其中1號樓辦公樓共13層，地上建面36707平方米，定位為超甲品質(zhì)的辦公樓，提供卓越的商務體驗，滿足徐家匯CAZ（中央活動區(qū)）的高品質(zhì)辦公需求；并有裙房4層，1號樓內(nèi)含社區(qū)文體設施約6200平方米，將無償移交給徐匯區(qū)政府，用于彌補社區(qū)文體設施缺口。2號樓配套商業(yè)樓共3層，地上建面3538平方米，為周邊居民提供精致的社區(qū)配套商業(yè)。

??項目在概念設計上，還做到了與社區(qū)生活相結合，預留了東北角最佳地點作為公共廣場，將人流從地鐵站引導過來，增加臨街的商業(yè)面，營造人性化親切的購物休閑氛圍，吸引上班人群和周邊居民步行至場地，從地面到屋面露臺，打造獨特的城市空間。

??最終，將項目改造為集文化產(chǎn)業(yè)辦公、社區(qū)配套商業(yè)、社區(qū)文體設施于一體的“小而美”高品質(zhì)綜合體。

??2、堅持“從產(chǎn)業(yè)入地產(chǎn)”，塑造文媒產(chǎn)業(yè)的特色物理空間，承載產(chǎn)業(yè)發(fā)展

??上海東方明珠房地產(chǎn)有限公司是國內(nèi)第一家上市的文化傳媒公司——東方明珠新媒體股份有限公司旗下的文化地產(chǎn)板塊的平臺公司，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。東方明珠新媒體股份有限公司作為世界媒體500強SMG旗下唯一的產(chǎn)業(yè)運營和資本運作平臺，擁有國內(nèi)最大的多渠道視頻集成與分發(fā)平臺及文化娛樂消費資源，可以為用戶提供豐富多元、特色鮮明的視頻內(nèi)容服務及一流的視頻購物、文旅消費、影視劇及游戲等文娛產(chǎn)品，具有完備的線上線下的文化傳媒產(chǎn)業(yè)鏈。

??東方明珠房地產(chǎn)始終堅持“從產(chǎn)業(yè)入地產(chǎn)”，專注于媒體和文化產(chǎn)業(yè)，以承載產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為目的進行地產(chǎn)項目的開發(fā)改造，塑造文媒產(chǎn)業(yè)所需的特色物理空間，專注于開發(fā)和經(jīng)營高質(zhì)量的辦公物業(yè)和先進的媒體和影視產(chǎn)業(yè)園。在東方明珠創(chuàng)智中心項目中，規(guī)劃了一個大尺度、高挑空的演播室，也可作為攝影棚直接使用。另外，項目內(nèi)塑造了時尚個性化辦公空間、共享的小型演播間、共享的小型視頻音頻攝錄間、共享的后期編輯室和調(diào)色室、提供攝錄設備租賃，還有開放的SMG媒體資源庫、開放的SMG線上線下渠道可供使用。這些都塑造了文媒產(chǎn)業(yè)所需的特色空間，這在常規(guī)的辦公樓宇中很難看到，形成了差異化優(yōu)勢。

??3、依托文化傳媒產(chǎn)業(yè)鏈完備的優(yōu)勢，構建新媒體產(chǎn)業(yè)孵化基地和集聚區(qū)

??東方明珠地產(chǎn)在本項目上，有效整合母公司在媒體、文化旅游及娛樂的資源，以及完備的文化傳媒產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，發(fā)揮集群優(yōu)勢，形成合力協(xié)同發(fā)展。項目通過構建專業(yè)的、集聚的、協(xié)作的新媒體發(fā)展平臺，打造新媒體產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，助力行業(yè)轉型升級，賦予這一滬上重要文化基地以新的內(nèi)涵。

??東方明珠新媒體創(chuàng)智中心將依托上海文化廣播影視集團有限公司、東方明珠新媒體股份有限公司的龍頭牽引作用，依托SMG強大的品牌號召力，吸聚新媒體相關企業(yè)，共享第一流技術、設備和設施提升內(nèi)容制作質(zhì)量，共享使用SMG內(nèi)容豐富的媒體資源庫，共享SMG線上、線下廣泛的傳播渠道，如星尚、東方衛(wèi)視、五星體育、百事通、第一財經(jīng)、東方購物頻道、藝術人文、炫動卡通、紀實頻道等，圍繞東方明珠“智慧廣電文娛+”戰(zhàn)略，重點打造媒體小企業(yè)創(chuàng)業(yè)加速器功能，為處于快速成長期的小型企業(yè)，提供包括創(chuàng)業(yè)服務、創(chuàng)業(yè)融資、創(chuàng)業(yè)培訓、法律支持、政策扶植等方面的優(yōu)質(zhì)配套服務，構建新媒體內(nèi)容生產(chǎn)者、技術提供商和投資商之間互動、交流、共享的創(chuàng)業(yè)加速器平臺，助力媒體行業(yè)轉型升級。

