申報(bào)企業(yè)：保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司

??摘要：靜安天悅項(xiàng)目位于上海靜安區(qū)彭浦工業(yè)園工業(yè)文明發(fā)祥地，隸屬大寧板塊。助力上海城市更新，保利對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)的新中動(dòng)力機(jī)廠百年老廠房進(jìn)行煥新激活，改造為融合藝術(shù)與歷史建筑的“紅場(chǎng)市集”，打造約20萬(wàn)方地標(biāo)性城市綜合體。無(wú)界共融的Artech活力單元，包含藝術(shù)商業(yè)、甲級(jí)辦公樓、歷史建筑更新的市政配套與天際美學(xué)住宅等多元業(yè)態(tài)，與都心公園帶的自然風(fēng)景共同融合，煥新工業(yè)建筑與城市未來(lái)。

??靜安天悅作為歷史文化導(dǎo)向下的城市更新實(shí)踐，在留存建筑風(fēng)貌與城市記憶的同時(shí)，更賦予老建筑適合未來(lái)城市需求的使用功能，塑造人性化的公共空間。項(xiàng)目以工業(yè)建筑保護(hù)為原點(diǎn)，探索與政府共建合作的新模式，通過(guò)小尺度、漸進(jìn)式的微更新，補(bǔ)齊城市公共服務(wù)配套不足的“短板”，促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，激活一公里街區(qū)，煥新城市更新的靈感。項(xiàng)目做法經(jīng)驗(yàn)可以總結(jié)為四點(diǎn)：一是修復(fù)老廠房歷史文化建筑，賦予老建筑以城市發(fā)展新功能；二是融合多維度生活場(chǎng)景，打造出多業(yè)態(tài)城市綜合體；三是以設(shè)計(jì)縫合街區(qū)，營(yíng)造出充滿藝術(shù)氛圍的開(kāi)放共享型街區(qū)環(huán)境。

??項(xiàng)目頗具成效：一方面，項(xiàng)目獲得了市場(chǎng)認(rèn)可，取得了一定的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目在投資決策、前期市場(chǎng)定位、開(kāi)發(fā)節(jié)奏、成本控制、產(chǎn)品品質(zhì)、入市時(shí)機(jī)選擇等方面表現(xiàn)出色，最終確保項(xiàng)目獲得市場(chǎng)認(rèn)可。另一方面，推動(dòng)城市功能的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)了多方面的綜合效益，包括優(yōu)化城市功能，實(shí)現(xiàn)城市有機(jī)更新；完善公共配套，激發(fā)片區(qū)凝聚力；疏解改造同步，塑造城市優(yōu)美環(huán)境；打造超低能耗建筑，實(shí)現(xiàn)環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益雙贏。

??（一）項(xiàng)目概況

??靜安天悅項(xiàng)目地塊內(nèi)“新中動(dòng)力機(jī)廠舊址”保護(hù)建筑，曾見(jiàn)證了中國(guó)工業(yè)文明百年的變遷，承載著極其重要的歷史記憶。民國(guó)14年(1925年)，新中動(dòng)力機(jī)廠的前身——新中工程有限公司創(chuàng)建，中國(guó)民族工業(yè)著名人物魏如、支秉淵等風(fēng)云登臺(tái)，上海第一臺(tái)柴油機(jī)汽車發(fā)動(dòng)機(jī)在此誕生;直至1958年，新中動(dòng)力機(jī)廠于彭浦工業(yè)園首批建廠，國(guó)內(nèi)第一臺(tái)軸流式增壓器誕生。新中機(jī)廠歷經(jīng)百年，見(jiàn)證了中國(guó)工業(yè)文明崛起之路的數(shù)次里程碑時(shí)刻。新中動(dòng)力機(jī)廠保留下二棟廠房建筑，均建于上世紀(jì)五十年代末六十年代初。

