??學區(qū)房的好光景，難再續(xù)。

??“低于指導價500萬元，深圳四大名校，106平方米3房僅8xx萬元”深圳一位房地產(chǎn)機構(gòu)中介人士在公眾平臺百花片區(qū)發(fā)布有關學區(qū)房的房源價格情況。類似這樣的信息層出不窮。

??伴隨這一輪房價下行，以名校為噱頭的學區(qū)房也難逃周期，紛紛上演著價格大跳水。

??與此同時，深圳集團化辦學還在加快推進，“名校”范圍不斷蔓延，范圍內(nèi)部分非市區(qū)板塊項目，單價更是低至僅“2字頭”即可進場。

??在這個歷史進程中，名校學區(qū)的光環(huán)，還會被進一步稀釋。

??名校學區(qū)上演過山車 

??據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，深圳2023年11月依舊延續(xù)房價下行走勢，且一二手房價格環(huán)比降幅達年內(nèi)最大。在這一輪持續(xù)性的價格下探中，長期以來作為硬通貨的深圳學區(qū)房早已不能獨善其身，經(jīng)歷著一次又一次下跌。

??僅對比2022年底，在@大咖深房團篩選監(jiān)測的119個有效學區(qū)樓盤中，2023年內(nèi)掛盤均價下滑小區(qū)高達112個，下跌占比94%。

??即便是頂流“四大”學區(qū)房價格（深圳中學初中部、深圳外國語學校、深圳實驗學校初中部、深圳市高級中學）也難逃下滑走勢，如深實驗初中部的長樂花園，目前掛盤均價為9.2萬元/平方米，2023年內(nèi)下滑22.5%。

??如果將時間線再稍微往前，對比2021年仍在頂流位置時的學區(qū)房價格，掛牌價直接“腰斬”的小區(qū)可謂比比皆是。

??以下為房地產(chǎn)機構(gòu)中介人士提供的一份“四大”對應學區(qū)房現(xiàn)掛牌均價與2021年高峰期時對比數(shù)據(jù)。

??從數(shù)據(jù)圖表可以看到，就算是“四大”學區(qū)，最高跌幅也已超過40%，普遍跌到20%以上，能保持在20%以內(nèi)的都屬相對堅挺。

??在 “四大”學區(qū)之外，尤其是部分僅借靠優(yōu)質(zhì)名校起身的“老破小”項目，無疑受影響更為明顯。

??這當中，房價從“暴漲”到走下神壇的八卦嶺板塊可謂經(jīng)典。

??據(jù)一位網(wǎng)友表示，他最早買下八卦嶺宿舍的一套一室房源，總價不過20萬元。后至2019年，伴隨深圳房價上升，八卦嶺片區(qū)的二手房均價也漲到了“5字頭”，不過還是遠低于當時福田區(qū)“7字頭”的均價。

??同年，隨著片區(qū)被劃入新建荔園小學東校區(qū)消息傳出，八卦嶺的房價便開始“扶搖直上”。

??2019年9月，八卦嶺片區(qū)均價迅速追平福田區(qū)的整體均價水平，屆時有個別房源最高掛牌價已升到“9字頭”；上漲還在繼續(xù)，次年3月，荔園實驗中學再次落地八卦嶺，頭頂“雙名?！惫猸h(huán)，2020年的八卦嶺住宅普遍掛牌價穩(wěn)穩(wěn)站上10萬元/平方米。

??2021年3月份，八卦嶺宿舍成交多套一室單元，成交單價高達14萬元/平方米，以一套29平方米戶型為例，總價達到420萬元。

??反觀現(xiàn)在，據(jù)中介機構(gòu)分享的數(shù)據(jù)，2023年初，八卦嶺宿舍成交了一套同樣29平方米的一居房源，總價僅230萬元，折合單價不到8萬元/平方米，相較過去高峰期的420萬元近乎“腰斬”。目前二手房平臺上該小區(qū)掛牌價格也幾乎維持在7萬元~9萬元/平方米之間。

