??8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局連發(fā)兩項(xiàng)樓市重磅新政，引發(fā)市場(chǎng)熱議。

??01. 降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率

??根據(jù)通知內(nèi)容，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，協(xié)商變更合同約定的利率水平，或由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。并明確兩點(diǎn)：一是存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款覆蓋范圍，指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款；二是調(diào)整后利率下限，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

??總的來看，政策核心主要有三點(diǎn)：一是利率下調(diào)僅限存量首套住房商業(yè)貸款，二套及以上、公積金貸款等都暫不適用；二是利率調(diào)整需由借款人向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)自主協(xié)商，這也就意味著金融機(jī)構(gòu)擁有較大主動(dòng)權(quán)，后續(xù)可能會(huì)因?yàn)榻杩钊耸杖搿⒄餍诺葪l件給予不同的利率下調(diào)幅度甚至回絕申請(qǐng)；三是規(guī)定新發(fā)放的貸款利率在LPR上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。即利率下調(diào)有明顯的時(shí)間、地域限制，城市不同或貸款發(fā)放時(shí)間不同都可能導(dǎo)致利率下調(diào)幅度不同，而這也正是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。近兩年來，大部分城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限已經(jīng)調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR或LPR減20個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)空間十分有限。相反，在LPR推行早期，全國大部分城市首套住房貸款利率均有不同幅度加點(diǎn)，加上部分商業(yè)銀行上浮加點(diǎn)幅度，部分首套住房商業(yè)貸款利率甚至高達(dá)5.5%—6%，新政受益更加明顯。

??從影響來看，據(jù)接近監(jiān)管人士透露，存量首套住房商業(yè)性貸款利率調(diào)整后，逾4000萬戶、上億居民財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降，房貸利率平均降幅約0.8個(gè)百分點(diǎn)。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人每年房貸利息支出超5000元，對(duì)增強(qiáng)居民消費(fèi)能力有一定的積極作用，同時(shí)也可有效減少提前還款現(xiàn)象，有利于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健經(jīng)營。但實(shí)際具體成效仍待各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)出臺(tái)政策細(xì)則及政策落實(shí)程度而定。

??02. 降低首套房及二套房商業(yè)貸款最低首付比例，降低二套房商業(yè)貸款利率下限

??根據(jù)通知內(nèi)容，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例統(tǒng)一為不低于30%；二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。同時(shí)明確，按照因城施策原則，自主確定各城市首套和二套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例和利率。

??此項(xiàng)政策核心有兩點(diǎn)：一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例政策下限，不再區(qū)域“限購”城市和“不限購”城市。二是將二套房商業(yè)貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR加20個(gè)基點(diǎn)，而此前規(guī)定下限為不低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，即二套房商業(yè)貸款利率下調(diào)了40個(gè)基點(diǎn)。目前，我國仍有不少一二線城市首套住房和二套房商業(yè)貸款最低首付比例較高。其中，首套房商業(yè)貸款方面，如北京、上海最低首付比例為35%，廣州、深圳、蘇州、杭州、三亞等城市最低首付比例為30%；二套房商業(yè)貸款方面，北京最低首付比例為60%，上海最低首付比例為50%，蘇州、杭州、鄭州、三亞等城市最低首付比例也達(dá)到40%，較此次新政規(guī)定的首套房商業(yè)貸款最低首付比例20%、二套房商業(yè)貸款最低首付比例30%均有較大的下調(diào)空間，購房者首付壓力有望進(jìn)一步減輕。同時(shí)，二套房商業(yè)貸款利率的下調(diào)，也將使二套房購房成本下降，從而進(jìn)一步提振市場(chǎng)購房需求。

??總的來看，一方面，政策仍基于“因城施策”原則自主確定，并非強(qiáng)制統(tǒng)一執(zhí)行，各地落實(shí)情況待觀察；另一方面，疊加此前“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的推廣，當(dāng)前政策核心仍是聚焦金融支持購房者，即期望繼續(xù)通過加杠桿方式撬動(dòng)住房需求。在經(jīng)濟(jì)下行及居民收入預(yù)期不穩(wěn)背景下，實(shí)際成效有待觀察甚至難言樂觀。此次新政明確指出，中國人民銀行和金融監(jiān)管總局各分支機(jī)構(gòu)要立即轉(zhuǎn)發(fā)并督促地方法人金融機(jī)構(gòu)貫徹執(zhí)行，體現(xiàn)了當(dāng)前政策穩(wěn)市救市的緊迫性。若政策成效不及預(yù)期，后續(xù)進(jìn)一步取消行政性限制措施、降房?jī)r(jià)、給予購房財(cái)稅支持等政策仍需加快出臺(tái)。

??站在樓市發(fā)展的歷史角度，首套首付20%且不帶附加條件（如90平以下），這個(gè)政策力度是回歸到了2003年和2008年，首付政策已經(jīng)達(dá)到樓市歷史最寬松程度，利率這塊雖然還比不上2008年金融危機(jī)時(shí)期的基準(zhǔn)利率七折，但也體現(xiàn)了較大優(yōu)惠力度。

??站在全國發(fā)展一盤棋的角度，本輪房地產(chǎn)新政，不僅是激活房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷量，通過降低首套房首付比例、降低存量貸款利率，配合個(gè)人所得稅的降低，其更大政策目標(biāo)是激活消費(fèi)，讓老百姓手里有更多的流動(dòng)性，進(jìn)而激活沉悶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面。