關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管的通知

閩建房〔2023〕7號(hào)

福州市建設(shè)局、房管局、不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心，廈門市住房局，漳州、泉州、三明、莆田、南平、龍巖、寧德市住建局，平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)交建局、審批局： 

??為防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范商品房預(yù)售行為，從嚴(yán)預(yù)售資金監(jiān)管，保交房、保民生、保穩(wěn)定?，F(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下： 

??一、實(shí)行專戶管理 

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)選擇符合監(jiān)管要求的商業(yè)銀行作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行，并與所在地房地產(chǎn)管理部門共同簽訂三方監(jiān)管協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確預(yù)售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行和監(jiān)管部門三方權(quán)力義務(wù)和違約責(zé)任。 

??一次預(yù)售許可證對(duì)應(yīng)一個(gè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，監(jiān)管賬戶名應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)“項(xiàng)目商品房預(yù)售資金監(jiān)管專戶”字樣?！渡唐贩款A(yù)售許可證》中應(yīng)當(dāng)載明監(jiān)管賬戶信息，監(jiān)管賬戶專用于商品房預(yù)售資金的收存和撥付，不得開通任何形式的自動(dòng)扣款業(yè)務(wù)，不得作為其他貸款的還款賬戶或還款擔(dān)保賬戶。 

??對(duì)相關(guān)部門依法凍結(jié)和扣劃預(yù)售監(jiān)管資金的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行應(yīng)及時(shí)書面告知房地產(chǎn)管理部門。 

??二、規(guī)范資金繳存 

??商品房項(xiàng)目預(yù)售期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在地產(chǎn)營銷場(chǎng)所入口處、簽約繳款處和其他顯著位置張貼預(yù)售監(jiān)管賬戶信息。落實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)系人制度，項(xiàng)目取得預(yù)售許可證至開盤前，以及銷售期間，項(xiàng)目聯(lián)系人應(yīng)實(shí)地查看項(xiàng)目公示信息是否完整，抽查預(yù)售資金是否按監(jiān)管要求到賬。 

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在合同簽約前書面提示購房人，告知應(yīng)該將定金、首付款等直接存入監(jiān)管賬戶，并及時(shí)辦理商品房買賣合同網(wǎng)簽。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得要求購房款存入非監(jiān)管賬戶，嚴(yán)禁預(yù)售資金“體外循環(huán)”。 

??各市縣要建立預(yù)售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)，逐筆核查已網(wǎng)簽商品房購房款項(xiàng)到賬情況。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)營銷場(chǎng)所的明察暗訪，重點(diǎn)檢查是否在顯目位置張貼預(yù)售監(jiān)管賬戶信息，是否將POS機(jī)關(guān)聯(lián)至非預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，是否有營銷人員違規(guī)誘導(dǎo)購房者將購房款存入非監(jiān)管賬戶。 

??三、完善使用管理 

??房地產(chǎn)管理部門要結(jié)合本地實(shí)際，按項(xiàng)目按預(yù)售批次確定商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度。預(yù)售資金按項(xiàng)目管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用監(jiān)管額度內(nèi)資金，專項(xiàng)用于工程建設(shè)支出，原則上應(yīng)從預(yù)售資金監(jiān)管賬戶直接轉(zhuǎn)入施工單位賬戶、建材供應(yīng)商賬戶、農(nóng)民工工資專戶等。監(jiān)管額度內(nèi)資金在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自劃扣；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)項(xiàng)目公司預(yù)售資金。 

??房地產(chǎn)管理部門要不斷完善商品房預(yù)售資金使用管理，優(yōu)化各預(yù)售資金申請(qǐng)、審核、撥付流程，公布辦事指南，實(shí)現(xiàn)全程網(wǎng)上辦理，壓縮辦理時(shí)限，提高用款審核效率。要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)，實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管分級(jí)管控，支持信用良好、管理規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，使用保函替代預(yù)售監(jiān)管資金。 

??四、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控 

??房地產(chǎn)管理部門要建立預(yù)售資金異動(dòng)預(yù)警機(jī)制，對(duì)出現(xiàn)存在預(yù)售資金余額與工程形象進(jìn)度不匹配、資金異常撥付等問題的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，要逐一梳理分析原因，實(shí)施清單式管理；對(duì)存在停工爛尾風(fēng)險(xiǎn)的，要加強(qiáng)實(shí)施應(yīng)急處置。 

??對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及營銷機(jī)構(gòu)違規(guī)預(yù)售商品房，截留、挪用、違規(guī)使用預(yù)售資金的，立即暫停銷售，暫停監(jiān)管資金撥付，限期整改；限期未整改到位的，對(duì)違法違規(guī)行為處罰并予以公示，作為不良行為記入其信用檔案，暫緩新辦預(yù)售許可。對(duì)項(xiàng)目公司主要負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)人員、銷售主管及營銷人員予以約談問責(zé)。在售樓現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布購房風(fēng)險(xiǎn)警示，增加日常監(jiān)管巡查頻次，每季度至少現(xiàn)場(chǎng)檢查一次。對(duì)涉及經(jīng)濟(jì)犯罪的，要及時(shí)移交公安部門處理。 

??對(duì)施工單位、監(jiān)理單位配合開發(fā)企業(yè)騰挪套取預(yù)售資金的，由行業(yè)主管部門予以曝光，將其不良行為記入信用檔案，按照相關(guān)規(guī)定予以信用扣分。 

??對(duì)商業(yè)銀行未將預(yù)售資金監(jiān)管賬戶作為按揭貸款到賬賬戶的、未履行商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議違規(guī)撥付預(yù)售監(jiān)管資金的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)將該商業(yè)銀行違規(guī)行為即時(shí)書面函告當(dāng)?shù)厝诵?、銀保監(jiān)部門，追繳被違規(guī)劃扣的資金；情節(jié)嚴(yán)重的，監(jiān)管部門可暫停或者終止其監(jiān)管銀行資格，造成損失的，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。 

??即日起各地要全面排查各在建在售商品房項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況，嚴(yán)防企業(yè)違規(guī)使用預(yù)售資金，引發(fā)新的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，檢查和處置情況于6月15日前報(bào)送省廳。 

福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

2023年5月26日