上海再松綁!樓市調控進入加速落地階段

政策編輯部 2024-01-31 10:58:18 來源:丁祖昱評樓市

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??在廣州發(fā)布放開120平方米以上住房限購等一系列政策兩天后,上海跟進調整樓市政策。

??1月30日,上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房屋管理局聯(lián)合印發(fā)《關于優(yōu)化本市住房限購政策的通知》,規(guī)定自1月31日起,在上海市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民,可在外環(huán)以外區(qū)域(崇明區(qū)除外)限購1套住房。

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??此次政策最大的調整是取消了針對非上海戶籍單身人士的限購,并明確限購范圍,雖然整體力度不夠大,但是作為風向標城市,每一個調整動作都有很強的信號意義。

??一線城市精細化調整還將繼續(xù)。

??1月26日,住建部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制部署會,提出“充分賦予城市房地產(chǎn)調控自主權,各城市可以因地制宜調整房地產(chǎn)政策”,這為一線城市限購政策提供了有力支撐。

??考慮到上海房地產(chǎn)已基本實現(xiàn)“房住不炒”,后續(xù)還有進一步調整空間,比如降低更多“新上海人”的購房門檻。對于一線城市北京和深圳,也應盡快進一步放松限購政策,以支持剛性和改善性住房需求釋放。

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??2023年下半年至今,上海房地產(chǎn)政策調整頻繁,包括認房不認貸、降低首付比例和房貸利率、調整普宅標準、區(qū)域定向寬松等。

??具體來看,去年9月,上海臨港新城發(fā)布了定向放松限購政策,在臨港重點支持單位工作的人才購房門檻由工作6個月縮短至3個月。

??僅一個月后,金山區(qū)發(fā)布人才安居新政,放開單身人才購房限制,社保滿3年且無住房的可購買1套。

??2024年1月,上海樓市政策定向調整仍在持續(xù),并明顯密集起來。

??先是公積金政策優(yōu)化,調整二套改善房認定和降低公積金二套房首付比。隨后奉賢和青浦區(qū)同日出臺人才安居新政,同時購房資格由居民家庭調整為個人,至此上海已有4個區(qū)放開單身限購。

??隨著1月30日新政落地,非戶籍單身人士社保滿5年可在外環(huán)外(崇明區(qū)除外)限購1套住房,雖然政策力度不及預期,但對進一步提升樓市信心仍有積極意義。

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??實際上,上海此次政策調整力度仍然偏向保守謹慎,政策對成交的促進左右作用有多大仍有待進一步觀察。

??從歷年成交數(shù)據(jù)來看,外環(huán)外(不含崇明區(qū))新房供應規(guī)模占全市供應比重和成交規(guī)模占比基本上維持在70%左右。CRIC數(shù)據(jù)顯示,2023年外環(huán)外(不含崇明區(qū))供應面積為724.72萬平方米,占全市供應面積的71%,較2022年下降了4個百分點。2023年外環(huán)外(不含崇明區(qū))新房成交面積為616.23萬平方米,占全市成交面積比重為68%,2022年成交占比為69%。

??這意味著,外環(huán)外的整體供求空間相對充足,能夠更好滿足相關群體首套房或剛需房的置業(yè)需求。

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??在2023年下半年以來頻繁的政策調整下,市場成交并不及預期。

??2023年全年,上海新建商品住宅成交面積為909萬平方米,同比下降10.5%。

??從月度成交數(shù)據(jù)來看,上一輪調整是在12月14日,上海和北京同日發(fā)布優(yōu)化調整購房政策公告,內容包括降首付、降利率、調整普通住房標準等。彼時,帶動12月新房成交6664套,環(huán)比上漲接近三成。

??但新政后成交明顯出現(xiàn)弱化,短期內政策對樓市成交提升效果有限。

??從周度數(shù)據(jù)來看,新政后新房成交出現(xiàn)“五連跌”,且探底持續(xù)到了2024年第3周(1.15-1.21),上海商品住宅成交面積6.8萬平方米,同環(huán)比分別下降48.59%和26.31%。至第4周(1.22-1.28)成交探底回升,成交面積環(huán)比上漲61%至10.9萬平方米。

??目前上海的復蘇動能在轉弱,且內部也存在分化行情,政策有必要進一步調整。

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??樓市政策仍在調整中。

??就在上海松綁樓市的同一日,有市場消息稱,蘇州宣布全面解除限購政策,購買新房、二手房不做購房資格審查。

??據(jù)不完全統(tǒng)計,2024年至今已有廣州、蘇州、東莞等至少50城調整和優(yōu)化了房地產(chǎn)政策,涉及住房公積金、房貸利率、調整限購、契稅補貼、購房補貼等方面。而上海的加入,釋放了更為積極的信號,接下來各地政策的優(yōu)化調整力度有望進一步加大。

??1月26日,住建部在召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制部署會上明確,適應房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢,加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,長短結合、標本兼治,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅持因城施策、精準施策、一城一策,用好政策工具箱,充分賦予城市房地產(chǎn)調控自主權,各城市可以因地制宜調整房地產(chǎn)政策。

??核心一二線城市將被賦予更大調控自主權,過熱階段出臺的各類限制性政策,如限購、限貸、限價等,將會進一步放松乃至取消。

??政策寬松已進入加速落地階段,一線城市應盡快放松限購政策,如上海仍有進一步調整空間,比如調降“新上海人”購房門檻等,以支持剛性和改善性住房消費。二線城市“應放盡放”,甚至效仿蘇州全面取消限購。

??新一輪政策松綁的序幕拉開,樓市調控政策加速落地。

??回看2014年的樓市低谷期,42城相繼取消限購,只剩北上廣深等4個一線城市仍在執(zhí)行限購。但今時不同往日,房地產(chǎn)市場環(huán)境已發(fā)生根本轉變,行業(yè)規(guī)?;疽婍?,政策解綁很難再現(xiàn)V型反轉行情。

??隨著上海、廣州等一線城市樓市政策進一步寬松,并釋放出積極信號,在樓市供需關系轉變的情況下,各地政策的優(yōu)化調整力度預期將進一步強化。

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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