[克而瑞]行業(yè)數(shù)據(jù) | 11月銷(xiāo)售投資跌幅擴(kuò)大，預(yù)計(jì)全年規(guī)模降至五年前

??12月15日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年1-11月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，單月銷(xiāo)售和投資規(guī)模分別擴(kuò)大10pcts和4pcts至33%和20%。房屋新開(kāi)工和土地購(gòu)置面積仍同比均腰斬，同比下降51%和58%。房屋竣工連續(xù)3個(gè)月規(guī)模上漲，11月環(huán)比上漲61%，但不足支撐整體投資。前11月商品房銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)投資規(guī)模均降至五年新低。

??11月銷(xiāo)售面積環(huán)比增3%
同比降幅再擴(kuò)大10pcts預(yù)期“翹尾”無(wú)望

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—11月，商品房銷(xiāo)售面積121250萬(wàn)平方米，同比下降23.3%；商品房銷(xiāo)售額118648億元，下降26.6%。兩者同比降幅相比1—10月分別擴(kuò)大1pct和0.6pct，累計(jì)同比降幅走勢(shì)趨平趨緩。

??單月來(lái)看，11月全國(guó)商品銷(xiāo)售面積和金額分別為10071萬(wàn)平方米和9816億元。同比分別下降33.3%和32.2%，二者同比降幅再度擴(kuò)大，較1-10月擴(kuò)大10pcts和8.5pcts。二者環(huán)比分別上漲3%和4%。

??縱觀2022年下半年商品房銷(xiāo)售情況，當(dāng)前市場(chǎng)已完成規(guī)模筑底、整體止跌在即，但全面回暖仍存在較大難度，市場(chǎng)情緒仍然萎靡。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

??一方面，月均銷(xiāo)售規(guī)模底部持穩(wěn)。7-11月商品房銷(xiāo)售面積整體趨于穩(wěn)定，除9月強(qiáng)銷(xiāo)期外其余4個(gè)月份商品房銷(xiāo)售規(guī)模維持在10000萬(wàn)平方米和10000億元上下。雖較2022年上半年月均和2021年全年月均分別下降了27%和39%，但已有止跌姿態(tài)。

??另一方面，年末翹尾行情大打折扣。11月商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比僅上漲3%。環(huán)比漲幅遠(yuǎn)小于往年同期水平（2022年11月商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比上漲19%）。

??究其原因，一方面，雖然疫情管控全面解禁，但是民眾對(duì)于疫情的恐慌情緒尚未完全消退，加之管控解除后短期陽(yáng)性病例有增無(wú)減，實(shí)則當(dāng)前還是處于疫后恐慌期，客觀上也會(huì)對(duì)購(gòu)房產(chǎn)生消極影響。另一方面，核心一二線(xiàn)限制性政策局部松動(dòng)釋放了一定利好消息，對(duì)于短期成交回升也會(huì)有一定的積極作用，但是對(duì)于廣大弱二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市而言，基本進(jìn)入了紓困政策的“失效期”，全面需求透支很難通過(guò)短期政策調(diào)節(jié)改善，因而也面臨較長(zhǎng)的低位盤(pán)整期。

??據(jù)此以銷(xiāo)售規(guī)模累計(jì)同比降幅持穩(wěn)預(yù)估，2022年全年商品房銷(xiāo)售面積和金額分別將達(dá)13.6億平方米和13.3萬(wàn)億元，同比分別下降24%和27%。

??全國(guó)銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比再降

??一線(xiàn)同比漲幅繼續(xù)回落三線(xiàn)跌幅4%領(lǐng)先

??根據(jù)全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、金額估算來(lái)看，11月全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)9747元/平方米，環(huán)比回升1%但仍處于萬(wàn)元以?xún)?nèi)。新一輪的降價(jià)仍在多個(gè)城市廣泛開(kāi)展。

??11月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市有51個(gè)，比上月減少7個(gè)。一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比10月擴(kuò)大0.1pct。二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比10月均收窄0.1pct。三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比10月收窄0.1pct。

??同比來(lái)看，11月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降城市有51個(gè)，個(gè)數(shù)均與上月相同。一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲2.5%，漲幅比10月回落0.1pct。二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.2%，降幅比10月收窄0.1pct。三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降3.9%，降幅與10月相同。

??11月竣工環(huán)比上漲61%

??新開(kāi)工、土地購(gòu)置同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積896857萬(wàn)平方米，同比下降6.5%。房屋新開(kāi)工面積111632萬(wàn)平方米，下降38.9%；房屋竣工面積55709萬(wàn)平方米，下降19.0%。三者同比降幅分別擴(kuò)大0.8pct、1.1pcts和0.3pct。

??單月來(lái)看，11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積7963萬(wàn)平方米，同比下降53%；新開(kāi)工和竣工面積分別為7910萬(wàn)平方米和9144萬(wàn)平方米，同比下降51%和20%，環(huán)比分別下降12%和上漲61%。

??縱觀2022年下半年，整體呈現(xiàn)“新開(kāi)工連續(xù)疲弱”、“竣工保交付接連發(fā)力”的趨勢(shì)。

??一方面，房屋新開(kāi)工10月雖短暫同比降幅收窄，但11月降幅再度擴(kuò)大。受房企投資行為裁剪和2021年土地出讓縮量影響，新開(kāi)工規(guī)模連續(xù)回落至歷史極低水平。