??4、建立了城市更新企業(yè)與政府、居民之間的溝通協(xié)調(diào)機制

??零星工業(yè)用地的城市更新項目多處于市中心，周邊相鄰關系復雜，項目要順利推進，離不開政府、社區(qū)的支持與力量。項目團隊建立了城市更新企業(yè)與政府、居民之間的溝通協(xié)調(diào)機制，有效推進了項目的平穩(wěn)順利進行，為項目實現(xiàn)政府、企業(yè)和社會的多方共贏打下基礎。

??比如，東方明珠地產(chǎn)與徐匯區(qū)政府、徐家匯街道充分研究政策，經(jīng)過了數(shù)次研討與論證，最終確定了項目的轉型路徑、規(guī)劃調(diào)整方案、補地價的標準、社區(qū)文體配套設施比重等內(nèi)容。項目充分預判了市中心城市更新工作的復雜性，聘請了具有群眾工作經(jīng)驗的老專家，成立團隊，與政府街道、周邊社區(qū)居委會共同組建了一個工作小組，專門處理城市更新過程中的群眾工作。項目在施工過程中，正處疫情期間，與周邊社區(qū)居民互幫互助，贏得了居民的理解和認可。東方明珠地產(chǎn)還與居民、單位充分溝通協(xié)商，主動承擔項目周邊小區(qū)修繕和建筑加固，解決他們的現(xiàn)實困難。

??（三）項目成效

??項目由之前老舊的科影廠轉型為一個集新媒體文化產(chǎn)業(yè)辦公、社區(qū)配套商業(yè)、社區(qū)文體設施于一體的“小而美”高品質(zhì)綜合體，實現(xiàn)了區(qū)域功能的提升，彌補了周邊居民社區(qū)配套的不足，并釋放了公共空間和綠化，同時，還對周邊老舊小區(qū)進行修繕和建筑加固。項目對區(qū)域整體發(fā)展做出了貢獻，整體實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益雙豐收。

??1、打造文化產(chǎn)業(yè)新地標，實現(xiàn)收益提升和資產(chǎn)增值

??項目在更新改造前，出租經(jīng)營收入低下、物業(yè)老舊、整體環(huán)境雜亂，東方明珠抓住工業(yè)用地轉型的政策窗口期，將集團存量資產(chǎn)轉型改造，打造出一個集文化產(chǎn)業(yè)辦公、社區(qū)配套商業(yè)、社區(qū)文體設施于一體的“小而美”高品質(zhì)綜合體，實現(xiàn)收益顯著提升及集團資產(chǎn)的增值。建筑面積由1.6萬平方米增加至5.78萬平方米。改造后的文化辦公約3.1萬平米，社區(qū)配套商業(yè)約0.36萬平米，在大幅度提升租金收益水平的同時，還完善彌補了社區(qū)商業(yè)功能、提升社區(qū)整體品質(zhì)；二層地下車庫也將開放給周區(qū)進行錯峰停車，不僅組成了經(jīng)營收入的一部分，也極大緩解周邊小區(qū)的停車難問題。

??2、彌補了周邊公共配套設施的不足，取得經(jīng)濟社會效益的平衡

??一是延續(xù)了城市歷史文化記憶，形成新與舊的碰撞與融合；二是打造大面積的綠化和公共空間，開放式的街區(qū)增加了周邊居民的休憩、娛樂場所；三是增加了社區(qū)文體配套設施，有效補充了周邊公共配套設施的不足；四是承擔項目周邊老舊小區(qū)修繕和建筑加固工作，解決居民的實際困難。

??（四）小結

??東方明珠新媒體創(chuàng)智中心通過政府的積極推動和東方明珠的不斷探索，重點打造媒體小企業(yè)創(chuàng)業(yè)加速器功能，為處于快速成長期的小型企業(yè)，提供包括創(chuàng)業(yè)服務、創(chuàng)業(yè)融資、創(chuàng)業(yè)培訓、法律支持、政策扶植等方面的優(yōu)質(zhì)配套服務，構建新媒體內(nèi)容生產(chǎn)者、技術提供商和投資商之間互動、交流、共享的創(chuàng)業(yè)加速器平臺，助力媒體行業(yè)轉型升級。項目不僅成功打造了文化產(chǎn)業(yè)新地標，實現(xiàn)收益提升和資產(chǎn)增值，還彌補了周邊公共配套設施的不足，取得經(jīng)濟社會效益的平衡，是零星工業(yè)用地轉型成功的重要典范。