??6年前，萬科以551億元拿下廣信資產(chǎn)包，這被萬科創(chuàng)始人王石視為“自己告別萬科的大禮包”。如今，這個大禮包已成為萬科久拆未解的“大包袱”。

??近日，廣州市規(guī)劃和自然資源局公布了今年第二批集中供地名單，萬科廣信資產(chǎn)包中的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊均在其中。目前，該兩宗地塊已掛牌，合計(jì)起拍總價約34億元，樓面價分別為2.6萬元/平方米、2.3萬元/平方米。

??“資產(chǎn)盤活方式有兩種，一種是一二級聯(lián)動開發(fā)；一種是只做土地一級整理，二級土地開發(fā)交由其他企業(yè)來做，這次掛牌的兩宗地塊就是第二種盤活方式。不是說萬科擁有資產(chǎn)包的股權(quán)債權(quán)就一定會做二級土地開發(fā)，這也是萬科與當(dāng)?shù)卣疁贤ㄖ蟮慕Y(jié)果?！币晃唤咏鼜V信資產(chǎn)包的人士對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??據(jù)該人士透露，這兩宗地塊出讓后，按照政策規(guī)定，萬科還將收到一筆土地出讓返還金。

??這則供地公告亦將廣信資產(chǎn)包的拆解問題再度推至焦點(diǎn)。

??財報數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，萬科廣信資產(chǎn)包中計(jì)容開工面積45.18萬平方米，計(jì)容竣工面積僅1.98萬平方米，整個項(xiàng)目的規(guī)劃計(jì)容建筑面積達(dá)211萬平方米。

??6年時間，廣信資產(chǎn)包項(xiàng)目整體竣工進(jìn)度不足1%。萬科在這個資產(chǎn)包上已經(jīng)積壓了太多資金，投入了太多精力。

??“廣信資產(chǎn)包目前還在持續(xù)盤活，過程中涉及不良資產(chǎn)、土地整理等問題已經(jīng)逐步清晰明朗，整體進(jìn)度還是正常的。”前述接近廣信資產(chǎn)包人士回復(fù)道。

??鯨吞551億元資產(chǎn)包

??2017年6月29日，在王石退休的那一場股東大會前，萬科廣州公司拿下巨無霸打包地塊——廣信資產(chǎn)包，包含廣東國際信托投資公司屬下房地產(chǎn)公司股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

??該資產(chǎn)包當(dāng)時起拍價高達(dá)446.8億元，共吸引了中海、碧桂園、保利、越秀、信達(dá)、萬科、華發(fā)和華潤等8家房企激烈角逐，最終萬科以551億元總價拿下。

??這個資產(chǎn)包的核心資產(chǎn)是廣州市核心區(qū)域的16宗可開發(fā)用地，這些地塊剩余權(quán)益可開發(fā)建筑面積約211萬平方米，主要位于花地灣板塊、白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈、東山百貨大樓一帶、文德路項(xiàng)目、越秀區(qū)東華西路、榮華南項(xiàng)目、浣花路爛尾樓等，位置相當(dāng)優(yōu)越。

??在當(dāng)時很多企業(yè)看來，拿下這個資產(chǎn)包意味著擁有了一線城市超200萬平方米土地，是一個巨大的誘惑。但難點(diǎn)在于，要將資產(chǎn)包中涉及20余年的歷史債權(quán)問題成功清理掉，才能順利將土地變現(xiàn)。

??“廣信資產(chǎn)包中光是應(yīng)繳土地增值稅就高達(dá)315億元，資產(chǎn)包背后所隱藏的錯綜復(fù)雜的歷史遺留問題、債務(wù)債權(quán)糾紛及城市更新問題，牽涉政府、經(jīng)營方、物權(quán)方、拆遷主體、債權(quán)方等多方主體，處置難度不亞于廣州舊改?！睆V州一位房企人士稱。

??因?yàn)橘Y產(chǎn)包過大且處置不同于以往開發(fā)思路，萬科專門成立了廣州萬溪公司負(fù)責(zé)廣信資產(chǎn)包，這一公司獨(dú)立于廣州萬科體系。

??廣州萬溪公司董事長是“老將”王文金，其自1993年進(jìn)入萬科，主要負(fù)責(zé)財務(wù)方面工作，2007年10月出任萬科執(zhí)行副總裁。2020年，他主動辭任萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、財務(wù)負(fù)責(zé)人，2021年3月正式任職廣州萬溪公司董事長。

??讓前任首席財務(wù)負(fù)責(zé)人處理廣信資產(chǎn)包中復(fù)雜的股權(quán)債權(quán)關(guān)系，可見萬科對該資產(chǎn)包之重視。

??但此后幾年，萬科的廣信資產(chǎn)包拆解動作未見實(shí)質(zhì)進(jìn)展。萬科財報數(shù)據(jù)顯示，2018年廣信資產(chǎn)包中計(jì)劃開工計(jì)容面積12萬平方米，2019年計(jì)劃開工計(jì)容面積17.4萬平方米，但實(shí)際并無開工。

