??剛剛過去的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，明確2025年加快建立房屋全生命周期安全管理制度，大力實(shí)施城市更新，全面完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

??據(jù)七普抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)推算，截至2024年，全國房齡達(dá)到20年以上的老項(xiàng)目占比約43%。

??隨著房屋老齡化問題的加劇，一定程度上也激化了物業(yè)矛盾。對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)而言，房屋老齡化不僅會(huì)加劇維修困境，還將帶來高事故率、高沖突等一系列問題。

??本文聚焦房屋體檢、維修等場(chǎng)景，尋找國內(nèi)外較好的做法，為市場(chǎng)提供借鑒。

??一般，建成時(shí)間超過20年以上的小區(qū)可以被視為老舊小區(qū)。

??綜合考慮存量房交付年限、新建商品房規(guī)模等多方面因素，截至2024年，全國房齡達(dá)到20年以上的老項(xiàng)目占比約43%，預(yù)計(jì)到2030年這一比例將進(jìn)一步提升至60%，意味著未來6年內(nèi)老項(xiàng)目占比將激增17%，真實(shí)反映房屋老齡化問題愈加嚴(yán)峻。

??分省市來看，上海、遼寧、天津、山西、河北、山東和浙江等省市住房老齡化問題突出，尤其是上海，建成于2000年前的住房家庭戶數(shù)占比近50%。

??對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)而言，房屋老齡化不僅會(huì)加劇維修困境，還將帶來高事故率、高沖突等一系列問題。一旦這些問題威脅到業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，業(yè)主潛意識(shí)將物業(yè)視為第一責(zé)任人，勢(shì)必將進(jìn)一步激化物業(yè)管理矛盾。

??首先，房屋老齡化將加劇維修困境。一方面，隨著住宅小區(qū)交付年限不斷延長，維修成本大幅增長。

??以建筑面積10萬平方米的住宅小區(qū)（10棟高層）測(cè)算，在交付后5年內(nèi)，維修項(xiàng)目較少、費(fèi)用較低，且在質(zhì)保期內(nèi)的維修費(fèi)用均由開發(fā)商承擔(dān)，業(yè)主僅需承擔(dān)質(zhì)保期外的部分維修費(fèi)用；

??在交付后的第5-15年，通常需要修繕屋面防水及外墻，按照屋頂及外墻的修繕面積、耗材及人工成本推算，預(yù)估年均維修費(fèi)用約10萬元；

??在交付后的第16-20年，通常需要集中修繕管網(wǎng)及消防設(shè)施設(shè)備，分樓棟計(jì)算各類設(shè)施設(shè)備的數(shù)量、采購成本、安裝費(fèi)用，預(yù)估年均維修費(fèi)用約35萬元；

??在交付后的第21-25年，通常需要更換電梯，假設(shè)每棟樓更換2部電梯，每部電梯成本15-20萬元，預(yù)估年均維修費(fèi)用在60-80萬元之間。

??值得一提的是，上述預(yù)估的維修費(fèi)用僅是一個(gè)參考值，實(shí)際維修費(fèi)用取決于住房屬性（高層、洋房、別墅）、耗材品牌及質(zhì)量、施工工藝、人工成本等多方面因素，導(dǎo)致不同住宅小區(qū)實(shí)際維修費(fèi)用存在較大差異。

??另一方面，老舊小區(qū)維修資金近乎枯竭，續(xù)籌及使用困難。值得擔(dān)憂的是，老舊小區(qū)普遍面臨維修資金短缺的問題。以上海為例，20世紀(jì)90年代建成的住宅小區(qū)中，維修資金已經(jīng)見底或者接近枯竭的項(xiàng)目占比達(dá)到70%以上。原則上，業(yè)主維修資金賬戶余額低于首期籌集金額的30%，便要啟動(dòng)維修資金續(xù)籌程序，但由于業(yè)主的對(duì)抗情緒，實(shí)際續(xù)籌難度較大。

