??地方國(guó)資的收儲(chǔ)行動(dòng)現(xiàn)大單交易。

??8月10日，華發(fā)股份發(fā)布公告，擬與珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華發(fā)集團(tuán)”）或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業(yè)務(wù)（含達(dá)到預(yù)售條件的房源，以下合稱“存量商品房”），總交易金額不超過120億元。

??由于華發(fā)集團(tuán)是華發(fā)股份的控股股東，因此，上述交易也構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

??華發(fā)股份認(rèn)為，此次交易是為積極響應(yīng)黨的二十屆三中全會(huì)關(guān)于“加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的工作部署，助力珠海市加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系，同時(shí)盤活公司存量資產(chǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)銷售，穩(wěn)定現(xiàn)金流。

??受該事件影響，華發(fā)股份8月12日股價(jià)曾一度漲超6%，不過尾盤回落，而8月13日該公司股價(jià)也未能延續(xù)上漲，收?qǐng)?bào)于5.88元/股，當(dāng)日下跌2.49%。

??二次合作收儲(chǔ) 交易金額不超120億元

??雖然在此之前，廣東省內(nèi)已有廣州增城、江門、深圳等城市的地方國(guó)資進(jìn)行過存量房收購(gòu)計(jì)劃，但珠海國(guó)資此次存量房收購(gòu)計(jì)劃涉及的交易金額規(guī)模較大，最高可達(dá)120億元，且有明確對(duì)象，即華發(fā)股份。

??實(shí)際上，這也并非華發(fā)股份與華發(fā)集團(tuán)在存量房收購(gòu)方面的首次合作。

??7月底，華發(fā)股份就曾發(fā)布公告表示，公司全資子公司珠海華發(fā)資管公司擬通過轉(zhuǎn)讓其全資子公司珠海華奔投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華奔公司”）100%股權(quán)的方式，將華奔公司名下存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給華發(fā)集團(tuán)全資子公司珠海市安居集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“珠海安居集團(tuán)”），轉(zhuǎn)讓價(jià)格為26556.29萬元。

??華奔公司的主要工作就是開展“以舊換新”房源的收購(gòu)。據(jù)公開資料顯示，截至目前，華奔公司設(shè)立全資子公司共75家，共計(jì)收購(gòu)了79套住宅物業(yè)。截至今年7月25日（經(jīng)審計(jì)），珠海華奔總資產(chǎn)約為3.2億元，凈資產(chǎn)約為2.6億元；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0元，凈利潤(rùn)-5.81萬元。

??此次，華發(fā)股份與華發(fā)集團(tuán)二次合作進(jìn)行“收儲(chǔ)”，雙方交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)；交易價(jià)格則根據(jù)具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估公司出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，確定最終交易價(jià)格并簽訂正式合同。

??此次交易的主要用途是助力珠海加快住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，盤活存量房屋，有效增加保障性、人才安居和商業(yè)租賃住房供給。

??“華發(fā)股份作為華發(fā)集團(tuán)的上市平臺(tái)，對(duì)于集團(tuán)整體戰(zhàn)略的實(shí)施具有舉足輕重的作用?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，通過此次收購(gòu)，華發(fā)股份能夠?qū)崿F(xiàn)多方面的目標(biāo)，包括去化市場(chǎng)存量、緩解資金鏈緊張以及承擔(dān)公共職能等。大股東的支持對(duì)于上市公司至關(guān)重要，這種“肥水不流外人田”的策略，不僅能夠提升華發(fā)股份的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，還能夠增強(qiáng)其在租賃平臺(tái)方面的能力。

??不過，一般而言，存量收購(gòu)的第一原則是實(shí)現(xiàn)資金平衡，因此收購(gòu)的多為存在保交房壓力、債務(wù)壓力或者資金鏈壓力的房源。

??而從華發(fā)股份2023年經(jīng)營(yíng)指標(biāo)來看，銷售額實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)4.8%至1259.9億元，實(shí)現(xiàn)并表回款超800億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~505.44億元，同比增長(zhǎng)31.12%。

