??11月8日下午，全國常委會辦公廳召開新聞發(fā)布會，會上發(fā)布了重磅化債政策，將直接增加地方化債資源10萬億元！

??這10萬億包括全國人大常委會批準的6萬億元債務(wù)限額置換地方政府存量隱性債務(wù)；從2024年開始，連續(xù)5年每年從新增地方政府專項債券中安排8000億元專門用于化債，總量4萬億元。

??與此同時，會議還明確2029年及以后年度到期的棚戶區(qū)改造隱性債務(wù)2萬億元，仍按原合同償還。

??近年力度最大的化債政策“三箭齊發(fā)”。據(jù)財政部部長藍佛安透露，到2028年之前，地方需要消化的隱性債務(wù)總額從14.3萬億元大幅下降至2.3萬億元。

??通過較大規(guī)模增加債務(wù)額度，支持地方化解隱性債務(wù)，地方可以騰出更多精力和財力空間來促發(fā)展、保民生。比如加大對重點群體的支持保障力度，提升整體消費能力。疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支持推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。最終促進經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進，實現(xiàn)投資-消費良性循環(huán)。

??10萬億地方化債將對房地產(chǎn)產(chǎn)生關(guān)鍵影響，為后續(xù)發(fā)行地方政府專項債收儲存量住房、回購閑置土地和城中村改造的貨幣化安置騰挪更大空間。

??在人大發(fā)布會上，財政部部長明確了房地產(chǎn)兩項重要的增量政策。其一，是支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報批，近期即將推出；其二，是專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房方面，財政部正在配合相關(guān)部門研究制定政策細則，推動加快落地。

??5月17日五部委在“切實做好保交房工作配套政策”說明會上，央行首次提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。

??9月將資金支持比例將由60%提高至100%，資金總規(guī)模達5000億元。

??10月國新辦新聞發(fā)布會上，財政部也表態(tài)在確保項目融資收益平衡的基礎(chǔ)上，地方可安排專項債券收購存量商品房用作保障性住房。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計，目前已有超過50個城市表態(tài)支持國有企業(yè)收儲，29個城市已落地首批房源征集細則，明確參與征集商品房需滿足的條件，標志著存量房收儲進入落地期。

??從當(dāng)前各城市政府收儲落地情況看，仍存在一些現(xiàn)實問題，其中現(xiàn)有房源規(guī)模與收儲條件匹配度較低，已建成現(xiàn)房尚未出售的商品房僅占庫存三成左右，即便全部收儲也對當(dāng)前各城市恢復(fù)供求的平衡作用相對有限。在未來地方專項債資金支持下，各城市可以根據(jù)自身供求關(guān)系特點作相應(yīng)的調(diào)整。

??與此同時，地方專項債可用于支持地方回購存量土地。優(yōu)先回購企業(yè)無力開發(fā)或者不愿繼續(xù)開發(fā)、尚未動工建設(shè)的住宅、商服用地，及時匹配專項債券等資金。研究設(shè)立收購存量土地專項借款，作為專項債券的補充，中國人民銀行提供專項再貸款支持。對于收回來的土地，再次組織供應(yīng)用于房地產(chǎn)的，將嚴格把控。市場確有需求的，才可以優(yōu)化條件、精準投放，但必須控制在收回收購總量的一定比例之內(nèi)。

??這兩項舉措都能快速助力消化存量，促進房地產(chǎn)市場回歸供需平衡。

??支持使用地方專項債用于收儲存量商品房閑置土地，可以有效補充收儲資金來源，解決保障性住房再貸款資金規(guī)模有限、商業(yè)銀行發(fā)放貸款積極性不高導(dǎo)致收儲進度遲緩的問題，進而推進地方收儲進展，完成消化存量住房和保障性住房籌建的雙重目標，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)資金流負擔(dān)，有助于促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

??結(jié)合10月17日的財政部等五部委國新辦會議上，住建部部長倪虹表示，在前期城中村和危舊房改造基礎(chǔ)上，今年將再增加100萬套城中村改造，并通過貨幣化方式安置。

??為此將提供五方面支持：一是重點支持地級以上城市。二是開發(fā)性、政策性金融機構(gòu)可以給予專項借款。三是允許地方發(fā)行政府專項債。四是給予稅費優(yōu)惠。五是商業(yè)銀行根據(jù)項目評估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。

??財政支持允許地方發(fā)行政府專項債，無疑為實現(xiàn)100萬套城中村改造貨幣化安置目標、增強安置居民信心繼而加快改造進程提供強有力的資金支持。

??新增100萬套城中村改造，并實行貨幣化補貼，可以釋放出規(guī)?？捎^的增量購房需求，有助于存量住房消化。CRIC依據(jù)2015-2017年的棚改貨幣化安置效果推算，100萬套的城中村改造或?qū)咏?億平方米住宅銷售。

??此次財政增量政策是9·26政治局會議后各部委一系列重要政策措施中財政支持政策的延續(xù)，其中政治局會議明確要求“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，對改善房地產(chǎn)市場預(yù)期尤為關(guān)鍵。

??新增6萬億地方債務(wù)置換疊加連續(xù)5年新增總量4萬億地方專項債券用于化債，能夠有效釋放地方壓力、提升企業(yè)投資活力、改善消費預(yù)期，實現(xiàn)經(jīng)濟良性循環(huán)。

??通過地方政府專項債支持地方收儲存量住房、回購閑置土地和城中村改造的貨幣化安置，是房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”和完善住房保障體系的重要舉措，有利于加快存量商品房去庫存以及盤活閑置土地資源，改善房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系失衡預(yù)期；有助于加快保障性住房供給，更好滿足低收入群體和新市民的多層次住房需求；助力保交樓和改善房企資金狀況，實現(xiàn)保主體和保就業(yè)。同時為“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供有力的資金支持。