??2023年，剛需退潮，改善和高端市場(chǎng)韌性顯現(xiàn)。

??過(guò)去一年，高端市場(chǎng)呈現(xiàn)出“一手平穩(wěn)，二手回升”的特征。

??具體數(shù)據(jù)來(lái)看，核心10城2023年總價(jià)1000萬(wàn)以上一手房成交套數(shù)突破5萬(wàn)套，同比增加10%，成交規(guī)模創(chuàng)新高。

??二手高端市場(chǎng)明顯回升。四大一線城市2023年總價(jià)1000萬(wàn)以上二手房共成交1.48萬(wàn)套，同比增加34%。聚焦核心13城，總價(jià)1000萬(wàn)-3000萬(wàn)二手房成交套數(shù)同比大增39%。二手高端市場(chǎng)相較于2022年重新回到了新的臺(tái)階，但是成交規(guī)模仍不及2020年和2021年。

??高端市場(chǎng)逐漸回歸理性。

??2023年一手高端住宅整體成交平穩(wěn)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年核心10城總價(jià)1000萬(wàn)以上一手高端住宅共成交5.2萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)10%。

??其中四大一線城市總價(jià)1000萬(wàn)元以上高端住宅共成交3.9萬(wàn)套，成交占比接近八成。

??具體各總價(jià)段來(lái)看，2023年核心10城總價(jià)1000萬(wàn)-3000萬(wàn)元成交套數(shù)為5萬(wàn)套，同比微增1%。廣州、蘇州、寧波、成都漲幅顯著。其中蘇州共成交了1570套，同比增加56%。

??核心10城總價(jià)3000萬(wàn)-5000萬(wàn)元共成交2726套，同比微增1%，武漢漲幅明顯，全年成交73套，同比上周增加83%。

??總價(jià)5000萬(wàn)元以上高端住宅成交有所回落，成交套數(shù)為821套，同比減少7%。上海、杭州、成都漲幅明顯。

??從單價(jià)段來(lái)看，2023年單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上一手住宅共成交1368套，同比增加74%。其中北京單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上高端住宅成交放量，全年成交839套，比排在第二位的上海超出2倍。廣州單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上高端住宅成交了68套，同比增加六成。

??單價(jià)5萬(wàn)元-10萬(wàn)元/平方米、10萬(wàn)元-15萬(wàn)元/平方米價(jià)格段成交套數(shù)均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，同比降3%、9%。蘇州、南京、寧波漲幅明顯，而蘇州高端住宅市場(chǎng)值得被重新認(rèn)識(shí)，其中單價(jià)5萬(wàn)元-10萬(wàn)元/平方米以上高端住宅成交同比增425%。

??一手高端住宅成交平穩(wěn)的情況下，單價(jià)15萬(wàn)元/平方米成交漲幅明顯，蘇州、寧波等城市一手高端住宅成交大增，主要原因在于高端住宅供給放量。

??典型城市來(lái)看，總價(jià)1000萬(wàn)元以上高端住宅供應(yīng)明顯增加。其中蘇州總價(jià)1000萬(wàn)以上高端住宅供應(yīng)套數(shù)為1531套，同比增加61%。廈門總價(jià)1000萬(wàn)元以上高端住宅供應(yīng)也增長(zhǎng)了183%。另外，寧波1000萬(wàn)以上高端住宅供給增加了263%。

??2023年下半年以來(lái)，高端住宅熱度有所下降。

??一手高端的認(rèn)籌率屢創(chuàng)新低，以上海為例，CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年上海前三批次單價(jià)超10萬(wàn)元/平方米項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率都在200%以上，去化率也在九成以上，至第十一批次認(rèn)籌率只有74%，去化率也降至六成左右。

??整體的高端市場(chǎng)回到了相對(duì)供求平衡的狀態(tài)。

??過(guò)去一年，二手高端市場(chǎng)表現(xiàn)更為突出。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)13城總價(jià)1000萬(wàn)以上二手住宅共成交1.9萬(wàn)套，其中一線城市接近1.5萬(wàn)套。

??重點(diǎn)城市1000萬(wàn)以上各總價(jià)段二手高端住宅全線上漲。其中1000萬(wàn)-3000萬(wàn)二手高端住宅共成交1.8萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)39%?？們r(jià)3000萬(wàn)-5000萬(wàn)元、總價(jià)5000萬(wàn)元以上高端住宅分別成交951套、281套，同比均增長(zhǎng)57%。

??具體城市來(lái)看，蘇州總價(jià)1000萬(wàn)-3000萬(wàn)元二手房成交了1074套，同比增加33%，合肥、重慶也成交同比翻番?？們r(jià)3000萬(wàn)-5000萬(wàn)元二手房?jī)r(jià)格段中，廣州、南京漲幅也非常明顯，分別上漲323%、500%。

??單價(jià)段來(lái)看，2023年單價(jià)5萬(wàn)元以上二手高端住宅各單價(jià)段成交均上漲，其中單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上成交套數(shù)漲幅最為明顯，全年成交1035套，同比增加79%。

??具體城市來(lái)看，單價(jià)5萬(wàn)元-10萬(wàn)元價(jià)格段中，南京成交了7873套，在重點(diǎn)二線城市中排在首位，杭州成交套數(shù)也達(dá)到了5192套。

??在單價(jià)10萬(wàn)-15萬(wàn)元/平方米二手房成交中，上海拔得頭籌，成交了2757套，同比增加32%。另外在單價(jià)15萬(wàn)元/平方米二手房成交中廣州表現(xiàn)亮眼，成交套數(shù)僅次于上海，全年達(dá)到了386套，同比增長(zhǎng)642%。

??二手高端住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出“量增價(jià)跌”的特征。以北京、上海、廣州為例，高端住宅掛牌的價(jià)格基本上回調(diào)了5%-15%左右。

??這意味著，高端住宅投資屬性正在逐步弱化，高端住宅價(jià)格回歸理性。

??2023年，在樓市筑底的情況下，高端住宅市場(chǎng)整體韌性較強(qiáng)，并呈現(xiàn)出一手平穩(wěn)、二手回升的特征。部分城市高端住宅成交放量，后續(xù)改善需求仍存在釋放空間。

??高端住宅市場(chǎng)價(jià)格逐漸回歸理性，隨著套利空間持續(xù)收窄，投資需求隨之退潮，熱度轉(zhuǎn)降或?qū)⒊蔀榇蟾怕适录?，未?lái)的高端市場(chǎng)也將越來(lái)越穩(wěn)。