??中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，從這些數(shù)據(jù)來看，華發(fā)股份的資金狀況相對(duì)穩(wěn)健，庫(kù)存問題似乎并不是其主要面臨的難題 。不過，公司一季度的營(yíng)收和凈利潤(rùn)同比有所下降，現(xiàn)金流量?jī)纛~也出現(xiàn)大幅下降，這可能反映出公司在短期內(nèi)面臨一定的資金壓力 。

??正因如此，華發(fā)股份今年以來的拿地活動(dòng)驟減。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年華發(fā)股份權(quán)益拿地金額僅為24億元，在業(yè)內(nèi)排行第43位，而去年同期，華發(fā)股份權(quán)益拿地金額接近百億元，排行第13位。

??李宇嘉認(rèn)為，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力，華發(fā)股份需要有效管理到期債務(wù)的償還以及項(xiàng)目的交付，以確保資金鏈的穩(wěn)定，而通過銷售和回籠資金，華發(fā)股份能夠更好地推動(dòng)在珠海和全國(guó)各地的拿地活動(dòng)，同時(shí)維護(hù)其品牌和市場(chǎng)信任度。

??地方國(guó)資收儲(chǔ)加速 收儲(chǔ)過程仍面臨挑戰(zhàn)

??在國(guó)家相關(guān)部門號(hào)召下，近期，多地國(guó)資開始積極收儲(chǔ)存量商品房，以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存壓力，并加快保障性住房的建設(shè)。

??此前，深圳市安居集團(tuán)有限公司也宣布，擬開展收購(gòu)商品房用作保障性住房的工作，向深圳市域征集商品房項(xiàng)目，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目（房源）。

??據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月上旬，包括深圳、廣州、杭州、蘇州、珠海在內(nèi)的全國(guó)70多個(gè)城市已發(fā)布由地方政府或者國(guó)企收購(gòu)存量住宅用作保障房的相關(guān)政策。

??這些政策旨在通過“以購(gòu)代建”的方式加快保障性住房的建設(shè)速度，同時(shí)有效去化房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存，緩解開發(fā)商的資金壓力。

??為支持地方國(guó)有企業(yè)收購(gòu)已建成未出售的商品房用作保障性住房，中國(guó)人民銀行特別設(shè)立了3000億元保障性住房再貸款。然而，收儲(chǔ)過程中仍面臨一些挑戰(zhàn)。

??“主要是收儲(chǔ)價(jià)格的確定、供需錯(cuò)配問題等。”在一位不愿具名的華東房企人士看來，目前各地確定收儲(chǔ)價(jià)格主要有兩種模式，一是參考同地段保障性住房重置價(jià)格，二是以同區(qū)位商品房?jī)r(jià)格的一定比例進(jìn)行收購(gòu)。一般而言，交易雙方會(huì)對(duì)收儲(chǔ)價(jià)格進(jìn)行博弈，開發(fā)商角度將爭(zhēng)取更高的收儲(chǔ)價(jià)格以保障公司利益，地方政府將爭(zhēng)取更低的收儲(chǔ)價(jià)格以提升保障房的租金收益率。

??雖然收儲(chǔ)過程面臨挑戰(zhàn)，但由于政策層面積極支持，有不少機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)后續(xù)收儲(chǔ)節(jié)奏依然有望加快。

??申銀萬國(guó)在其近期研究報(bào)告中就表示，從目前各地落實(shí)情況看，伴隨近期珠海、深圳收儲(chǔ)政策相繼落地，預(yù)計(jì)后續(xù)地方收儲(chǔ)也有望加速，這也有利于房企估值修復(fù)。其認(rèn)為在房地產(chǎn)基本面經(jīng)歷了深度調(diào)整之后，當(dāng)前按揭負(fù)擔(dān)比、租金回報(bào)率、千人開工套數(shù)等三大底部信號(hào)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的自然需求底有望來臨。