[恒大研究院]房地產(chǎn)稅的最佳出臺時機和預期影響

??2019年政府工作報告提出“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法”，從“穩(wěn)妥”到“穩(wěn)步”，房地產(chǎn)稅改革正在提速。為什么要征收房地產(chǎn)稅？最佳出臺時機是何時？征收之前有哪些基礎(chǔ)設(shè)施要建設(shè)？什么房地產(chǎn)稅方案最好？出臺后會有什么影響？我們試圖在本報告中回答這些問題。

??1、為什么一定要征收房地產(chǎn)稅？

??存量房時代漸行漸近，征收保有環(huán)節(jié)稅是大勢所趨。2018年我國城鎮(zhèn)住房套戶比1.09，住房供給總體充分；土地購置面積和商品住宅新開工均處于峰值水平，住房大建設(shè)時代的基礎(chǔ)不復存在，開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收和土地出讓金必將不斷減少。而我國地方財政高度依賴土地相關(guān)收入，2018年，地方本級財政收入中土地出讓收入占比38.1%，僅依賴于開發(fā)環(huán)節(jié)的土地財政難以為繼，拓寬稅源是必由之路。

??滿足三個前提，房地產(chǎn)稅有望成為地方政府的重要稅源。一是城鎮(zhèn)人口和人均居住面積逐漸提高，促使稅基總和不斷增加；二是人均可支配收入增速高于房價增速，導致房價收入比降低、居民住房購買能力提升，可承受更高的實際稅率；三是存量房時代逐步到來，土地出讓收入規(guī)模降低，提升地方政府征稅動力。

??2、何時是房地產(chǎn)稅出臺的最佳時機？

??房地產(chǎn)稅最佳出臺時機是經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展、房地產(chǎn)市場健康運行時期。

??在經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展、房地產(chǎn)市場健康運行時期出臺房地產(chǎn)稅，邊際影響最小，更容易被市場所接受。當房地產(chǎn)市場上行時，房地產(chǎn)稅預期成本遠低于房價和房租上漲的預期收益，征稅雖不會對市場產(chǎn)生重大沖擊，但目前市場繼續(xù)上行帶來的風險也越來越大。當市場下行，一方面持有房地產(chǎn)的預期損失放大，另一方面也強化了政府調(diào)控和房價下跌的預期，使得持有者更急于脫手，加速房價下跌。

??當前經(jīng)濟下行壓力加大，未能給房地產(chǎn)稅出臺提供最佳環(huán)境。當前我國經(jīng)濟金融形勢嚴峻，三季度GDP增速創(chuàng)1992年以來新低，其中，出口連續(xù)兩個月負增長，消費低迷，固定資產(chǎn)投資持續(xù)放緩；財政稅收收入下滑，稅收連續(xù)5個月負增長、11省市財政負增長。

??3、征收房地產(chǎn)稅，需要哪些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)？

??開展全國住房普查，掌握全國住房基本情況。1984年以來，我國還未進行一次全國性住房普查，住房基礎(chǔ)信息薄弱。2020年我國將開展第七次全國人口普查，主要調(diào)查人口和住戶基本情況，有望摸清楚住房底數(shù)。

??統(tǒng)一界定房屋性質(zhì)。由于歷史遺留原因，現(xiàn)存房改房、福利房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)差別大，稅基不統(tǒng)一。

??解決征稅“技術(shù)前提”，建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，準確及時的采集房屋登記和交易數(shù)據(jù)，實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)、實時查詢?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》自2014年底公布，2015年3月1日起施行；2018年6月，全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺已實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，不動產(chǎn)登記工作也在全面推進，2018年，全國335個地市、2853個縣區(qū)共設(shè)立3001個不動產(chǎn)登記辦事大廳、3.8萬個窗口、8萬多一線登記工作人員平均每天為30多萬企業(yè)和群眾提供不動產(chǎn)登記服務(wù)。

??完成房地產(chǎn)稅改革。目前在房地產(chǎn)稅收環(huán)節(jié)，約有10個稅種，應重新設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅賦，避免重復征稅。

??設(shè)置科學合理的評估機制。主要包括不動產(chǎn)的價值評估和評估基期、稅率調(diào)節(jié)機制等，確保居民稅負負擔可承受。

??2015年1月5日國務(wù)院公布《稅收征管法》（2015年修訂征求意見稿），對比原稅收征管法，此征求意見稿對稅收征納完成修訂《稅收征管法》，為依法治稅提供依據(jù)。權(quán)利義務(wù)做了大幅修訂；國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于國務(wù)院2016年立法工作計劃的通知》，就做好國務(wù)院2016年立法工作提出相關(guān)意見，并發(fā)布了2016年立法工作計劃的具體安排，其中包括抓緊修訂《稅收征收管理法》等稅收立法項目。

??4、什么是最優(yōu)的房地產(chǎn)稅方案？

??稅制設(shè)計由地方主導，因地制宜，避免“一刀切”。房地產(chǎn)稅具有高度地方性，與地方居民利益密切相關(guān)。中央統(tǒng)一立法雖然必要，但各地方住房需求、住房發(fā)展階段等具體情況都不一樣，不宜統(tǒng)一稅制“一刀切”。留給地方政府充足的自主空間，兼顧地方特點，才能保證房地產(chǎn)稅滿足地方多樣化需求，穩(wěn)妥實施。