??另一方面，房屋竣工持續(xù)發(fā)力，當(dāng)前保交付已成為房地產(chǎn)軟著陸、恢復(fù)購(gòu)房者信心的關(guān)鍵一環(huán)。“第二支箭”和“第三支箭”均涉及支持“保交樓”。三季度起各地方政府密集發(fā)文確保落實(shí)“一樓一策”，多個(gè)房企也聲明全力保交樓。2年以上續(xù)建項(xiàng)目規(guī)模保持增長(zhǎng)。但需要注意的是，受前值較高影響三季度起房屋竣工同比由正轉(zhuǎn)負(fù)并降幅擴(kuò)大，對(duì)整體開(kāi)發(fā)投資規(guī)模的支撐減弱。

??據(jù)此以房屋施工、新開(kāi)工和竣工累計(jì)同比降幅線(xiàn)性預(yù)估，2022年全年預(yù)計(jì)三者分別完成90億平方米、12億平方米和8億平方米，同比分別下降7%、40%和18%。

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積8455萬(wàn)平方米，同比下降54%；土地成交價(jià)款7591億元，下降48；二者降幅分別較1-10月擴(kuò)大0.73pct和0.84pct。

??單月來(lái)看，11月土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款分別為1023萬(wàn)平方米和1530億元，二者同比下降58%和51%，降幅較10月擴(kuò)大5pcts和1.05pcts。2022年11月，多個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行了集中土拍。從土拍熱度表現(xiàn)來(lái)看，北京、上海、杭州土拍熱度回升，但素質(zhì)相對(duì)一般或周邊住宅去化困難的板塊則須依靠本地國(guó)企托底或直接遭遇流拍。

??11月開(kāi)發(fā)投資額不足萬(wàn)億環(huán)比再降5%

??全年投資額預(yù)計(jì)同比降10.8%

??據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資123863億元，同比下降9.8%，較1-10月降幅擴(kuò)大1pct。其中11月全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額9918億元，環(huán)比下降4.5%，同比下降19.9%，較10月降幅擴(kuò)大3.9pcts。

??縱觀2022年下半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額一路收窄至歷史低點(diǎn)。至11月全國(guó)開(kāi)發(fā)投資額已降至不足1萬(wàn)億元，為近五年新低。

??主要有兩方面原因，一方面新房銷(xiāo)售仍處于下行中，疊加雖“三支箭”盡出，但截至11月末房企到位資金情況尚沒(méi)有改善，雙通道向投資端施加負(fù)面壓力；另一方面房屋新開(kāi)工和土地購(gòu)置單月規(guī)模和增速仍在進(jìn)一步下降。同時(shí)，“保交付”房屋竣工帶來(lái)的建安新增投資規(guī)模有限，其同比降幅也逐漸擴(kuò)大對(duì)整體投資的支撐力度持續(xù)降低。

??據(jù)此以投資規(guī)模累計(jì)同比降幅線(xiàn)性預(yù)估，2022年全年預(yù)計(jì)完成開(kāi)發(fā)投資額13.2萬(wàn)億元，規(guī)?；氐轿迥昵?，增速同比下降10.8%。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：

??三季度以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好頗多。連續(xù)的金融端利好對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了有力的支持，但政策端支持力度加大傳導(dǎo)至行業(yè)銷(xiāo)售與投資仍需一段時(shí)間。同時(shí)管控解除后的短期恐慌也對(duì)房地產(chǎn)造成一定消極影響。從全國(guó)來(lái)看，商品房銷(xiāo)售、施工拿地以及整體投資單月同比降幅均再度擴(kuò)大，整體房地產(chǎn)下行態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)，現(xiàn)狀好轉(zhuǎn)仍需一個(gè)過(guò)程。

??新房銷(xiāo)售方面，各地紓困政策已經(jīng)“應(yīng)出盡出”，進(jìn)一步的調(diào)控寬松對(duì)銷(xiāo)售表現(xiàn)的促進(jìn)作用將愈發(fā)有限。當(dāng)前新房市場(chǎng)仍未解決的難題是購(gòu)房者信心與預(yù)期普遍不足，隨著后續(xù)“保交付”工作做出實(shí)際成效后，或?qū)鲗?dǎo)至新房市場(chǎng)。

??房企拿地方面，當(dāng)前樓市下行壓力仍舊偏大，市場(chǎng)投資信心也較為低迷，受此影響，預(yù)計(jì)四季度土拍熱度也將會(huì)延續(xù)低位運(yùn)行。多數(shù)城市為完成全年供地計(jì)劃，整體累計(jì)規(guī)模同比腰斬、底價(jià)托市等現(xiàn)狀不會(huì)改變，整體土拓投資仍將保持低活躍度。

??房企施工方面，房屋新開(kāi)工規(guī)模已有筑底姿態(tài)，后續(xù)至年末將保持低位，對(duì)整體開(kāi)發(fā)投資貢獻(xiàn)有限。全力“保交付”下至年底房屋竣工規(guī)模將繼續(xù)回升，累計(jì)同比降幅也將繼續(xù)收窄。

??土拓投資和建安投資難以支撐開(kāi)發(fā)投資如期回升。當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)投資仍較為乏力，土拓和建安投資均無(wú)法形成有力支撐。因此后續(xù)投資規(guī)模將維持低位，同比降幅則將在房屋竣工帶動(dòng)的弱支撐下緩慢收窄。