??靜安天悅項(xiàng)目位于靜安區(qū)大寧板塊地塊名稱為靜安區(qū)靈石社區(qū)N070403單元095a-02、095b-01地塊。

表1：靜安天悅項(xiàng)目地塊信息匯總

??2021年6月，本項(xiàng)目地塊打包出讓。保利發(fā)展控股以105.13億元獲得本地塊，成交樓面價(jià)5.17萬(wàn)/㎡，溢價(jià)率8.4%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)10.5萬(wàn)/㎡。隨后，金茂以聯(lián)合開(kāi)發(fā)的形式參與到本項(xiàng)目。2022年6月，項(xiàng)目公司完成股權(quán)變更，由保利持股100%變?yōu)楸＠止?5%，金茂持股35%。

??（二）做法經(jīng)驗(yàn)

??保利發(fā)展控股在上海打造靜安天悅綜合體，實(shí)踐歷史文化導(dǎo)向下的城市更新，留存建筑風(fēng)貌與城市記憶的同時(shí)，更賦予老建筑適合未來(lái)城市需求的使用功能，塑造人性化的公共空間，以工業(yè)建筑保護(hù)為原點(diǎn)，探索與政府共建合作的新模式，通過(guò)小尺度、漸進(jìn)式的微更新，補(bǔ)齊城市公共服務(wù)配套不足的“短板”，促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，激活一公里街區(qū)，煥新城市更新的靈感。

??1、修復(fù)老廠房歷史文化建筑，賦予老建筑以城市發(fā)展新功能

??如今的新中機(jī)廠，原有的清水紅磚建筑延續(xù)著跨越時(shí)代的獨(dú)有審美，更承載著中國(guó)民族工業(yè)文明遺產(chǎn)歷史價(jià)值。靜安天悅項(xiàng)目踐行老建筑保護(hù)先行的建設(shè)理念，將完整保留老廠房建筑上世紀(jì)六十年代標(biāo)志性的外立面「紅色清水磚墻」，后續(xù)對(duì)每一塊紅磚進(jìn)行專業(yè)修復(fù)煥新，修舊如舊，最大限度重現(xiàn)老建筑原貌，為城市留存更多歷史記憶。同時(shí)，靜安天悅也在探索歷史文化建筑保護(hù)傳承的新模式，有保留、有更新、有傳承、有創(chuàng)新，保護(hù)與使用并舉。在歷史建筑空間內(nèi)將創(chuàng)新性嵌入不同于傳統(tǒng)市政配套的服務(wù)與地標(biāo)功能，補(bǔ)齊城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套不足的“短板”，塑造市民活力公共空間。在靜安天悅整體規(guī)劃中，老廠房建筑是作為重要的社區(qū)活力聚場(chǎng)打造的。修繕后的老廠房，將化身聯(lián)動(dòng)城市街區(qū)的市民活動(dòng)中心，與本項(xiàng)目?jī)?nèi)的新建辦公樓、口袋公園，以及項(xiàng)目毗鄰的海上文化中心、靜安檔案館等共同煥新城市界面，并與政府合作共建，嵌入市政配套功能，從而激發(fā)一座社區(qū)的凝聚力。

圖1：項(xiàng)目改造前的老舊廠房

??2、融合多維度生活場(chǎng)景，打造出多業(yè)態(tài)城市綜合體

??靜安天悅是一座約21萬(wàn)平方米的多業(yè)態(tài)綜合體，有機(jī)融合了社區(qū)居住、商業(yè)消費(fèi)、創(chuàng)意辦公、城市服務(wù)等多維度生活場(chǎng)景。

??約2萬(wàn)方的商業(yè)主打小而美，有效服務(wù)周邊社區(qū)居民和辦公白領(lǐng)；修繕后的老廠房化身設(shè)施齊備的市民活動(dòng)中心，補(bǔ)齊周邊公共服務(wù)配套不足的缺口，同時(shí)與周邊劇院群落形成藝術(shù)氛圍的呼應(yīng)和交織。

??兩幢智慧辦公樓宇約4.4萬(wàn)方，均為綠建甲級(jí)辦公樓。首層架空層設(shè)計(jì)，與項(xiàng)目周邊的劇院及文保建筑形成良好的城市互動(dòng)。商辦部分未來(lái)將引入央企金控總部、央企區(qū)域總部、以商貿(mào)、信息、金融為主的民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)總部，以總部經(jīng)濟(jì)牽動(dòng)板塊經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