??維修資金使用門檻較高。動(dòng)用維修資金原則上須由專有部分面積及人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，且參與表決專有部分面積及人數(shù)雙過半的業(yè)主同意。而在實(shí)際表決過程中，很多業(yè)主因房屋維修不直接影響到切身利益，參與表決的積極性不高；即使參與表決，也會(huì)出現(xiàn)諸多的意見分歧，如一樓業(yè)主反對(duì)安裝、維修電梯，非頂樓業(yè)主不同意維修屋頂?shù)?，短期?nèi)較難達(dá)成統(tǒng)一意見，共同導(dǎo)致維修資金使用困難。

??面對(duì)不斷上漲的維修成本，如何有效地續(xù)籌維修資金，并提升維修資金使用效率，成為亟需破解的難題。

??其次，房屋老齡化還將加劇物業(yè)管理困境，主要涉及以下兩方面內(nèi)容：

??其一，老舊小區(qū)通常伴隨著屋頂漏水、外墻脫落、設(shè)施設(shè)備老化等問題，一旦遇到極端災(zāi)害天氣，事故風(fēng)險(xiǎn)隱患顯著提升。為了避免極端天氣引發(fā)社區(qū)安全事故，物企需要提前升級(jí)一系列的安全管控措施，為此需要增加相應(yīng)的運(yùn)營成本投入。

??其二，社區(qū)設(shè)施設(shè)備老化引發(fā)事故率提升，給業(yè)主生活帶來困擾，拉升業(yè)主的不滿情緒，表現(xiàn)于投訴量增加、滿意度下降等，使得物企品牌形象及口碑受損。而在滿意度下降的同時(shí)，物業(yè)費(fèi)收繳率或?qū)⑼较禄?，物企?jīng)營也將陷入困境。

??鑒于住宅維修資金存在續(xù)籌困難、使用率偏低等問題，為了從制度上破解房屋維修困境，補(bǔ)齊維修資金余額不足及效率偏低的短板，房屋養(yǎng)老金制度應(yīng)運(yùn)而生。

??22城試點(diǎn)房屋養(yǎng)老金制度。2024年8月，住建部表示正研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制，上海等22個(gè)城市正在試點(diǎn)。據(jù)悉，房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成，其中個(gè)人賬戶就是業(yè)主繳存的住房專項(xiàng)維修資金，公共賬戶則由政府負(fù)責(zé)建立，地方政府可以通過財(cái)政補(bǔ)一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些等方式籌集，不會(huì)增加個(gè)人負(fù)擔(dān)。

??雖然房屋養(yǎng)老金制度已步入試點(diǎn)階段，但相關(guān)配套制度尚不健全，如公共賬戶資金的籌集方式仍需在法律法規(guī)層面予以明確。而從局部城市試點(diǎn)到全國大范圍推廣恐怕還需較長的時(shí)間周期，住房老齡化問題依舊是物業(yè)管理行業(yè)面臨的重大挑戰(zhàn)。

??目前，我國住宅物業(yè)管理大都采用包干制，即物企自負(fù)盈虧，企業(yè)的經(jīng)營利潤取決于收入增長和成本控制能力。受限于人力成本上漲但物業(yè)費(fèi)難以同步上漲，物企可能會(huì)壓縮成本支出，如減少社區(qū)內(nèi)的維護(hù)和修繕支出。

??受此影響，住房維護(hù)缺失長遠(yuǎn)、清晰的計(jì)劃，企業(yè)往往采取“非必要不維修”的態(tài)度，直至房屋出現(xiàn)明顯的質(zhì)量問題，才開始突擊花錢維修。由于未能實(shí)施預(yù)防性和周期性的維護(hù)保養(yǎng)，社區(qū)設(shè)施設(shè)備可能加速老化和損壞，使用壽命明顯縮短。這種短視的行為不僅難以有效解決問題，反而導(dǎo)致問題日益嚴(yán)重，增加后期的維修難度和成本。

