??近期，位于東莞萬江的萬科中天世紀(jì)水岸推出了“買一套‘送’一套”活動(dòng)，引起當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)圈關(guān)注和議論。

??活動(dòng)具體內(nèi)容是，認(rèn)購(gòu)并簽約萬科中天世紀(jì)水岸建筑面積約140平方米及以上戶型，即可免費(fèi)獲贈(zèng)一套惠州萬科雙月灣的海景房公寓（指定房源）。參考公開平臺(tái)信息，贈(zèng)送房源的總價(jià)在20多萬元。

??從買房送家電，到買房送車送房，為加快去化，房企可謂花式招數(shù)盡出。根據(jù)了解，萬科的這項(xiàng)活動(dòng)吸引了不少客戶關(guān)注。

??從“捆綁銷售”到“免費(fèi)送”

??世紀(jì)水岸的這次營(yíng)銷動(dòng)作，實(shí)際上也將市場(chǎng)存在感式微的公寓產(chǎn)品短暫拉回了輿論視野，沒有了專屬的不限購(gòu)優(yōu)勢(shì)，以及面對(duì)住宅產(chǎn)品的價(jià)格同樣大幅下行且首付比例友好，公寓產(chǎn)品的去化困難加劇。

??來自中原研究院的數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年東莞公寓產(chǎn)品的供應(yīng)及成交都呈現(xiàn)大幅縮量，全市供應(yīng)套數(shù)856套，對(duì)比上一年同期的3299套下降超7成；成交方面，上半年全市公寓共成交2051套，同比下跌35%。

??值得一提的是，這已經(jīng)是縮量過一輪后的數(shù)據(jù)。如拉長(zhǎng)周期，對(duì)比2019年、2020年同期數(shù)據(jù)，彼時(shí)的公寓成交套數(shù)分別為5871套和4624套，懸殊明顯。

??銷售壓力之下，除了常規(guī)打折降價(jià)和提高傭金之外，基于本就相對(duì)靈活的商品屬性，變身“附屬品”也成為部分公寓產(chǎn)品的“出路”。

??不僅是被當(dāng)作“送”的角色，早在樓市上行期，萬江區(qū)域個(gè)別項(xiàng)目為盡早回款，被已購(gòu)房業(yè)主爆出必須捆綁同項(xiàng)目公寓產(chǎn)品才能享有購(gòu)買住宅的資格，即“捆綁銷售”。

??雖然樓市出現(xiàn)周期變化，但是公寓的整體去化弱過住宅的現(xiàn)狀，并沒有改變。

??這個(gè)過程中，開發(fā)商打出更低價(jià)的噱頭，從最初的精裝交付，拎包入住，到后續(xù)價(jià)格折半并調(diào)整至毛坯交付的情況，也屢見不鮮。

??庫存壓力大

??商辦產(chǎn)品不僅陷入產(chǎn)品本身的難題，還要面臨“庫存”的壓力。

??參考瑞城搜數(shù)據(jù)，截至2022年底，東莞待售公寓套數(shù)約1.6萬套，按當(dāng)時(shí)的去化速度算，去化周期大約在30個(gè)月。結(jié)合一年多來的實(shí)際去化情況以及新增供應(yīng)，庫存仍然居于高位，且去化周期大概還會(huì)延長(zhǎng)。

??可喜一點(diǎn)的是，市場(chǎng)傳來了一些積極信號(hào)。

??一方面是新增供應(yīng)的減少，包括在規(guī)劃階段就減少了商業(yè)指標(biāo)，去年，東莞出讓的涉宅地塊中，普遍為純居住用地。

??另一方面，為助力公寓去庫存，部分城市政府已開始介入推動(dòng)。

??早于今年7月初，長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局、長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局便聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于支持公寓等類住宅商品房調(diào)整為住宅有關(guān)事項(xiàng)的通知》，宣布支持“商改住”，通知內(nèi)容提到，將在全市范圍內(nèi)停止新的公寓等類住宅項(xiàng)目規(guī)劃審批，對(duì)于已完成總平面圖審批，但開發(fā)、去化存在困難的類住宅商品房，則在滿足特定條件的前提下可調(diào)整為住宅。

??不止長(zhǎng)沙，包括上海、深圳、杭州等在內(nèi)的多個(gè)城市事實(shí)上也出現(xiàn)了諸如用地性質(zhì)由商業(yè)商務(wù)金融變更為住宅用地的情況。如7月深圳填海區(qū)后?？偛炕氐膬勺诘貕K便迎來規(guī)劃控制的調(diào)整。

??從早前的嚴(yán)厲禁止，到今年以來“商改住”的頻頻破冰，也給當(dāng)前仍困在商業(yè)產(chǎn)品去化泥淖中的部分房企帶來希望。

??據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，繼長(zhǎng)沙發(fā)文支持商改住后，東莞部分商業(yè)占比較大項(xiàng)目，也開始向當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)換地或變更性質(zhì)。

??不過值得注意的是，就目前東莞官方的態(tài)度來看，尚未有松綁跡象。且繼2017年首次公開發(fā)出“商改住”禁令后，去年多個(gè)部門還聯(lián)合再度重申。

??有人仍然進(jìn)場(chǎng)

??與住宅的熱度分化一樣，也并非所有的公寓都無人問津。

??降價(jià)幅度大、面積小總價(jià)低、位處核心板塊、配套條件可圈可點(diǎn)的部分公寓項(xiàng)目，還是交出了相對(duì)不錯(cuò)的成績(jī)。

??如成交靠前的位于寮步站附近的保利金地領(lǐng)峯，該盤有著超千戶的商辦體量，過去銷售單價(jià)每平方米在1.4萬~1.8萬元，目前在售均價(jià)低至9000元/平方米，一套小面積產(chǎn)品總價(jià)30萬元左右。

??又如西平新地中心，該盤于2021年11月份開盤，因當(dāng)時(shí)市場(chǎng)還未明顯下行，項(xiàng)目銷售均價(jià)約2.3萬元/平方米，目前則回落至1.4萬元/平方米起。

??社區(qū)相對(duì)較大且近地鐵的東城華堂城市星光項(xiàng)目，開盤均價(jià)2.1萬元/平方米（帶裝修），后降至毛坯9998元/平方米，且該盤還推出過15%的高傭金，單套成交傭金一度可達(dá)10萬元，高過部分住宅項(xiàng)目。

??參考中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的1~5月公寓成交排行榜，位居前十的項(xiàng)目共成交了近1500套。

??“手上有三四十萬元的客戶，可選的公寓已經(jīng)非常多了?！泵鎸?duì)低價(jià)突圍的公寓產(chǎn)品，一位房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士說。其進(jìn)一步表示，目前出手的買家很多是買來用于出租，“像一些位置好的公寓租售比還可以，能達(dá)到1:200以上。

??“也有一些做酒店或者酒管的公司會(huì)考慮購(gòu)買，批量買入很多套，然后長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)?！鄙鲜鋈耸垦a(bǔ)充道。