??藝術(shù)融合居住的高端住區(qū)，共計(jì)1200多套房源，戶型設(shè)置為107平方米三房?jī)尚l(wèi)和230-245平方米的四房三衛(wèi)，享有大寧板塊成熟的生活配套。項(xiàng)目選用錯(cuò)落式的布局方式，讓每一棟樓能在最好的角度下保障足夠采光的同時(shí)，退讓出一個(gè)大尺度中心景觀，并設(shè)置了酒店品質(zhì)禮儀軸、核心花園生活、自然公園生活帶以及公園健康漫步環(huán)，形成“公園一體化”的社區(qū)生活。

圖2：靜安天悅項(xiàng)目效果圖

??3、以設(shè)計(jì)縫合街區(qū)，營(yíng)造出充滿藝術(shù)氛圍的開(kāi)放共享型街區(qū)環(huán)境

??在城市空間的整體升級(jí)上，地處大寧的文化創(chuàng)新中心前沿靈石路，保利恰當(dāng)?shù)貫殪o安天悅的打造注入了“無(wú)界共融”的Artech活力單元理念，以設(shè)計(jì)縫合街區(qū)，打破物理空間與生活方式的隔閡，營(yíng)造匯聚城市活力的開(kāi)放共享型街區(qū)環(huán)境。從新中動(dòng)力機(jī)廠舊址到大寧歌劇院，1公里靈石路在城市天際線的更迭中縫合時(shí)空的傳承。

??項(xiàng)目打造了一塊沿街城市公園綠地，通過(guò)綠化街區(qū)和口袋公園，顯著彌合居住社區(qū)與大寧?kù)`石公園之間的生態(tài)斷層，從點(diǎn)到帶，實(shí)現(xiàn)城市綠色空間滲透，靈石路將煥新綠色景觀線。加上沿街商業(yè)街區(qū)，讓項(xiàng)目能與周邊住戶得到更好的交融。

??1公里靈石路，還將成為一條生活回歸線，打通綜合體內(nèi)部的業(yè)態(tài)壁壘，解決與城市公共活動(dòng)空間的開(kāi)放融合，用15分鐘步行環(huán)流街區(qū)的方式，考量城市生活的多元場(chǎng)景。

圖3：靜安天悅項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布效果圖

??（三）項(xiàng)目成效

??靜安天悅項(xiàng)目通過(guò)專業(yè)化運(yùn)作，準(zhǔn)確研判市場(chǎng)，獲得市場(chǎng)認(rèn)可，取得了一定的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，項(xiàng)目始終貫徹低碳理念，綜合效益良好，通過(guò)超低能耗建筑建設(shè)，獲得容積率獎(jiǎng)勵(lì)，不僅增加了項(xiàng)目的社會(huì)和環(huán)境效益，并且也增加了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

??1、項(xiàng)目獲得了市場(chǎng)認(rèn)可，取得了一定的經(jīng)濟(jì)效益

??得益于保利發(fā)展前瞻的規(guī)劃和投資策略、專業(yè)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力、穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)和高效的架構(gòu)、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理能力和行業(yè)領(lǐng)先的品牌信用，靜安天悅項(xiàng)目在投資決策、前期市場(chǎng)定位、開(kāi)發(fā)節(jié)奏、成本控制、產(chǎn)品品質(zhì)、入市時(shí)機(jī)選擇等方面表現(xiàn)出色，最終確保項(xiàng)目獲得市場(chǎng)認(rèn)可，取得了一定的經(jīng)濟(jì)效益。