??反觀香港廣泛實(shí)行酬金制物業(yè)管理模式，項(xiàng)目的全部收入及支出由全體業(yè)主共同承擔(dān)，物企僅收取一定比例的管理酬金。在維修項(xiàng)目中，物企僅扮演執(zhí)行者的角色，嚴(yán)格按照業(yè)主的指示操作，避免了包干制下可能出現(xiàn)的因成本節(jié)約而導(dǎo)致的“壞而不修”現(xiàn)象。更為重要的是，香港物業(yè)費(fèi)顯著高于內(nèi)地，保證物企有充裕的資金用于住房日常維護(hù)。公開資料顯示，香港平均物業(yè)費(fèi)約30元/平方米·月，相當(dāng)于大陸一線城市平均物業(yè)費(fèi)的10倍左右，而其房價(jià)僅為大陸一線城市的3倍左右。

??而在執(zhí)行層面，香港實(shí)施“強(qiáng)制驗(yàn)窗計(jì)劃”和“強(qiáng)制驗(yàn)樓計(jì)劃”，以便提前預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)隱患。具體而言，香港屋宇署負(fù)責(zé)對(duì)全港地區(qū)不同樓齡的建筑物進(jìn)行定期抽樣檢查。對(duì)于樓齡達(dá)到10年的房屋，每年隨機(jī)抽取約3800幢進(jìn)行“強(qiáng)制驗(yàn)窗計(jì)劃”，并要求每隔5年全面檢查一次；對(duì)于樓齡達(dá)到30年的房屋，每年則抽取約2000幢進(jìn)行更嚴(yán)格的“強(qiáng)制驗(yàn)樓計(jì)劃”，且每10年需進(jìn)行一次全面檢驗(yàn)。

??與此同時(shí)，香港實(shí)行強(qiáng)制修繕計(jì)劃。如果檢驗(yàn)結(jié)果顯示存在安全隱患或者不符合標(biāo)準(zhǔn)，香港屋宇署將責(zé)令相關(guān)法團(tuán)或業(yè)主委員會(huì)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估，并按照評(píng)估結(jié)果及時(shí)開展必要的修繕工程。修繕資金主要來源于業(yè)主初始繳納的維修資金、以物業(yè)費(fèi)形式代繳的小額修繕費(fèi)以及特別征收資金。為了減輕業(yè)主，尤其是低收入家庭和老年人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，并確保樓宇的安全性和維護(hù)水平，香港政府推出了一系列兜底資助計(jì)劃，如“公用地方維修津貼”、“樓宇更新大行動(dòng)2.0”和“消防安全改善工程資助計(jì)劃”等。

??針對(duì)房屋檢驗(yàn)不合格且拒不整改的行為，香港還制定了嚴(yán)厲的懲戒措施：其一，高額罰款，對(duì)個(gè)人最高可處罰款5萬港元，2024年12月14日，香港特別行政區(qū)發(fā)展局提出修訂《建筑物條例》建議，其中對(duì)不遵辦驗(yàn)樓、驗(yàn)窗等通知和命令的行為，最高罰款將從5萬港元提升至20萬港元。其二，違規(guī)者可能面臨最長一年的監(jiān)禁。其三，未整改的房屋禁止出售。其四，倘若繼續(xù)拒不整改，將持續(xù)施加罰款，并按日累計(jì)計(jì)算罰金。

??日本更是推行住宅預(yù)防性維護(hù)計(jì)劃，即住房從建設(shè)之初就需要制定長達(dá)數(shù)十年的預(yù)防性維護(hù)計(jì)劃，詳細(xì)規(guī)定各項(xiàng)維護(hù)工作的頻率和更換年限，涵蓋外墻涂裝、屋頂防水、電梯檢測(cè)與更換、消防系統(tǒng)檢修、供水排水系統(tǒng)檢修及更換等多方面內(nèi)容。預(yù)防性維護(hù)不僅延長了住房的使用壽命，確保建筑物在全生命周期內(nèi)保持良好的運(yùn)營狀態(tài)，而且提高了業(yè)主居住的安全性和舒適度。

