[中原地產(chǎn)]松綁若隱若現(xiàn) 調(diào)控左右為難

11月，在溫總理通過多種途徑強調(diào)政策不能放松后，各地方政府鮮有跟進(jìn)舉措。反而是部分地方陸續(xù)出現(xiàn)放松政策的沖動。目前，地方政府的調(diào)控態(tài)度及措施大致可分為以下三種。

短期沖關(guān)型 持續(xù)調(diào)控動力有限

接近年底，在珠海、中山密集宣布“限價”后，廣州增城國土資源局亦用口頭通知的方式再次強調(diào)了“限價”。早在今年3月31日，增城曾出臺過一輪“限價令”，但當(dāng)時所用措辭比較模糊——按樓盤限價，新開盤原則上價格漲幅不得高于該市的控制目標(biāo)。而本輪“限價”更為具體， 直接提出了7736元/平方米的限價目標(biāo)。

中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，中山、珠海、廣州增城出臺的“限價令”均有明顯的沖刺年度房價調(diào)控目標(biāo)之嫌，其持續(xù)調(diào)控動力有限。一方面，中山和增城的“限價”均明確提出只執(zhí)行到今年年底，珠海雖沒有給出“限價”時限，但其政策原文中提到對超過限價的樓盤“暫停”備案。另一方面，據(jù)中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前珠海、增城今年1~9月的新房累計成交均價已超過年初按GDP或人均可支配收入計算的房價調(diào)控目標(biāo)，因此年末若不強制性控制，今年目標(biāo)必將失守。

低調(diào)松綁型 多舉籌措促進(jìn)交易

目前，貨幣政策的持續(xù)緊縮已成為影響市場的主要因素。在“限貸”這一核心因素短期內(nèi)難以改變的背景下，已有部分城市地方政府已經(jīng)開始在政策焦點之外悄然“松綁”。近期，北京、杭州、重慶、長春紛紛在土地出讓、房源解禁、資格放寬等環(huán)節(jié)試水，以促進(jìn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

據(jù)中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，以上城市自調(diào)控以來市場下滑均較為明顯。其中，北京作為“限購”最嚴(yán)格的城市，其二手住宅價格在一線城市中最先出現(xiàn)下跌。據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)顯示，北京二手住宅價格指數(shù)已連續(xù)5月下跌，累計跌幅近4%，且近期業(yè)主放盤意愿持續(xù)走低。北京土地市場也十分慘淡，1~10月實際出讓量較前2年的均值下滑20%。杭州2011年10月的新建住宅供求比高達(dá)3.45，供過于求嚴(yán)重，已經(jīng)超越2008年的歷史高位；土地市場亦較為低迷，杭州1~10月土地出讓金同比下滑接近4成。重慶方面，今年1~10月新房成交面積同比去年則下滑4成。

底線試探型 直接優(yōu)化“限購”執(zhí)行

繼佛山于10月“限購”放松緊急叫停后，本周成都亦出臺優(yōu)化“限購”之舉。與佛山直接挑戰(zhàn)“限購”條款不同，本次成都僅在政策執(zhí)行口徑上暗松，即將新房網(wǎng)簽時對購房人的資格審核轉(zhuǎn)交由開發(fā)商和房產(chǎn)中介執(zhí)行，政府只在辦理房產(chǎn)證時再對購房人資格進(jìn)行審查。據(jù)中原集團(tuán)研究中心調(diào)研，雖然成都市房管局負(fù)責(zé)人重申將繼續(xù)堅決執(zhí)行住房“限購”，但地方執(zhí)行“限購”的操作空間有所增強。中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，自今年2月15日“限購”以來，成都新房市場成交明顯下滑，今年3~10月的新房成交量同比去年下滑近4成，市場一直處于供過于求的狀態(tài)。此外，成都土地市場面臨成交壓力， 1~10月累計流標(biāo)率為15%，超過13個主要城市的平均水平，11月以來推出的6幅地中亦有3幅流標(biāo)。

另據(jù)中原調(diào)研，類似成都執(zhí)行“限購”的做法，天津、廈門等地亦早已執(zhí)行，此舉為外地購房需求預(yù)留了一定空間，一定程度上避免了新房市場成交的大幅下滑。據(jù)中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月天津、廈門新房成交量較去年均現(xiàn)上漲，漲幅分別為2%和22%。此外，自11月29日起，吉林省將放寬在長春的購房落戶條件，對要求落戶者的購房面積和金額不再要求，此舉雖沒有明確觸及“限購”，但在“長吉一體化”的背景下，亦可視為對外地購房需求(主要來自吉林市)的促進(jìn)措施。

其他城市 向左還是向右？

中原集團(tuán)研究中心表示，目前雖然中央重申調(diào)控不可放松，但地方操作層面的執(zhí)行力度已開始分化。近期，隨著成交量的持續(xù)低迷，各地房價已開始出現(xiàn)回落，土地市場亦日趨下行，市場目前已普遍預(yù)期到量價雙降的趨勢。據(jù)中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，除重慶、杭州、北京及成都等地已經(jīng)悄然“優(yōu)化”政策的城市外，長沙、南昌、合肥、廣州、溫州、石家莊及福州等城市的成交下滑也十分明顯。在不違背“政策連續(xù)性穩(wěn)定性”基調(diào)的前提下，低調(diào)的“松綁”措施或?qū)⒊蔀檫@些地方政府促進(jìn)市場活躍的備選方案。