??2019年2月，萬科董事長郁亮在萬科2019年目標(biāo)及行動溝通會上表示：“除了不良資產(chǎn)，我們找不到一個和房產(chǎn)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)”。

??但做不良資產(chǎn)包生意難度也很大，萬科的舊改經(jīng)驗(yàn)并不算豐富。

??大禮包變大包袱？

??2020年6月，萬科為廣信資產(chǎn)包拉來戰(zhàn)略投資者。

??據(jù)萬科公告，將廣州萬溪公司50%股權(quán)以70.4億元轉(zhuǎn)讓給7家公司組成的聯(lián)合戰(zhàn)投，同時收回前期向廣州萬溪或廣信資產(chǎn)包提供的320億元股東投入，共計(jì)可收回390.4億元資金。

??這個聯(lián)合戰(zhàn)投是以中國信達(dá)為首的7家公司委托中信信托發(fā)起的“中信信托·廣州萬溪股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”。7家戰(zhàn)投中，沒有一家房企。

??對此，郁亮曾解釋道：“如果所有麻煩都通過別人去解決，能力就不在我們身上，我們一定要堅(jiān)持自己來做，哪怕是引進(jìn)各類合作方后，操盤的仍然還是我們的團(tuán)隊(duì)。”

??這些新戰(zhàn)投提出的要求是：萬科需確保自合作協(xié)議簽訂之日起滿五年內(nèi)，取得廣信資產(chǎn)包內(nèi)資產(chǎn)對應(yīng)的不少于210.98萬平方米權(quán)益計(jì)容建筑面積的批復(fù)文件。

??現(xiàn)在，距離這個對賭協(xié)議的兌現(xiàn)還有兩年時間。

??若對賭不能兌現(xiàn)，按照協(xié)議，萬科面臨兩個選擇：1.回購新股東持有的廣州萬溪股權(quán)并承接其對廣州萬溪的債權(quán)，回購比例不低于新股東總持股比例的50%；2.給予新股東權(quán)利，允許其在60個工作日內(nèi)自行尋找非關(guān)聯(lián)第三方，收購新股東所持有的廣州萬溪股權(quán)及債權(quán)，并同意共同出售廣州萬科持有的廣州萬溪公司股權(quán)及債權(quán)。

??在公開場合，萬科鮮少提及廣信資產(chǎn)包。在其財報中，廣信資產(chǎn)包項(xiàng)目也被放在了廣州區(qū)域項(xiàng)目最后一列，具體披露為：

??2019年，計(jì)劃開工計(jì)容面積17.4萬平方米，實(shí)際并無開工；2020年，計(jì)劃開工面積同樣為17.4萬平方米，最終開工面積為2.24萬平方米，完成開工率不足13%。

??“這個進(jìn)度和我們投標(biāo)時候的預(yù)期是有差距的。”萬科總裁祝九勝在2020年股東大會上曾表示。

??2021年，廣信資產(chǎn)包項(xiàng)目開工進(jìn)度開始加快，計(jì)劃開工計(jì)容面積45.68萬平方米，實(shí)際開工面積29.46萬平方米，但仍未有竣工面積；2022年，計(jì)容開工面積45.18萬平方米，并首次有了竣工面積1.98萬平方米。

??今年是萬科“解包”以來最快的一年。2023年，廣信資產(chǎn)包項(xiàng)目計(jì)劃開工計(jì)容面積32.61萬平方米，計(jì)劃竣工計(jì)容面積21.41萬平方米。

??從廣信資產(chǎn)包中拆解出的具體項(xiàng)目來看，萬科在前5年僅轉(zhuǎn)化了兩個項(xiàng)目，分別是萬科喜悅里、萬科金域曦府；2023年準(zhǔn)備推出4個項(xiàng)目，分別是荔灣的萬匯天地臻園、萬匯天地朗庭，越秀的萬科璟秀府，白云的萬科璟云府。

??此次掛牌的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊位于廣州荔灣區(qū)花地灣，靠近萬科金域曦府、萬匯天地瑧園和朗庭項(xiàng)目。

??中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認(rèn)為，此次廣信資產(chǎn)包的兩宗地塊被廣州市土地收儲中心擺上貨架，不排除這兩宗地因?yàn)殚L期不開發(fā)違約并被政府強(qiáng)制收回的因素。

??為加快“解包”進(jìn)度，萬科還拉來了銀行財團(tuán)的資助。

??據(jù)4月份《中國銀行保險報》報道，郵儲銀行深圳分行在了解到廣州萬溪并購廣信資產(chǎn)包融資需求后積極響應(yīng)，總分支成立項(xiàng)目工作小組，超客戶預(yù)期完成業(yè)務(wù)審批。郵儲銀行深圳分行最終以并購銀團(tuán)形式參與該項(xiàng)目，收購形式為受讓現(xiàn)有股權(quán)及承接債務(wù)式并購，并購交易總價超500億元。

??回望過去6年，萬科耗資551億元拿下的廣信資產(chǎn)包究竟是“大禮包”還是“大包袱”，或許有了答案。