??寶安新安片區(qū)寶中學區(qū)的靈芝新村、羅湖翠竹片區(qū)深中學區(qū)的鵬公館等樓盤，亦是類似現(xiàn)況。

??名校學區(qū)不再高不可攀

??以這批“老破小”學區(qū)房為首的堪稱過山車式的價格下跌，除了受樓市大環(huán)境因素的影響外，亦離不開深圳近年來教育均衡化政策的不斷改革深化。

??從2021年開始，深圳推出大學區(qū)、名校集團化、教師輪崗和雙減政策，四把重拳之下無論是意向?qū)W區(qū)房的買家，還是學區(qū)房的業(yè)主，心理都產(chǎn)生了微妙變化。業(yè)主們越發(fā)不安，買家們則越發(fā)觀望、糾結(jié)。

??以大學區(qū)為例，福田區(qū)一位中介人士說：“即便是價格有下調(diào)，但福田本身的房價并不低，買家花個幾百上千萬元買個學區(qū)房，還要擔心自己的孩子被分到不是理想中的學校，自然會影響決策。”

??不僅如此，名校集團化的推進還在進一步稀釋著名校本身的光環(huán)。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，所屬教育集團為“四大”或“四大”衍生而出的新教育集團的已開學學校，全市已接近30所，覆蓋深圳各區(qū)。以深圳中學教育集團為例，旗下所屬學校目前已達12座。

??除了“四大”名校之外，深圳各區(qū)亦在加大培育本土名校集團，如近期寶安區(qū)最新提出將深外寶安學校獨立成為新的教育集團，同時新增寶安中學（集團）和寶安中學外國語學校（集團）。

??一番快進操作下來，基本實現(xiàn)了“名?！北榈?。

??隨著“名校”范圍的蔓延，自然也是越多項目被賦予“名?！惫猸h(huán)。其中，相較福田、南山等板塊的高房價，龍崗、光明、坪山乃至大鵬等區(qū)域，疊加樓市價格戰(zhàn)激烈，無疑也是越發(fā)友好的“名?！边M場區(qū)域，包括“2字頭”可拿下的深圳中學大鵬學校、“3字頭”的深實驗坪山中學/深中坪山創(chuàng)新學校等。

??回看過去高高在上的深圳市區(qū)“老破小”，當學區(qū)優(yōu)勢在教育均衡化過程中不斷被稀釋，它們也再無法支撐起被透支的房價，剔除學區(qū)概念，那年代感久遠的墻體背后更多剩下的或不過是棚改預期。

??不過值得一提的是，成績才是最直觀的說服力，大幅增加的名校本身如后續(xù)辦學成績跟不上，事實上也在進一步削弱名校含金量。

??“名校本部的學區(qū)房價格大概率會止跌回升，非本部就不好說了，對于很多家長來說，房子可以再換，但孩子的教育只有一次，有條件的家庭還是會盡可能傾向更具教學確定性的學校。”上述中介人士表示。

??學區(qū)房擠泡沫 

??從當前市場走勢來看，2023年11月深圳推出樓市松綁新政后，近期深圳二手房成交出現(xiàn)明顯提升，據(jù)多位中介人士反饋，對于價格友好的“筍盤”（一年以上物美價廉的二手房），看房客戶量上升，決策相較之前也更為果斷，去化周期稍有加快；同時，年底換房，買學區(qū)房的客戶也在加速入市，市場需求量有提升。

??“長城花園前幾天就接連成交了2套，一套94平方米兩房改三房，710萬元，一套105平方米三房，810萬元?！卑倩ㄆ瑓^(qū)一位中介人士說，不過據(jù)他表示，雖成交在增加，但價格還在下滑，市場整體延續(xù)以價換量的態(tài)勢。

??就長城花園來看，上述成交單價不過“7字頭”，該小區(qū)高峰期時成交單價一度接近17萬元/平方米。

??也有觀點認為，不必太悲觀，如果將時間周期再拉長些看，所謂的“腰斬”結(jié)論又有不同。

??根據(jù)中原統(tǒng)計的一份2018年~2023年“四大名校”各學區(qū)成交較為活躍的樓盤成交均價價格走勢可以看到，絕大部分依舊保持較為可觀漲幅。

??換句話說，過去的這一輪下跌，更多還是擠泡沫的過程，如今當泡沫被擠完，對于有入學需求的家長，不妨放松心態(tài)，撿漏擇機進場。