??項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)秀，享受南北高架和中環(huán)發(fā)展軸發(fā)展輻射，與全球影視、電競(jìng)文創(chuàng)策源地產(chǎn)業(yè)共生，享有大寧成熟宜居的生活配套，周邊商業(yè)林立、文娛綠地醫(yī)療資源豐富，還有優(yōu)秀學(xué)區(qū)加持。項(xiàng)目自2021年6月拿地至2022年8月，克服上海疫情封控的影響，以一年左右的時(shí)間完成首開(kāi)，開(kāi)發(fā)節(jié)奏和入市時(shí)機(jī)均表現(xiàn)出色。從首開(kāi)至2023年10月四期收官，每次開(kāi)盤即罄，入圍積分高，獲得市場(chǎng)充分認(rèn)可。一期開(kāi)盤：2022年8月25日（2022年三批次）338套107㎡戶型。認(rèn)購(gòu)率314%，入圍分為83.2。二期開(kāi)盤：2022年11月26日（2022年五批次）344套106㎡、107㎡、245㎡戶型。認(rèn)購(gòu)率253%，入圍分為80.7。三期開(kāi)盤：2022年12月28日（2022年七批次）332套107㎡、230㎡、232㎡戶型。認(rèn)購(gòu)率267%，入圍分為77.03。四期開(kāi)盤：2023年10月18日（2023年九批次）205套107㎡。認(rèn)購(gòu)率322%，入圍分為81.76，是2023年前九批次中認(rèn)購(gòu)入圍比最高的項(xiàng)目之一。

??2、項(xiàng)目推動(dòng)城市功能的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)了多方面的綜合效益

??優(yōu)化城市功能，實(shí)現(xiàn)城市有機(jī)更新。項(xiàng)目根據(jù)片區(qū)功能不足進(jìn)行優(yōu)化提升，將有效改善區(qū)域活力，提升整體風(fēng)貌、延續(xù)城市文脈、構(gòu)建便捷生活圈。

??完善公共配套，激發(fā)片區(qū)凝聚力。項(xiàng)目已布點(diǎn)部分口袋公園，新建辦公樓及藝術(shù)商業(yè)等，并與政府合作共建，嵌入市政配套功能，另有119套人才公寓為靜安區(qū)政府持有。從而激發(fā)一座社區(qū)的凝聚力。

??疏解改造同步，塑造城市優(yōu)美環(huán)境。圍繞改善城市功能，制訂有序的城市更新方案，保留原工業(yè)遺存的基礎(chǔ)上，高效利用資源，進(jìn)一步改造特色街區(qū)，新建綠化景觀、公共活動(dòng)空間，推進(jìn)靈石路風(fēng)貌整治，塑造良好城市風(fēng)貌，優(yōu)化環(huán)境提升。

??超低能耗建筑，實(shí)現(xiàn)環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益雙贏。靜安天悅是靜安首個(gè)采用光伏可再生能源應(yīng)用的通過(guò)超低能耗方案評(píng)審的項(xiàng)目，還是上海首個(gè)建筑高度近百米的采用預(yù)制混凝土硅墨烯反打保溫系統(tǒng)項(xiàng)目。通過(guò)超低能耗建筑建設(shè)，減少碳排放，助力上海實(shí)現(xiàn)2025年“碳達(dá)峰”的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)環(huán)境效益。同時(shí)，通過(guò)超低能耗建筑建設(shè)，獲得3%容積率獎(jiǎng)勵(lì)，貨值預(yù)估增加4.2億元。項(xiàng)目始終貫徹低碳理念，綜合效益良好，不僅增加了項(xiàng)目的社會(huì)和環(huán)境效益，并且也增加了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

圖4：靜安天悅項(xiàng)目效果圖

??（四）小結(jié)

??城市更新早已不是簡(jiǎn)單的拆除重建，而是城市系統(tǒng)和功能的全面升級(jí)，推動(dòng)城市精細(xì)化管理，補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套不足的“短板”，促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，激發(fā)城市活力。作為央企，保利發(fā)展控股的每一步發(fā)力都是緊跟著國(guó)家戰(zhàn)略走。新中機(jī)廠的保護(hù)煥新與靜安天悅無(wú)界共融之城的打造，正是保利發(fā)展控股在上海城市更新的重要一步。靜安天悅這一未來(lái)城市綜合體樣本，利用“一公里”縫合時(shí)空傳承，展示出保利的文化決心，在城市更新賽道上為企業(yè)如何積極融入城市歷史肌理帶來(lái)了新破題思路。