??日本維修資金來源渠道更為多元，首先是業(yè)主在購房時(shí)必須繳納維修資金，開發(fā)商同樣需要繳納維修資金，且金額必須超過所有業(yè)主累計(jì)繳納的維修資金總額。而在房屋交付后，業(yè)主每個(gè)月還要另外繳納物業(yè)修繕管理費(fèi)，保證維修資金處于充盈的狀態(tài)。

??區(qū)別于我國的物業(yè)公司數(shù)量龐大，日本主要的物業(yè)公司僅有長谷工物業(yè)、東急不動(dòng)產(chǎn)、豪之英物業(yè)等少數(shù)幾家大型企業(yè)，這些企業(yè)經(jīng)營年限大都長達(dá)半世紀(jì)之久，有著較強(qiáng)的信譽(yù)背書，與業(yè)主構(gòu)建了良好的信任關(guān)系。

??因此，日本的住宅維修資金并非由政府代管，而是由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司共同管理。維修資金使用程序相對(duì)“簡單”，一般由物業(yè)公司提出預(yù)算，業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行審核批準(zhǔn)。表面上看維修資金的政府監(jiān)管主體缺位，但由于物業(yè)公司違法成本極高，企業(yè)十分重視自身的信譽(yù)，極少會(huì)鋌而走險(xiǎn)，私下與業(yè)主委員會(huì)串通、徇私舞弊等貓膩事件更是罕見。

??工程維修市場(chǎng)前景廣闊。以電梯維保市場(chǎng)為例，據(jù)券商測(cè)算數(shù)據(jù)顯示，2024年我國電梯維保市場(chǎng)規(guī)模為386億元，預(yù)計(jì)到2030年市場(chǎng)規(guī)模將進(jìn)一步提升至553億元，電梯后服務(wù)市場(chǎng)前景著實(shí)不容小覷。

??品牌物企積極布局工程維修業(yè)務(wù)，意在分得一杯羹。如萬物云早在2021年5月便發(fā)布安防機(jī)電服務(wù)品牌“萬御安防”，主營業(yè)務(wù)有安防科技、機(jī)電業(yè)務(wù)和人力資源服務(wù)，業(yè)務(wù)范圍已覆蓋全國超100個(gè)大中城市，服務(wù)項(xiàng)目超4000個(gè)。又如中海物業(yè)于2023年7月煥新發(fā)布To B增值服務(wù)子品牌“海博工程”，在統(tǒng)籌五家專業(yè)公司的基礎(chǔ)上，海博工程實(shí)施“一線五鏈”發(fā)展戰(zhàn)略，即圍繞建筑生命時(shí)間線，聚焦房產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)工程、能源管理、企業(yè)孵化和物資采購五大業(yè)務(wù)鏈條。

??值得一提的是，工程維修業(yè)務(wù)存在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。一方面，工程維修業(yè)務(wù)回款周期較長，受限于維修資金不足、使用困難等多方面因素，部分住宅小區(qū)長期拖欠工程款，迫使工程公司訴諸法律手段追討欠款。另一方面，物企介入工程維修業(yè)務(wù)，可能存在“售后”風(fēng)險(xiǎn)，一旦后期運(yùn)營服務(wù)再次出現(xiàn)工程質(zhì)量問題，業(yè)主往往將責(zé)任直接歸咎于物企，甚至影響到基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。

??綜上所述，隨著住宅小區(qū)交付年限的增加，許多樓宇逐漸步入老齡化階段，房屋老化帶來的安全隱患日益凸顯，進(jìn)一步加劇了物業(yè)管理的挑戰(zhàn)與經(jīng)營壓力。面對(duì)這一現(xiàn)狀，學(xué)習(xí)香港、日本等地的成功經(jīng)驗(yàn)，研究并建立一套科學(xué)合理的房屋保養(yǎng)和修繕制度至關(guān)重要，輔以強(qiáng)有力的執(zhí)法支撐，這些措施將有助于保障居住安全，減輕物業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

??與此同時(shí)，物企應(yīng)當(dāng)在危機(jī)中尋找機(jī)遇，通過謹(jǐn)慎評(píng)估，逐步探索工程維修等新興業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，提升自身技術(shù)和服務(wù)能力，開拓新的收入來源。