[第一太平戴維斯]黃村新地王成為北京大興區(qū)高端物業(yè)新起點(diǎn)

??近日北京高價(jià)地塊頻出，大興區(qū)黃村也爆出新地王----2月23日綠地集團(tuán)以39億元拿下了北京市大興區(qū)黃村地塊。

??據(jù)悉，該地塊距離地鐵4號(hào)線清源路站大約為1.5公里，距離南苑機(jī)場(chǎng)直線距離不足7公里。目前周邊二手房均價(jià)在2.5萬元/平方米，周邊暫無新建商品房銷售，但距離2015年地王瀛海鎮(zhèn)比較接近。類似區(qū)域的新建商品房均價(jià)在3萬元/平方米左右。該地塊為黃村鎮(zhèn)四街、五街、六街村項(xiàng)目DX00-0208-6001地塊R2二類居住，起價(jià)26億，規(guī)控建面120599平方米，起始樓面價(jià)超2.5萬元/平方米， 容積率約2.67，最終成交溢價(jià)率高達(dá)50%。該地塊附加條件為需另配建1.5萬平方米自住房，經(jīng)核算該地塊最終成交樓面價(jià)高達(dá)4.7萬元/平方米，成為大興區(qū)新“地王”。這個(gè)價(jià)格已經(jīng)超過了大興區(qū)域內(nèi)所有在售物業(yè)售價(jià)，根據(jù)歷年北京地王的成交樓面價(jià)和開盤的售價(jià)比例，估計(jì)未來售價(jià)達(dá)8萬元/平方米。

??根據(jù)大興新城規(guī)劃（2005-2020年），未來大興新城將發(fā)展成為綠色宜居、宜業(yè)的綜合性新城，確定為“一心”、“六片”和“三組團(tuán)”?！耙恍摹睘榇笈d新城的行政中心和文化中心，其功能定位為區(qū)級(jí)行政中心與公共服務(wù)中心，中高端居住片區(qū)：“六片”包括區(qū)域綜合功能區(qū)、綜合功能承接區(qū)等：“三組團(tuán)”包括西紅門組團(tuán)、孫村組團(tuán)、狼垡組團(tuán)。到2020年，大興新城用地規(guī)模將控制在65平方公里左右，新城總?cè)丝诳刂圃?0萬。

??根據(jù)新城規(guī)劃，開發(fā)商可從目前大興新城居住地戶籍人口及外來常住人口分析測(cè)算未來可新增的人口數(shù)量。若每套住房按3口人計(jì)算，可測(cè)算未來新增住宅建筑面積或套數(shù)，從而對(duì)未來幾年的市場(chǎng)新增住宅量及可售套數(shù)作整體分析，為將來的項(xiàng)目定位提供可參考的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

??考慮到未來機(jī)場(chǎng)、地鐵的建設(shè)以及相關(guān)的寫字樓、酒店、公園、商業(yè)等配套設(shè)施的陸續(xù)建設(shè)使市場(chǎng)對(duì)住宅物業(yè)的需求增大，從而使該地區(qū)人口聚集，開發(fā)商可針對(duì)不同客戶群體，如開發(fā)高品質(zhì)、完善配套的物業(yè)可能未來會(huì)有一定的發(fā)展空間。

??從未來的城市規(guī)劃看，隨著北京城市外擴(kuò)和首都功能疏解以及新機(jī)場(chǎng)的興建從一定意義上決定了開發(fā)商未來的拿地方向，大興區(qū)相對(duì)于其他城區(qū)未來還會(huì)有土地供應(yīng)，但開發(fā)商拿地成本這么高并不意味著市場(chǎng)售價(jià)能接受，從近期拿地成本看，開發(fā)普通商品住宅在該地區(qū)沒有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，開發(fā)商可能會(huì)開發(fā)成高端產(chǎn)品，以適應(yīng)高端客戶群的需求。

??北京城區(qū)四環(huán)內(nèi)近兩年出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲的可能不太大，五環(huán)至六環(huán)目前二手房?jī)r(jià)格還不算太高，大興區(qū)近期高價(jià)地塊頻頻成交，外加高端改善供應(yīng)加劇及對(duì)未來發(fā)展的預(yù)期，將會(huì)帶動(dòng)部分新房、二手房售價(jià)出現(xiàn)上漲。

??第一太平戴維斯北京評(píng)估部負(fù)責(zé)人、董事胡建明先生表示：土地估值具有影響的因素包括土地周邊未來兩年內(nèi)潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況----如沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，取決于政府對(duì)該土地未來規(guī)劃；如有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，可以通過分析未來出售的土地產(chǎn)品類型以及未來開發(fā)市場(chǎng)的占有率，使擬開發(fā)產(chǎn)品變?yōu)殇N售亮點(diǎn)。

??背景鏈接：

??2016年2月23日，綠地集團(tuán)以39億元拿下了北京市大興區(qū)黃村地塊，該地塊距離地鐵4號(hào)線清源路站大約為1.5公里，距離南苑機(jī)場(chǎng)直線距離不足7公里。目前周邊二手房均價(jià)在2.5萬元/平方米，周邊暫無新建商品房銷售，但距離2015年地王瀛海鎮(zhèn)比較接近。類似區(qū)域的新建商品房均價(jià)在3萬元/平方米左右。該地塊為黃村鎮(zhèn)四街、五街、六街村項(xiàng)目DX00-0208-6001地塊R2二類居住，起價(jià)26億，規(guī)控建面120599平方米，起始樓面價(jià)超2.5萬元/平方米， 容積率約2.67，最終成交溢價(jià)率高達(dá)50%。該地塊附加條件為需另配建1.5萬平方米自住房，經(jīng)核算該地塊最終成交樓面價(jià)高達(dá)4.7萬元/平方米，成為大興區(qū)新“地王”。這個(gè)價(jià)格已經(jīng)超過了大興區(qū)域內(nèi)所有在售物業(yè)售價(jià)，根據(jù)歷年北京地王的成交樓面價(jià)和開盤的售價(jià)比例，估計(jì)未來售價(jià)達(dá)8萬元/平方米。

??2015年,自6月25日至7月7日,短短10天內(nèi)的時(shí)間,大興總共成交了8塊土地,總成交額達(dá)到110.7億元,使大興一時(shí)間內(nèi)成為輿論的焦點(diǎn)!其中,2015年07月03日,城建22.8億競(jìng)得瀛海地塊,該地塊3.6萬/平方米樓面價(jià)是整個(gè)行業(yè)達(dá)到前所未有的高度。

??2015年末，大興又有三塊土地入市競(jìng)拍，其中2015年12月24日，中鐵置業(yè)44.2億競(jìng)得大興舊宮地塊，地塊住宅部分樓面價(jià)均高達(dá)3.6萬/平方米！也就是說，未來項(xiàng)目售價(jià)預(yù)計(jì)超過7萬。