??區(qū)域上，從經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)試點，逐步過渡到全國。相較于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，發(fā)達地區(qū)居民收入水平、支付能力和納稅意識都更強，從經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)開展房地產(chǎn)稅試點，總結(jié)經(jīng)驗，逐步過渡到全國，阻力較小。

??征稅對象上，從空置住房、高端住房逐步過渡到所有住房，有利于改革推進。房地產(chǎn)稅是直接稅，居民對稅負敏感，房地產(chǎn)稅應由小范圍、低稅負向全面征收過渡。從國際看，房地產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅的一種，稅制設(shè)定上以“寬稅基、低稅率”為主，針對存量住房征收房地產(chǎn)稅可確保稅源規(guī)模。開征初期，考慮居民負擔水平和接納程度，可從空置房、高端住房逐步過渡到所有住房。

??即使是普征，差異化的稅制方案有利于精準調(diào)控。對于空置房、高端住房和全部住房，當稅率、稅基和稅收優(yōu)惠措施都相同時，無法體現(xiàn)稅制公平性；當稅基和減稅措施相同，但對空置、高端房高稅率征稅、一般住房低稅率征稅時，有利于打擊投機性需求、減少空置、抑制高端需求，提高房地產(chǎn)稅的接受度；當稅率和稅基相同，僅對一般住房實施稅收減免政策，既保護居民正當?shù)淖宰⌒枨?，也有利于提高住房利用率，減少不必要的住房資源浪費。

??設(shè)定合理的價值評估基期和稅率調(diào)節(jié)機制，確保居民可負擔。美國房地產(chǎn)評估價值雖與市場價值接近，但可通過評估率來調(diào)節(jié)實際稅率，2018年，各州的房地產(chǎn)稅實際稅率在0.27%-2.4%之間。德國土地價值評估基期較早，西德為1965年、東德為1935年，基準稅率由聯(lián)邦政府統(tǒng)一制定，同時，設(shè)置稽征率來調(diào)節(jié)實際稅率，由地方政府自行確定，由于評估標準較早，居民實際稅負水平不高，2017年土地稅140億歐元，占財政收入比重0.98%。英國房產(chǎn)評估采用1991年市場價值（威爾士采取2003年），稅率分8個等級，地區(qū)政府自行調(diào)整基準稅率來調(diào)節(jié)實際稅率水平，2017年平均稅率僅約1.8%，如考慮房價上漲因素，則實際稅負更輕。借鑒國際經(jīng)驗，設(shè)定合理的不動產(chǎn)價值評估基期和稅率調(diào)節(jié)機制，讓居民能負擔起，才是房地產(chǎn)稅順利落地的前提。

??居民自住房稅收減免，或設(shè)定人均免征面積，滿足居民自住需求。新加坡采取超額累進制稅率，與非自住房稅率不同，自住房稅率更低；德國首套自住房不收房地產(chǎn)稅，只有在使用第二套及以上住房時繳納二套住房稅；上海市新購住宅免征面積為人均60平米；重慶市獨棟住宅每戶免稅180平方米、新購獨棟住宅和高檔住房每戶免稅100平方米。

??5、房地產(chǎn)稅出臺有什么影響？

??（1）短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅通過影響供需格局影響市場

??房地產(chǎn)稅通過影響市場預期和持有收益影響供需，抑制房價上漲。國際經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)稅開征前后，征稅力度和市場反應尚未明確，市場預期受影響，需求入市節(jié)奏推遲、部分投資者拋售房產(chǎn)，影響短期市場供需、房價回調(diào)。

??購房者關(guān)注稅收力度和市場反應，觀望情緒濃厚。我國房地產(chǎn)稅征稅時點、力度和市場反應尚未明確，部分購房者會持觀望態(tài)度、推遲需求入市，短期內(nèi)購房需求將減少。

??房屋持有者可能出租或出售部分征稅房產(chǎn)應對持房成本上升。由于征稅力度未明確，持房者或大多持觀望態(tài)度，采用出租或出售部分征稅房屋以應對持房成本上升。對于人口凈流出、缺乏需求支撐的部分城市，房產(chǎn)持有者可能會選擇出售房產(chǎn)；對于人口持續(xù)流入、住房需求旺盛的城市，持房者短期內(nèi)會采取出租房產(chǎn)以應對持有成本上升，并將部分房地產(chǎn)稅負擔轉(zhuǎn)嫁給承租者，導致房租上漲。

??（2）長期看，房地產(chǎn)稅市場調(diào)節(jié)作用不明顯

??房價長期走勢由供需決定，房地產(chǎn)稅的市場調(diào)節(jié)作用有限。從國際經(jīng)驗看，房價的決定因素是供需，房地產(chǎn)稅僅是一個調(diào)節(jié)因素，既不是穩(wěn)定市場運行的關(guān)鍵，也無法防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅。德國僅征收土地稅、且稅負較低，但房價長期穩(wěn)定，主要依靠供需平衡和穩(wěn)健的貨幣金融制度；日本、美國、英國很早就開征房地產(chǎn)稅，但日本經(jīng)歷兩次房地產(chǎn)危機、美國出現(xiàn)六十年大牛市又爆發(fā)次貸危機、英國房價則長期剛性上漲，主要由于土地供給不足或房地產(chǎn)過度金融化。（作者為恒大研究院首席房地產(chǎn)研究員）