??全球最大另類資產(chǎn)巨頭黑石集團，又有了投資新動作。

??8月9日晚間，東百集團發(fā)布公告稱，公司擬將間接持有的4家參股公司的20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給黑石集團關(guān)聯(lián)基金旗下相關(guān)子公司，買方最終控制人為美國上市公司黑石集團。

??從公開信息可得，東百集團本次轉(zhuǎn)讓股權(quán)的公司均為物流地產(chǎn)類子公司，分別為佛山樂平、天津?qū)幒?、成都新津及佛山蘆苞4個倉儲物流項目的開發(fā)建設(shè)運營主體。4家目標(biāo)公司20%股權(quán)的交易價格合計2.792億元人民幣，超過2.64億元評估價格，且全部采用現(xiàn)金方式支付。

??目前，該筆交易已獲東百集團董事會審議通過，尚需提交股東大會審議。交易各方已就方案達成一致，但需履行內(nèi)部審批決策程序及相關(guān)交割手續(xù)，存在一定不確定性。而股東大會的召開時間定于8月26日，屆時，8月19日收市后登記在冊的股東可現(xiàn)場參會投票，或通過交易所投票系統(tǒng)行使表決權(quán)。

??東百集團表示，本次交易可有效盤活公司存量資產(chǎn)，優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高公司資產(chǎn)流動性和使用效率，增加公司運營資金，符合公司整體利益和長遠發(fā)展需要。

??為何是轉(zhuǎn)讓4家目標(biāo)公司20%股權(quán)？其實，早在2018年至2020年，東百集團就已先后將這4家標(biāo)的公司80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給黑石集團關(guān)聯(lián)基金項下子公司。這幾年，正是外資投資中國物流地產(chǎn)的火熱期。

??先是2018年12月，黑石集團作價2.84億元收購了東百集團旗下佛山睿優(yōu)80%股權(quán)。東百集團彼時表示，出售佛山睿優(yōu)是公司整體發(fā)展戰(zhàn)略需要，將整合公司資源，增強公司資金儲備，提升公司抗風(fēng)險能力，符合公司長遠發(fā)展及全體股東的利益。

??緊接著，2019年5月，黑石集團又以3.52億元價格收購了東百集團旗下天津興建80%股權(quán)。之后，2020年3月、7月，東百集團又分別以1.77億元和2.7億元價格，將成都欣嘉和佛山睿信80%股權(quán)先后轉(zhuǎn)讓給黑石集團。

??東百集團4次轉(zhuǎn)讓物流項目的價款合計超過10.83億元，且均是溢價轉(zhuǎn)讓。

??現(xiàn)在，在將4個目標(biāo)公司剩余20%股權(quán)全部轉(zhuǎn)手后，東百集團徹底退出。東百集團表示，本次交易系公司與黑石集團在物流項目退出環(huán)節(jié)的再次合作，符合公司倉儲物流項目“投—建—管—退”的閉環(huán)運作模式及物流項目輕資產(chǎn)運營的戰(zhàn)略思路。

??其實，這部分資產(chǎn)對于東百集團來說算是“現(xiàn)金奶牛”。東百集團表示，本次轉(zhuǎn)讓4家目標(biāo)公司20%股權(quán)減少本年度投資收益約1400萬元。

??東百集團為何要放手？財務(wù)壓力恐怕是一個重要方面。據(jù)其披露的2023年年報顯示，公司實現(xiàn)營業(yè)總收入18.86億元，同比增長12.84%；歸屬母公司凈利潤3504.54萬元，同比增長60.89%。

??但財務(wù)壓力愈發(fā)明顯。數(shù)據(jù)顯示，截至去年年末，東百集團短期借款16.29億元，同比增加74%，應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款8.406億元，一年內(nèi)到期非流動負債7.966億元，流動負債共計56.34億元，而公司貨幣資金僅為3億元。出售資產(chǎn)是“回血”的最快方式。

??作為華爾街最大私募股權(quán)巨頭、全球最大另類資產(chǎn)管理公司，物流地產(chǎn)長期以來都是黑石集團在全球的投資主題之一，尤其是中國的物流地產(chǎn)。

??2017年，黑石集團在中國設(shè)立了物流地產(chǎn)投資管理平臺——龍地。據(jù)龍地官網(wǎng)顯示，在倉儲物流方面，龍地在中國內(nèi)地的19個城市共管理42個物流園區(qū)，總建筑面積已超500萬平方米。

??去年12月曾有市場傳聞稱，黑石集團有意出售總價超百億元中國物流園資產(chǎn)包，且潛在交易方之一是國內(nèi)一家大型險資。彼時，黑石集團回應(yīng)稱，并未與任何一方就物流資產(chǎn)的出售進行談判。

??而這一傳聞出現(xiàn)的背景是，國內(nèi)倉儲物流市場正在經(jīng)歷供應(yīng)高峰。世邦魏理仕分析認為，過去三年，倉儲物流物業(yè)的年均供應(yīng)達1000萬平方米。其中2023年達到新增供應(yīng)1200萬平方米。這也帶動了空置率提升。據(jù)統(tǒng)計，除大灣區(qū)、無錫、成都3個區(qū)域市場外，大部分市場高端倉儲空置率正在快速上行，租金也隨之下行。

??現(xiàn)在市場形勢起了變化。中金公司近日發(fā)布研報稱，中國物流地產(chǎn)需求將受益于產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟規(guī)模化發(fā)展，展現(xiàn)出持續(xù)增長潛力。由于庫存壓力較低，中國物流地產(chǎn)在當(dāng)前下行周期中的恢復(fù)速度可能會快于住宅和商業(yè)地產(chǎn)等其他類型的不動產(chǎn)。特別是在華南地區(qū)，由于其市場基本面較為優(yōu)秀，預(yù)計該地區(qū)物流地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績將率先實現(xiàn)回升。

??供應(yīng)高峰也在逐漸過去。世邦魏理仕預(yù)計，2024年高標(biāo)倉新交付面積將下降至780萬平方米，2025年將進一步小幅回落。

??總能最先嗅出商機的美國黑石集團已經(jīng)儲備好了資金，伺機“大掃貨”。

??黑石集團公布的2024第二季度財務(wù)報表顯示，過去3個月，黑石募集了394億美元，實現(xiàn)退出235億美元，即投出340億美元（約合人民幣2400億元）。這是黑石自2022年以來最活躍的投資季度。

??“LP情緒正在好轉(zhuǎn)，使得募資變得容易。我們決定采取更積極方式進行新投資，播下未來價值創(chuàng)造的種子。”黑石掌門人蘇世民在財報電話會上透露，黑石正著手進入人工智能、能源基礎(chǔ)設(shè)施等潛力巨大的市場。與此同時，最新的私募股權(quán)并購基金、基礎(chǔ)設(shè)施基金，信貸基金等也已在緊鑼密鼓籌備中。

??“投資活動正在顯著回升。商業(yè)房地產(chǎn)價值正在觸底，越來越多競標(biāo)者出現(xiàn)，資本成本大幅下降，投資的總體趨勢是積極的。”黑石總裁兼首席運營官Jonathan Gray說，黑石正在把握這一機遇，大幅增加投資規(guī)模。

??當(dāng)然，他這句話并不是專門針對中國說的。但多年來，中國一直被黑石認為是絕佳的投資目的地。就在今年4月底，黑石集團完成注冊登記的黑石（上海）私募基金管理有限公司成立了“黑石海外投資1號私募證券投資基金”，這是其進軍中國市場的一個“里程碑”事件。